Estimer un appartement, une maison, un studio ou un loft nécessitent des approches différentes.

Même s'il y a beaucoup d'éléments en commun à considérer dans l'approche générale, considérer que la démarche doit être identique serait une erreur car des différences existent et il faut en tenir compte.

L'estimation précise de votre bien étant une des clés d'une vente réussie, il est essentiel de bien maîtriser ces différences.

Que vous souhaitiez estimer votre bien vous-même ou confier cette mission à un professionnel (un agent immobilier), voici nos conseils pour bien estimer un studio :

Estimer son studio

Estimation d’appartement, de maison, de chalet, de maison en bord de mer … Imop vous explique tout ici :

Si vous cherchez à vendre votre studio, vous vous êtes sans doute déjà renseigné sur internet ou via une agence immobilière sur la valeur potentielle de votre bien, sur le prix du m2 dans votre secteur.

Néanmoins, un studio est un bien très différent et il est donc important de bien saisir à quel genre d’acquéreur il s’adresse et quelles spécificités considérer lorsque l’on cherche à estimer la valeur de son studio.

Le studio : un type de bien qui intéresse les investisseurs

Un studio est un appartement composé d’une seule pièce ou principale (faisant office de chambre, salon et cuisine) ainsi que d’une salle de bain séparée. Sa surface (calculée selon la loi Carrez) ne doit pas être inférieure légalement à 9m². De part sa superficie réduite et son prix, il attire une typologie d’acquéreur très différente de celle des appartements de plus grande tailles (les étudiants, les jeunes travailleurs, les primo accédants, les investisseurs…)

Lorsque l’on cherche à réaliser l’estimation de la valeur d’un studio, il est essentiel de savoir qu’une des grosses différences entre un appartement et un studio c’est le type d’acquéreur à qui il s’adresse. Les propriétaires de studio sont souvent des investisseurs qui cherchent à réaliser un profit, à tirer un rendement intéressant de leur épargne ou à bénéficier de conditions d’emprunts ou de dispositifs fiscaux avantageux.

Une rentabilité locative très élevée

Le studio est souvent privilégié par l’investisseur parce que qu’il offre une rentabilité locative bien généralement supérieure à celle des biens de plus grandes surfaces.
Au moment de l’estimation du prix de votre studio, soyez vigilant à ce que le prix de vente permette à l’acquéreur de conserver une rentabilité convenable. Si ce n’est pas le cas vous vous priverez de nombreux acquéreurs potentiels.

Des biens très attractifs

Les étudiants, les jeunes qui se lancent dans la vie active ou les personnes vivant une mutation professionnelle temporaire sont autant de profils différents qui cherchent à louer des studios, rendant ce type de bien très attractif et facile à louer. Dans le cas d’un investissement locatif, cette forte demande est vouée à perdurer dans les grandes métropoles.
Il existe un autre point à souligner : le marché immobilier des studios est relativement saturé en France, notamment dans les grandes villes et en particulier à Paris, car ils sont assez rares sur le marché et la demande est forte. Cette rareté peut vous permettre de tirer un bon prix de votre studio.
Les studios étant de très petites surfaces, leurs prix sont moins élevés que la moyenne des biens du marché immobilier, ils sont plus abordables, ce qui leur permet d’intéresser un nombre d’acheteurs potentiels plus élevé.

Un entretien plus fréquent que dans les autres types de biens

Si les studios sont très demandés, ils s’adressent à une population jeune et donc moins stable. Le taux de rotation des locataires est en général plus important dans les studios. Du fait de cette caractéristique de logement pour jeunes “de passage”, les studios doivent également être remis en état fréquemment

Le prix au mètre carré

Les prix au mètre carré d’un studio, d’un appartement, d'une maison dépendent de nombreux facteurs comme la zone géographique. Dans certaines zones, le prix du m2 sera plus important pour un studio, dans d’autres zones, il sera supérieur pour une maison. C’est la loi de l’offre et de la demande. La rareté des studios ou des maisons dans les zones urbaines à forte densité fait augmenter leur prix au m2.

Les délais de ventes

Autre point important, les studios se vendent généralement plus rapidement que les grandes surfaces. Les studios et les petites surfaces sont accessibles à une plus grande catégorie d’acheteurs (investisseurs, jeunes couples, célibataires…) ce qui les rend très attractifs et ils sont souvent situés dans des zones recherchées (centre ville, bassin d’emploi, grande métropole…) où le marché immobilier est plus tendu.

Les parties communes

Lorsque l’on acquiert un appartement, on devient propriétaire des parties privatives ainsi que d’une fraction des parties communes (hall d’entrée, ascenseur...).  Si cela peut être un avantage pour les acquéreurs potentiels dans le sens où les frais afférents à l’entretien et à la rénovation des parties communes seront divisés entre tous les locataires, cela veut aussi dire que vous serez parfois obligés de consentir à des travaux qui peuvent être coûteux. Lorsque vous avez besoin d’estimer votre bien immobilier il est donc indispensable de prendre en compte les éventuels travaux de copropriété à venir (ravalement de façade, installation d’un ascenseur) afin d’obtenir une fourchette d’estimation du prix total de votre bien en accord avec la réalité.
Autre point à garder en mémoire, vous serez parfois obligé de demander l’autorisation du syndic de votre immeuble pour effectuer des travaux à l’intérieur de votre appartement.

L'isolation phonique

Pour certains acquéreurs, une bonne isolation phonique est un critère absolument indispensable, malheureusement ce n’est pas toujours le point fort des studios. C’est donc un point à surveiller de même que l’état général des parties communes et la vétusté des installations

Les particularités propres à chaque studio

Chaque studio tout comme chaque bien immobilier est unique, il convient donc de bien observer les atouts et les points positifs qui pourraient booster son prix de vente. Ces particularités peuvent être multiples, même pour un studio : balcon, rez de jardin, vue dégagée, agencement atypique, hauteur sous plafond, luminosité…  

A vous ou à votre agent immobilier de bien mettre en valeur les qualités de votre studio dans l'estimation de sa valeur.

Les méthodes d’estimations des studios

Maintenant que vous savez tout sur les spécificités du marché du studio, vous vous demandez sûrement quelle est la meilleure façon d’obtenir une estimation fiable de votre bien immobilier. Voici donc quelques conseils pour une estimation réussie :

Différentes méthodes existent

Utiliser un outil d’estimation immobilière en ligne
L’estimation immobilière gratuite en ligne est la méthode la plus simple et la plus rapide pour obtenir une estimation du prix de son studio. Il existe d’ailleurs de nombreux simulateurs d’estimation de bien immobilier en ligne pour vous aider à réaliser une estimation en quelques clics après avoir répondu à une série de question. Malheureusement ces outils fournissent des fourchettes de prix très larges et sont la plupart du temps complètement insuffisants dans une démarche de vente. Ils donnent une première idée tout au plus.

Une estimation par un professionnel qui se déplace chez vous
C’est le choix fait par notre agence immobilière et c’est un choix tout à fait rationnel. Non seulement il est rassurant de faire appel à un professionnel quand on cherche à un estimer un bien immobilier mais c’est aussi un choix judicieux. En effet le professionnel de l’immobilier a une connaissance pointue du marché immobilier, de votre secteur, ou de votre quartier ainsi que les spécificités liées aux studios. Il connait la valeur des biens similaires déjà vendus ou actuellement en vente et le profil des potentiels acheteurs.

La solution la plus pertinente est donc de faire appel à un agent immobilier qui se déplacera gratuitement et estimera votre studio. Attention néanmoins car certains agents immobiliers ont tendance à gonfler l’estimation et de vous faire miroiter un profit important uniquement dans le but de vous faire signer un mandat de vente avec leur agence.