Calculer sa plus-value immobilière au moment de la revente : comment faire ?

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. C'est un indicateur de la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour être plus précis, elle se calcule de la manière suivante :

• Prix de vente : montant obtenu lors de la vente.
• Prix d’acquisition : prix d'achat initial, auquel on ajoute des coûts comme les frais notariés et les éventuels travaux.

Êtes-vous concerné par l’imposition de la plus-value ? 

Vous ne serez pas redevable d’un impôt sur la plus-value si : 

• vous cédez votre résidence principale ; 
• vous détenez le bien depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ; 
• vous vendez un logement pour acquérir votre résidence principale dans les 2 ans (si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente).
• vous vendez votre bien à un organisme public ou privé en charge de la construction de logements sociaux (avant le 31 décembre 2022) ; 
• vous êtes non-résident français ; 
• vous percevez une pension de vieillesse ou disposez d’une carte mobilité inclusion (CMI), sans être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : pas d’impôt sur la plus-value immobilière si votre revenu fiscal de référence (RFR) N-2 est inférieur à 11 276 € ; 
• vous résidez dans un EHPAD ou un établissement d’accueil pour adultes handicapés et n’êtes pas soumis à l’IFI : pas de plus-value sur la cession de votre ancienne résidence principale si votre RFR est inférieur à 26 462 € (1e part + 6182 € pour la demi-part supplémentaire et 4 867 € pour les suivantes). 

Calcul des déductions possibles

En vue de réduire l’imposition, certains frais peuvent être déduits :

• Frais de notaire : un forfait de 7,5% du prix d’achat est admis ou les frais réels peuvent être appliqués.
• Travaux : 15% du prix d’achat peuvent être déduits pour les travaux, à condition d’avoir détenu le bien plus de cinq ans et de pouvoir les justifier par des factures.

Exonérations de la plus-value en 2024

Certaines ventes sont exemptes de taxation :

• Résidence principale : toute plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt.
• Vente d’un bien de faible valeur : lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 €, aucune taxation ne s’applique.
• Détention longue : un bien détenu depuis plus de 30 ans bénéficie d’une exonération totale.

Fiscalité de la plus-value immobilière

Les plus-values sont soumises à :

• Impôt sur la plus-value : 19%.
• Prélèvements sociaux : 17,2%, pour un total de 36,2% de taxation.
• Abattements pour durée de détention :Plus-value imposable : réduction progressive dès la 5ᵉ année (6% par an entre 6 et 21 ans, et 4% pour la 22ᵉ année).Prélèvements sociaux : 1,65% par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 1,25% pour la 22ᵉ année et au-delà.

Exemple de calcul de plus-value avec abattements

Imaginons que vous ayez acheté un bien pour 200 000 € et le revendiez 300 000 € après 15 ans de détention :

• Calcul de la plus-value brute : 300 000 € (prix de vente) - 200 000 € (prix d’achat) = 100 000 €
• Abattements : pour 15 ans, l'abattement est de 6% par an à partir de la 6e année. Impôt sur la plus-value : 100 000 € - (6% x 10 ans) = 40 000 € imposables. Prélèvements sociaux : abattement de 1,65% x 10 ans = 16,5%, soit un reste taxable de 83,5% du gain.

La taxation finale est ensuite appliquée sur les montants restants après abattements, permettant de réduire l’imposition de manière significative pour les biens détenus sur le long terme.

Comment déclarer sa plus-value immobilière en 2024 ?

Pour déclarer votre plus-value, vous devez remplir le formulaire 2048-IMM lors de votre déclaration de revenus. Ce formulaire est à joindre à votre déclaration principale. Il est important de fournir tous les détails relatifs à la vente, y compris le montant de la plus-value et les éventuelles exonérations ou abattements. Vous devrez également conserver tous les documents justifiant votre calcul, tels que les factures de travaux et les actes de vente.

Conseils pour optimiser votre plus-value

• Bien documenter les travaux : gardez toutes les factures des travaux pour pouvoir justifier la déduction.
• Planifier la vente de votre résidence principale pour maximiser les exonérations.
• Consulter un notaire ou fiscaliste pour s’assurer que vous bénéficiez des meilleures réductions et éviter les erreurs coûteuses.

Bon à savoir :

• Définition : La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ajustée par des frais et travaux.
• Exonérations : La vente de la résidence principale et les biens détenus plus de 30 ans sont exonérés d'impôt.
• Fiscalité : Imposition de 19% sur la plus-value, avec des prélèvements sociaux de 17,2%, soit un total de 36,2%.
• Abattements : Réductions sur la plus-value imposable basées sur la durée de détention (jusqu’à 30 ans).
• Déclaration : Utiliser le formulaire 2048-IMM pour déclarer la plus-value lors de la déclaration de revenus.