Donation immobilière : comment faire une donation de son vivant ?

Qu’est-ce qu’une donation immobilière ? 

Une donation immobilière est un acte juridique par lequel un donateur remet un bien immobilier (appartement, terrain, maison) à une autre personne appelée le donataire. 

Cette transmission s’effectue par un acte authentique devant notaire ! 

Le plus souvent, un parent donne à un enfant ou plusieurs enfants les droits de propriété sur une maison. On parle de transmission entre vifs par opposition à la transmission par succession. 

Quels sont les types de donation d’un bien immobilier ? 

Il existe plusieurs types de donation : 

• La donation simple : au moment de la succession, le bien immobilier est évalué à sa valeur au jour du décès. 
• La donation-partage : lors de la succession, on conserve la valeur des biens évaluée au moment de la donation

Par exemple, des parents réalisent une donation d’un appartement à Paris à leur fils aîné et d’un appartement à Nantes à leur second enfant en 2010. La valeur des biens au jour de la donation est de 150 000 € pour chaque appartement. Lors de l’ouverture de la succession en 2024, l'appartement parisien vaut 220 000 € tandis que l'appartement nantais vaut 180 000 €. En cas de donation simple, la différence de 40 000 € sera à rééquilibrer au sein de la succession. En cas de donation partage, les deux biens de même valeur n’ont pas vocation à faire l’objet d’une nouvelle estimation immobilière. 

En fonction de la valeur du bien immobilier donné et du patrimoine du donateur, la donation a lieu en avance de part successorale ou hors part successorale. Dans ce cas, la valeur est prise en dehors de la réserve héréditaire, bloquée au profit des héritiers. 

Pourquoi démembrer la propriété d’un bien immobilier dans une donation ? 

Autre choix crucial lors d’une donation immobilière : faire une donation en pleine propriété ou une donation de la nue-propriété ?  

Le droit de propriété se divise en nue propriété (droit d’user et d’abuser donc de vendre le bien immobilier) et usufruit (droit de profiter du bien). 

Il peut être intéressant de procéder au démembrement de propriété pour donner la nue-propriété en conservant l’usufruit. L’intérêt est surtout de diminuer le montant des droits à payer. En effet, la valeur de la nue-propriété transmise dépend de l’âge du donateur et est dégressive. Par exemple, à 55 ans, vous transmettez la nue-propriété d’un bien à 50 % de sa valeur. En combinant avec les abattements fiscaux ci-dessous, l’opération est fiscalement intéressante.  

Autre avantage du démembrement : l’usufruit s’éteint automatiquement lors du décès du donateur. Ainsi, au moment de la succession, le donataire récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires. 

Bon à savoir : 

Créer une SCI pour acheter un bien et le transmettre ? Céder la nue-propriété peu à peu tous les 15 ans ? Une bonne gestion de son patrimoine nécessite de se poser rapidement les bonnes questions. 

Quels sont les avantages d’une donation immobilière ? 

La donation immobilière permet d’anticiper la succession. Elle s’inscrit dans le cadre d’une bonne gestion de patrimoine. 

Elle offre des avantages fiscaux : chaque parent peut donner à chaque enfant une valeur de 100 000 € tous les 15 ans. Dans le cas d’un bien immobilier qui prend de la valeur, il est intéressant de prévoir une donation suffisamment tôt. 

La donation permet un partage des biens immobiliers décidé par le propriétaire. S’il ne fait rien, ses héritiers décideront eux-mêmes lors de la succession ce qu’il adviendra des biens. 

Combien coûte une donation immobilière ? 

Il existe plusieurs droits et frais pour une donation : 

• émoluments du notaire : sa rémunération est calculée sur la base de la valeur en pleine propriété du bien immobilier, selon un barème dégressif par tranches. La dernière tranche à partir de 60 000 € donne lieu à des émoluments de 0,9768 % TTC (+1 073 € TTC pour les premières tranches).
• débours : les dépenses engagées par le notaire pour préparer la donation
• frais de publicité foncière (environ 0,6% de la valeur du bien) et contribution sur la sécurité immobilière (0,1 %). 

droits de donation sur le bien immobilier : variables selon le degré de parenté entre donateur et donataire, identiques aux frais de succession. Un abattement fiscal est possible et permet d’alléger et d'optimiser le coût d’une donation immobilière.

Les droits se régénèrent tous les 15 ans et se calculent par enfant et par parent. Par exemple, un couple marié peut donner un appartement en indivision à ses deux enfants, d’une valeur de 400 000 € sans payer de droits.

Quelles formalités pour une donation immobilière ? 

Le recours aux services d’un notaire est obligatoire, puisqu'il s’agit d’une donation portant sur un bien immobilier. Le notaire se charge des formalités de publicité foncière et de la déclaration auprès de l’administration fiscale. 

Si des droits de donation sont dus, le notaire les prélève et les reverse au fisc, comme pour une vente immobilière. 

Les points à retenir concernant la donation immobilière

• La donation d’un bien immobilier est un acte de gestion du patrimoine pour anticiper sa succession.
• Elle donne lieu au paiement de droits, mais bénéficie d’un abattement fiscal (100 000 € tous les 15 ans en ligne directe).