Capacité d'emprunt : comment la calculer ?

La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?  

Définition

La capacité d’emprunt correspond au capital maximum d’emprunt. C’est donc le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter en fonction de votre situation, de vos revenus et de vos charges. 

Disons que cela détermine une mensualité raisonnable que vous pouvez assumer pendant toute la durée du crédit immobilier. C’est un élément clé pour assurer le financement de votre achat immobilier. 

Quel est son rôle ? 

Une fois votre capacité d’emprunt calculée, vous savez combien vous pouvez emprunter et quelle est la durée de remboursement la plus courte. A vous ensuite de négocier le meilleur taux de crédit et d’optimiser votre prêt immobilier ! 

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

Votre capacité d'emprunt dépend de nombreux facteurs :

• de votre taux d’endettement fixé à 35 % de vos revenus ;
• du montant de votre apport personnel ;
• du type de taux envisagé (taux fixe ou taux révisable) ;
• de la durée d'emprunt de votre prêt immobilier ;
• de votre âge à la souscription du prêt immobilier.

Pour simplifier, vous pouvez appliquer la formule de calcul de la capacité d’emprunt ainsi : 

Capacité d’emprunt = (revenus - charges) * 35 %

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) fixe le taux d’endettement à 35 %. Les banques doivent le suivre mais peuvent y déroger dans un dossier de financement sur 5. Plus vos revenus sont confortables, plus les banques acceptent d’aller au-delà de 35 %, votre reste à vivre étant encore important pour faire face à vos dépenses courantes. 

Calcul de la capacité d’emprunt : quels éléments prendre en compte ? 

Revenus de l’emprunteur ou des co-emprunteurs

Les banques prennent en compte les revenus réguliers tels que salaires, pensions de retraite, pensions alimentaires, allocations familiales, allocation de remplacement éventuellement, rente d'assurance-vie pérenne, 13e mois. 

En revanche, des revenus aléatoires sont rejetés comme des primes sur résultat. 

Pour les travailleurs non-salariés (TNS), c’est le résultat annuel de l’entreprise qui est pris en considération. Les établissements de crédit réclament 3 ans de comptes de résultat en général. 

Les revenus locatifs entrent dans la somme des revenus avec une décote de 30 % environ, pour tenir compte de la vacance locative. 

Bon à savoir : Prenez le montant net avant impôt pour tous les revenus.

Apport personnel

L’apport personnel représente en général au moins 10 % du montant de l’achat immobilier envisagé. Il regroupe l’épargne disponible, les donations familiales, les PEL (plans d’épargne logement), l’épargne déblocable en cas d’achat immobilier (PER, épargne salariale). 

Il est essentiel de conserver une épargne de réserve disponible en cas de coup dur. 

Charges des emprunteurs

Certaines dépenses récurrentes entrent dans les charges, les autres dans le reste à vivre. 

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les charges suivantes : 

Mensualité de crédit en cours au-delà de 12 mois

• pensions alimentaires, 
• impôts, 
• loyers dus après l’achat si le logement n’est pas disponible immédiatement. 

Dans le reste à vivre entrent : 

• les dépenses d’énergie et de télécommunications, 
• les frais d’habillement et de nourriture de toute la famille, 
• les frais de scolarité, 
• les assurances
• les dépenses de loisirs. 

Ce reste à vivre est difficile à estimer car il dépend vraiment de vos modes de consommation personnels. Les banques estiment en général qu’une personne seule doit disposer de 800 € par mois et qu’un couple sans enfant de 1 200 €. Puis, on ajoute 300 € par enfant.

A retenir sur la capacité d'emprunt : 

• La capacité d’emprunt est la somme maximale qu’un emprunteur peut obtenir d’une banque, en fonction de son profil.  
• Le calcul de la capacité d’emprunt se fait en déduisant les charges de l’emprunteur de ses revenus et en multipliant le résultat par 35 %. 
• Ce taux d’endettement maximum de 35 % cherche à concilier remboursement du prêt et reste à vivre.   .