Promesse de vente et compromis de vente

Promesse de vente ou compromis de vente, quelles différences ?

Pour mettre en vente un appartement ou une maison, vous devez connaître certains termes juridiques et bien maîtriser les différences en terme de signature de compromis de vente. Aujourd'hui, les experts de notre agence immobilière reviennent sur les différences entre promesse de vente et compromis de vente, ainsi que sur toutes les modalités de cet avant-contrat, préalable indispensable à la vente d'un bien immobilier : définitions, documents nécessaires, obligations de faire appel à un notaire ou non, durée de validité.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente d'une maison, aussi appelée promesse unilatérale de vente, est un contrat asymétrique de signature entre le vendeur et l'acheteur. Seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, sous un certain délai et sans pouvoir se rétracter. La promesse de vente doit mentionner la description du bien, le prix convenu, les modalités de paiement…

L’acheteur d'une maison a l’exclusivité de l’achat durant le délai entre l’offre d'achat et compromis de vente, et peut y renoncer librement. En contrepartie, l'acheteur verse généralement une indemnité d'immobilisation, une somme égale à 10 % du montant de vente. Si l'acheteur décide d'acquérir le bien, la somme est déduite du prix de vente final. Si finalement il renonce à acheter, le vendeur conserve la somme. La promesse unilatérale de vente est moins utilisée que le compromis. Pour être valable, la promesse de vente, si elle n’a pas été signée chez un notaire, doit être enregistrée au service des impôts.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

D’un point de vue juridique, le compromis de vente immobilière pour une maison est une promesse synallagmatique de vente, qui engage le vendeur et l'acheteur. Il doit décrire très précisément toutes les informations relatives au bien, le prix convenu, les modalités de paiement pour le montant. Le compromis de vente d’une maison a ainsi valeur de vente. On l’appelle aussi « avant-contrat » car c’est un document qui sert de base à l’élaboration de l’acte de vente définitif.

Quelles informations sont nécessaires dans une promesse de vente ?

Le compromis ou la promesse de vente doivent mentionner, entre autres, les informations suivantes :

• l’identité des vendeur et acheteur,
• la description du bien,
• s’il est occupé ou non,
• le prix qui sera payé lors de la signature chez le notaire,
• les clauses suspensives,
• le plan de financement, les modalités de paiement,
• le droit et délai de rétractation,
• montant
• le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Est-il obligatoire de signer un compromis de vente ?

Dans l’absolu, le compromis de vente n’est pas obligatoire. Cependant, il est utilisé la plupart du temps avec une signature d'acte de vente. C’est un document important car il fixe les modalités de vente convenues entre vendeur et acheteur pour une copropriété par exemple.

Pour être valable, le compromis de vente immobilier doit avoir été établi chez un notaire ou un agent immobilier. D’un point de vue juridique, le compromis a valeur de vente et engage à la fois le vendeur et l’acheteur, peu importe les diagnostics.

Quelle est la durée d'un compromis de vente ?

Combien de temps dure un compromis de vente ? En général, la durée d’un compromis de vente est d’environ 3 à 4 mois. Ce délai est nécessaire pour permettre au notaire de rédiger l’acte final, de se procurer les origines de propriété du bien, de procéder à diverses vérifications telles que le droit de préemption, les servitudes, s’il n’y a pas d’hypothèque sur le bien… De son côté, l’acquéreur utilise ce délai pour le montage et l’octroi de son prêt.

Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?

Le délai de rétraction d'une signature de compromis de vente pour une copropriété doit figurer dans tout document d’une offre immobilière, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente d’un notaire. L’acquéreur dispose en effet d’un délai légal de rétractation en fonction des diagnostics.

Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la signature, si l’avant contrat (promesse de vente entre particuliers ou compromis de vente) est remis en main propre, ou à compter du lendemain de la date de la première présentation, si l’avant-contrat est envoyé en lettre recommandée.

Compromis de vente : quels documents fournir au notaire ?

Le notaire a besoin d'un certain nombre de documents pour vérifier les informations fournies.

Les documents à fournir au notaire par l'acheteur

• Pièce d'identité recto-verso,
• Livret de famille,
• Date de signature souhaitée pour le compromis et l'acte de vente définitif,
• Fiche de renseignement fournie par le notaire,
• Montant du prêt immobilier envisagé avec le taux d'intérêt maximum et la durée minimum d'emprunt
• RIB

Les documents à fournir au notaire par le vendeur

• Pièce d'identité recto-verso,
• Livret de famille,
• Date de signature souhaitée pour le compromis et l'acte de vente définitif,
• Fiche de renseignement fournie par le notaire,
• Nature et adresse du bien immobilier vendu,
• Titre de propriété (si le propriétaire l'a en sa possession)
• Prix de vente net vendeur (le cas échéant, liste et montant du mobilier vendu conjointement),
• Dossier de diagnostics techniques (DDT) comportant état d'amiante, constat de risque d'exposition au plomb (CREP), diagnostic termites et mérules, état de l'installation de gaz et d'électricité, état des risques naturels, miniers et technologiques, diagnostic de performance énergétique (DPE). Seuls certains diagnostics sont à fournir en fonction de la situation géographique et de l'âge du bâti.
• Si le bien est en copropriété : règlement de copropriété et état d'indivision, procès-verbaux des assemblées générales tenues au cours des 3 dernières années, fiche synthétique de la copropriété, carnet d'entretien de l'immeuble, éléments financiers relatifs aux charges de copropriété (budget prévisionnel, impayés, procédures en cours, etc.). Ces documents sont nécessaires sauf si l'acquéreur est déjà copropriétaire d'un lot.
• Diagnostic d'assainissement individuel en l'absence de tout à l'égout pour une maison,
• Liste des gros travaux réalisés depuis 10 ans.

Quel est l’intérêt du compromis dans la vente immobilière ?

La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) est un acte important en matière de vente immobilière. Elle a lieu au moment de l'accord entre le vendeur et l'acheteur et avant la signature de l'acte définitif portant sur le bien immobilier.

En pratique, le compromis de vente engage le vendeur et constitue un contrat une fois signé. Les parties sont contraintes de respecter ses dispositions, sauf lorsqu'une clause suspensive n'est pas remplie.

Son intérêt premier est d'offrir une sécurité dans la transaction puisque le vendeur est contraint de vendre le bien à l'acheteur. En outre, la promesse unilatérale de vente permet de fixer définitivement le prix et les conditions importantes, comme les modalités de paiement des frais annexes et la date de signature de l'acte définitif. Le risque de litiges est ainsi grandement réduit. Enfin, le compromis dresse la liste des conditions suspensives, indispensables pour protéger l'acheteur si certaines démarches n'aboutissent pas (prêt bancaire refusé par exemple).

Les points à retenir

• Aussi appelée promesse unilatérale de vente, le compromis de vente engage le vendeur à réserver le bien à l'acquéreur. En contrepartie, ce dernier verse une indemnité d'immobilisation généralement égale à 10 % du montant de la vente,
• Non obligatoire, le compromis de vente est toutefois fortement recommandé pour encadrer légalement l'accord entre les parties,
• En général, la durée d’un compromis de vente est d’environ 3 à 4 mois,
• Le délai de rétractation est de 10 jours,
• Le compromis de vente prévoit certaines clauses suspensives indispensables pour protéger l'acheteur. Il s'agit notamment de l'obtention du prêt bancaire, de l'assurance emprunteur ou encore de l'absence de servitude sur le bien immobilier.