Le marché immobilier en France

Le marché immobilier français a connu d'importantes fluctuations au cours des dernières années. Après une période de forte croissance entre 2017 et 2022, le secteur a subi un ralentissement marqué en 2023 et 2024, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt. Toutefois, les prévisions pour 2025 laissent entrevoir un possible rebond.

Un marché en pleine expansion jusqu’en 2022

De 2017 à 2022, le volume des transactions immobilières en France n’a cessé d’augmenter. Malgré la pandémie de Covid-19 en 2020, le cap du million de transactions a été légèrement dépassé, montrant une forte résilience du marché.

Les années 2021 et 2022 ont ensuite été exceptionnelles en termes de volume de ventes. En septembre 2022, on comptabilisait 1 133 000 transactions sur 12 mois, contre 1 206 000 l’année précédente, ce qui constituait un niveau record sur quarante ans.

L’inversion de la tendance à partir d’avril 2022

L’année 2022 marque un tournant avec la remontée des taux d’intérêt à partir d’avril. Cette hausse a progressivement freiné l’accès au crédit immobilier, impactant directement la demande et inversant la courbe des transactions.

En septembre 2023, le volume des ventes dans l'ancien était tombé à 928 000 transactions sur 12 mois, soit une baisse de 18 % par rapport à l’année précédente. Cette chute ramenait le marché à des niveaux comparables à ceux de 2017, où l’on comptabilisait 929 000 transactions.

Parallèlement, les prix ont commencé à reculer, enregistrant une baisse de plus de 8 % dans les grandes métropoles entre mi-2023 et mi-2024. Toutefois, certaines zones rurales et moins dynamiques ont été épargnées, avec des prix en stagnation ou en légère baisse, offrant des opportunités intéressantes aux acheteurs.

Un marché immobilier fortement ralenti en 2024

À l’été 2024, le marché immobilier enregistre un volume de 750 000 transactions sur 12 mois, marquant une baisse drastique en deux ans. Cette diminution est principalement attribuée :

• À la hausse des taux de crédit, qui avait atteint un pic de 4,5 % début 2024, réduisant la capacité d’emprunt des acheteurs.
• À un climat économique incertain, renforçant un sentiment de prudence chez les investisseurs.
• À des attentismes liés à l’instabilité politique, notamment avec l’annonce d’élections législatives anticipées en juin 2024, qui a temporairement freiné la reprise du marché.

Malgré ces obstacles, une première lueur d’espoir apparaît avec la baisse des taux d’intérêt amorcée début 2024. À l’été 2024, les taux sont redescendus à 3,6 %, offrant une meilleure accessibilité au crédit.

Perspectives pour 2025 : vers un retour à la croissance ?

Les projections pour 2025 restent contrastées, mais les experts s’accordent sur une reprise progressive du marché immobilier.

• Le volume des transactions dans l'ancien pourrait se situer entre 800 000 et 900 000 ventes sur l’année.
• Les taux d’intérêt, qui s’établissaient à 3,6 % à l’été 2024, devraient continuer à baisser pour atteindre environ 3,2 % d’ici la fin de l’année. Cette tendance devrait dynamiser la demande et favoriser une relance du marché.

Ainsi, bien que le marché immobilier ait traversé une période de fort ralentissement, les signes d’un redémarrage sont bien présents. La combinaison de taux d’intérêt en baisse et d’une stabilisation des prix pourrait permettre aux acheteurs et aux investisseurs de retrouver progressivement confiance

Les prix moyens au mètre carré

En janvier 2025, le marché immobilier français présente des tendances variées selon les régions et les types de biens. Voici un état des lieux détaillé des prix de l'immobilier en France à cette période.

Selon les données de novembre 2024, le prix moyen de l'immobilier en France est estimé à 3 060 € par mètre carré, avec une fourchette de 1 981 € à 4 347 €.

Prix dans les principales villes

Les grandes métropoles françaises connaissent des évolutions de prix distinctes :

• Paris : Le prix moyen au mètre carré est de 9 355 €, avec une légère baisse de 0,1 % par rapport au mois précédent.
• Lyon : Le prix moyen s'établit à 4 362 € par mètre carré, enregistrant une hausse de 0,4 %.
• Bordeaux : Avec un prix moyen de 4 436 € par mètre carré, la ville observe une augmentation de 0,1 %.
• Rennes : Le prix moyen est de 3 774 € par mètre carré, en hausse de 0,3 %.
• Toulouse : Affichant un prix moyen de 3 462 € par mètre carré, la ville connaît une diminution de 0,5 %.
• Nantes : Le prix moyen est de 3 302 € par mètre carré, avec une baisse de 0,6 %

Prix moyen au mètre carré à Paris

En janvier 2025, le marché immobilier parisien affiche une stabilité des prix, avec des variations notables selon les arrondissements et les types de biens. Voici une analyse détaillée des prix au mètre carré à Paris. Le prix moyen au mètre carré à Paris est estimé à 9 355 €, avec une fourchette allant de 6 176 € à 16 007 €.

Prix par type de bien à Paris

Appartements : Le prix moyen est de 9 355 € par mètre carré, avec des variations selon les quartiers.

Maisons : Le prix moyen s'élève à 9 976 € par mètre carré, soit une différence de +6,6 % par rapport aux appartements.

Prix par arrondissement à Paris

Les prix varient significativement d'un arrondissement à l'autre :

• Paris 1ᵉʳ : 11 858 € / m²
• Paris 2ᵉ : 10 965 € / m²
• Paris 3ᵉ : 11 469 € / m²
• Paris 4ᵉ : 12 169 € / m²
• Paris 5ᵉ : 11 743 € / m²
• Paris 6ᵉ : 14 999 € / m²
• Paris 7ᵉ : 15 091 € / m²
• Paris 8ᵉ : 11 795 € / m²
• Paris 9ᵉ : 10 201 € / m²
• Paris 10ᵉ : 9 221 € / m²
• Paris 11ᵉ : 9 695 € / m²
• Paris 12ᵉ : 8 821 € / m²
• Paris 13ᵉ : 8 648 € / m²
• Paris 14ᵉ : 9 369 € / m²
• Paris 15ᵉ : 9 125 € / m²
• Paris 16ᵉ : 11 281 € / m²
• Paris 17ᵉ : 10 111 € / m²
• Paris 18ᵉ : 8 871 € / m²
• Paris 19ᵉ : 7 683 € / m²
• Paris 20ᵉ : 8 106 € / m²

Rues les plus chères à Paris

• Rue de Furstemberg : 23 708 € / m²
• Avenue Montaigne : 22 675 € / m²
• Rue de l'Abbaye : 21 969 € / m²
• Rue Palatine : 21 910 € / m²
• Quai des Orfèvres : 21 777 € / m²

Rues les moins chères à Paris

• Rue de la Marseillaise : 4 721 € / m²
• Rue de la Grenade : 4 791 € / m²
• Villa Curial : 5 292 € / m²
• Rue Louise Thuliez : 5 396 € / m²
• Villa d'Este : 5 465 € / m²

Évolution du marché immobilier parisien

Le marché immobilier parisien connaît une période de stabilité, avec des prix moyens au mètre carré autour de 9 355 €. Les arrondissements centraux et les quartiers prestigieux continuent d'afficher des prix élevés, tandis que les arrondissements périphériques offrent des opportunités plus abordables. Les variations de prix sont influencées par des facteurs tels que la localisation, la qualité du bien, la proximité des commodités et l'accessibilité aux transports en commun.

Pour une évaluation précise de la valeur d'un bien immobilier à Paris, il est recommandé de consulter un professionnel de l'immobilier qui prendra en compte l'ensemble des spécificités du bien et de son environnement.

Les différents types d’agences immobilières en France

Le marché immobilier français repose sur plusieurs modèles d’agences immobilières, chacune ayant ses spécificités et ses avantages. Voici un tour d’horizon des principales catégories d’agences présentes sur le marché.

Les agences immobilières indépendantes

Définition et caractéristiques

Les agences indépendantes constituent la majorité des agences immobilières en France. Contrairement aux franchises, elles ne sont pas rattachées à un réseau sous enseigne et fonctionnent de manière autonome.

• Structure : La plupart des agences indépendantes sont gérées par un agent immobilier seul, sans salariés.
• Affiliation : Environ 25 % de ces agences adhèrent à la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), un syndicat professionnel qui leur apporte un soutien en termes de formation, de publicité et de marketing.
• Présence physique ou en ligne : Bien que la plupart possèdent une boutique physique, certaines fonctionnent exclusivement en ligne, comme Matiss-Immobilier, basé à Paris.

Les réseaux immobiliers

Les réseaux immobiliers sont des structures plus larges qui regroupent plusieurs agences sous une même enseigne. On distingue deux grandes catégories :

Les agences en franchise

Les agences sous enseigne représentent environ 25 % du total des agences immobilières en France et génèrent entre 35 % et 40 % du chiffre d’affaires du marché immobilier. Elles fonctionnent sous le principe de la franchise, avec une marque forte et un accompagnement du réseau en échange d’une redevance.

Les principaux réseaux en franchise :

• Orpi : 1 250 agences
• Century 21 : 850 agences
• Laforêt Immobilier : 750 agences
• Guy Hoquet Immobilier : 500 agences

Les réseaux de mandataires immobiliers

Les mandataires immobiliers sont des agents indépendants qui travaillent sans agence physique. Ils exercent depuis leur domicile et diffusent leurs annonces sur des plateformes immobilières spécialisées.

Caractéristiques des mandataires immobiliers :

• Pas de boutique physique, ce qui réduit les frais de fonctionnement.
• Honoraires souvent plus compétitifs que ceux des agences traditionnelles.
• Présence croissante sur le marché : environ 27 000 mandataires en France, réalisant entre 5 % et 10 % du chiffre d’affaires total du secteur.

Principaux réseaux de mandataires :

• IAD France : 9 166 mandataires
• SAFTI : 4 038 mandataires
• Capifrance : 2 461 mandataires
• Autres réseaux connus : Optimhome, Propriétés-Privées, BSK, Efficity, Expertimo

Les agences immobilières en ligne

L’essor du numérique a favorisé l’émergence d’agences immobilières 100 % en ligne, offrant des services similaires à ceux des agences traditionnelles, mais avec des frais réduits.

Pourquoi choisir une agence en ligne ?

• Les frais d’agence traditionnels sont jugés trop élevés : avec une commission moyenne de 5,4,%, cela représente 27 000 € de frais pour un bien de 500 000 €. L’économie réalisée grâce à ces agences peut varier de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros, notamment sur les biens haut de gamme.
• 70 % des vendeurs tentent d’abord de vendre par eux-mêmes, mais seuls 30 % y parviennent. Face à la complexité des démarches, beaucoup se tournent finalement vers une agence.
• Les agences en ligne offrent un modèle plus économique : elles appliquent une commission fixe, indépendante de la valeur du bien, permettant au vendeur de réaliser des économies significatives.

Les Principales agences immobilières en ligne sont Imop, Hosman, Homki, Imkiz.

Le nombre d’agences immobilières en France

Statistiques générales

• En 2024, la France compte environ 30 000 agences immobilières, dont 6 000 en Île-de-France.
• Chaque année, entre 5 % et 10 % des agences disparaissent en raison de la concurrence et des évolutions du marché.
• Plus de 240 000 personnes travaillent dans le secteur immobilier.
• 98 % des agences comptent moins de 9 salariés, ce qui montre une forte prédominance des petites structures.

L’essor des mandataires et des professionnels indépendants

Le marché immobilier français est marqué par une croissance rapide du nombre d’agents indépendants et de réseaux de mandataires :

• En 2021, le nombre d’entreprises immobilières avait augmenté de 50 % en cinq ans.
• L’INSEE estime qu’il y a 161 entreprises immobilières pour 100 000 habitants en France.
• Le nombre de cartes professionnelles T(nécessaires pour exercer en tant qu’agent immobilier) a fortement augmenté : 42 000 en juin 2021, contre 33 000 en 2018.

Cet essor est directement lié à l'augmentation du nombre de mandataires indépendants, qui gagnent du terrain sur les agences traditionnelles grâce à leurs coûts réduits et à leurs services digitalisés.