La plus-value immobilière 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Elle concerne également la cession de droits attachés à un bien immobilier et l’échange de biens, partage ou apport en société, mais nous ne présenterons ici que ce qui concerne la vente de biens immobiliers. Ce gain exceptionnel est imposé dans la plupart des cas mais il existe des exonérations ainsi que des abattements. Avant de vendre un bien immobilier, il est important de savoir combien il vous reste !

Quels biens sont concernés par l'impôt sur la plus-value ?

Deux catégories de biens sont concernées par cet impôt :

• Les biens immobiliers détenus en direct
• Les droits et titres sur des biens immobiliers tels que la nue-propriété, l’usufruit, les parts de SCPI, ou encore les parts de SCI pour l'IR.

Quelles sont les ventes exonérées de la plus-value immobilière ?

Il existe plusieurs cas d’exonération notamment :

• La vente de la résidence principale (cela concerne le plus grand nombre de transactions).
• La vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple.
• La vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans.
• La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions.
• La vente d’un bien dans le cas de son expropriation.
• La vente par des retraités ou invalides de condition modeste.
• La vente du logement familial pendant le divorce (s'il constitue la résidence principale de l'un des époux)
• Les dépendances directes comme un garage ou une chambre de bonne du même immeuble
• la première cession d’un logement (autre que la résidence principale) avec obligation de réinvestir rapidement le produit de la vente pour l’acquisition de la résidence principale.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est égale à la différence entre :

• le prix de vente diminué des frais de cession
• et le prix d'achat majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition dit de notaire
• ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession : majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l'héritier.

Les dépenses de travaux pour la plus-value immobilière

On peut faire diminuer la plus-value en incluant au prix d’acquisition les dépenses de travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à condition d’en avoir les factures, mais également qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu et qu'elles n’aient pas été faites pour des dépenses locatives. Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition, vous n'avez peut-être plus les factures des travaux réalisés. Vous pouvez alors ajouter un montant forfaitaire de 15 % pour l'ensemble des travaux.

La construction du logement suite à la plus-value immobilière

Un autre mode de calcul existe si le vendeur a construit ou fait construire le logement. La plus-value est alors déterminée – ventilée entre la part de plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction (frais d'architecte, factures des entrepreneurs, ou, si les travaux n’ont pas été faits par une entreprise, factures d'achat des matériaux utilisés et salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés). Sans justificatif, ou si cela lui est plus favorable, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d'acquisition s'il est propriétaire depuis plus de 5 ans.

Le mobilier et plus-value immobilière

Bon à savoir : le mobilier n'entre pas dans l'assiette de la plus-value. Vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui de la maison et ainsi diminuer votre plus-value imposable.

Quel est le taux de l'impôt sur la plus-value ?

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6% à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Cet impôt est prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique et il le verse directement à l'administration fiscale. Vous pouvez faire une simulation de la plus-value qui vous sera appliquée sur le site des notaires.

Quels sont les abattements prévus pour la plus-value immobilière ?

Les modalités de calcul de la plus-value sur les résidences secondaires ont été modifiées à partir du 1er septembre 2013.

Il existe 2 cas d’abattements :

• selon la durée de détention du bien immobilier : les assiettes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux sont consultables sur Service-public.fr, mais il est à retenir que l’abattement commence à partir de la 6eme année et que vous êtes exonérés de plus-value immobilière au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
• Et, à titre exceptionnel, si la cession de « terrain à bâtir ou de biens immobiliers bâtis sont destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements ». Mais cette option est soumise à de nombreuses conditions.