PLU et plan cadastral

1 juillet 2024

Qu’est-ce que le PLU ? 

La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000 a remplacé le POS (plan d’occupation des sols) par le PLU. Il est rédigé périodiquement dans chaque commune ou groupe de communes. C’est un document dense qui fait état de la planification de l’urbanisme. 

Très complet, il contient : 

• un rapport de présentation avec un diagnostic territorial (climat, hydrologie, patrimoine naturel, patrimoine historique, emploi, etc.), un état de l'environnement (faune et flore, qualité de l’air, de l’eau et du sol, etc.) et les incidences, les orientations générales relatives au Projet d'aménagement et de développement durable (PADD), la compatibilité avec les lois. 
• le PADD récapitule les projets et les objectifs de la commune relatifs à l’environnement, à l’urbanisme et au développement économique et social pour les prochaines années. 
• Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) concernent la vie quotidienne dans la commune autour de l’habitat et des transports. 

Lorsqu’une commune n’a pas encore élaboré son PLU, c’est le Règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’impose. Moins précis, il délimite les règles générales pour toute construction dans le respect de la sécurité, de la salubrité, de l’hygiène et de l’urbanisme. 

Le PLU est adopté en conseil municipal. Auparavant, la commune concerte les habitants et les acteurs locaux. Le projet élaboré est soumis à une enquête publique et les personnes associées peuvent rendre un avis sur le projet de PLU. Il peut être modifié avant son adoption définitive par le conseil municipal. Sa révision est périodique. 

En annexe du PLU, se trouve le plan de zonage. Cette carte délimite les zones spécifiques de la commune notamment : 

• les zones urbaines (“zone U”) déjà largement construites ; 
• les zones à urbaniser (“zone AU”) ouvertes à la construction ; 
• les zones agricoles (“zone A”) dont les constructions doivent être en relation avec une exploitation agricole ou une mission de service public ; 
• les zones d’agriculture protégée (“zone AP”) dans lesquelles la construction est interdite. 
• les zones naturelles et forestières (“zone N”) dans lesquelles les constructions sont possibles pour les exploitations forestières.

Qu’est-ce qu’un plan cadastral ? 

Le plan cadastral est un document cartographique qui répertorie chaque parcelle de France. Une parcelle cadastrale délimite la propriété foncière au sein d’une section cadastrale. Sur un plan cadastral, une parcelle est identifiée par sa commune, sa section et son numéro propre. 

Pourquoi consulter le PLU et le plan cadastral avant d’acheter ? 

Consulter le PLU et le plan cadastral permet de déterminer la nature des risques du terrain acheté, même si un immeuble ou une maison sont déjà construits dessus. Cela permet d’ailleurs de vérifier la conformité des constructions déjà érigées. L’achat comprend toutes les dépendances, sans exception ni réserve ? Le terrain est-il correctement délimité ? Le mur de séparation du terrain est-il mitoyen ou privé ? 

Il appartient au notaire qui établit la transaction de vérifier les servitudes sur le terrain. Mais, il est bon d’obtenir les informations avant même d’arriver à l’étape de la signature ! Un droit de passage non mentionné peut constituer un angle de négociation du prix de vente de la maison… De la même manière, un logement frappé d’alignement peut perdre de la valeur ! 

Pour l’acquéreur d’une maison avec terrain, cela lui indique les possibilités d’agrandissement et de modification du logement : ajout d’une véranda, construction d’une piscine ou d’un studio au fond du jardin, etc. 

Le PLU permet de savoir si un projet de construction ou de rénovation est légal. Avez-vous le droit de construire ici ? Quelle surface pouvez-vous ajouter ? Quelles sont les conditions d’accès à la voirie ? Quelle est la hauteur maximale du bâti ? Quelles sont les normes relatives à l’aspect extérieur ? Et pour les clôtures ? 

Par exemple, une maison très originale peinte en rouge et vert ne sera pas possible partout, en particulier à proximité d’un monument historique. Et le fait qu’une maison ancienne soit de cette couleur ne constitue pas un précédent qui autorise à poursuivre dans cette voie… 

En outre, le PLU vous indique les projets d’urbanisme et de construction dans la commune, à proximité de votre futur logement. C’est une information essentielle avant d’acquérir un bien ! Avez-vous envie d’avoir une centrale nucléaire à quelques kilomètres de votre résidence secondaire ? 

Comment consulter le PLU ? 

A l’heure du digital, de nombreuses informations sont disponibles immédiatement en ligne ou sur demande. Vous pouvez également vous rendre en mairie. Vérifiez bien que le PLU accessible est le dernier en vigueur. 

Si le PLU est commun à plusieurs communes, le PLUi intercommunal est disponible sur le site de la communauté de communes. 

De nombreuses communes, dans les grandes villes, proposent une note de renseignement d’urbanisme gratuitement. Ce document n’est pas obligatoire ni légal. Toutefois, une erreur ou une omission de la commune engagerait sa responsabilité. Il appartient au notaire de demander les éléments légaux nécessaires à la vente. 

Pour autant, la note de renseignement d’urbanisme est utile à tout futur acheteur. Elle récapitule les éléments pour une parcelle cadastrale donnée : 

• identification de la parcelle ; 
• alignement ;  
• droit de préemption ;  
• PLU applicable ; 
• servitudes d’utilité publique (sécurité et protection du patrimoine - on y trouve si le logement est dans un périmètre de site inscrit ou dans une zone d’anciennes carrières, etc.) ; 
• informations diverses (comme le périmètre de résorption de l'habitat insalubre et de restauration immobilière, la zone de surveillance et de lutte contre les termites, la zone d'aménagement concerté de travaux, l’interdiction d'habiter ou cession définitive de l'occupation aux fins d'habitation d'un ou plusieurs lots, etc.) ; 
• le zonage réglementaire du changement d’usage (existence de compensation forcée à Paris pour changer l’usage d’un local) ; 
• la destination (par exemple, situation dans une zone de déficit en logement social) ; 
• la hauteur maximale des constructions ; 
• les mesures de protection diverses ; 
• etc. 

Le futur acquéreur peut avoir le sentiment d’être perdu au milieu de toutes ces informations. La note de renseignement d’urbanisme, le PLU, le dossier de diagnostic technique de plus en plus complet, etc. L’accompagnement d’une agence immobilière simplifie les démarches et la lisibilité des informations. N’hésitez pas à poser toutes vos questions à nos agents immobiliers expérimentés.