Impôt immobilier lors de la vente : plus-value et IFI

3 août 2024

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value dégagée lors de la vente d’un bien immobilier est la différence entre le prix d’achat initial et son prix de vente. Dit comme cela, la plus-value est d’une simplicité enfantine. Pourtant, entre les modalités de calcul, les exonérations, les abattements divers, le montant de la plus-value imposable est plus complexe. 

Sont concernés les ventes d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) mais aussi les ventes de droits attachés à un bien immobilier, les échanges de biens, les partages ou les apports en société. La détention par une Société civile immobilière (SCI) transparente au sens fiscal ou d’un fonds immobilier peut également donner prise au calcul d’une plus-value. 

Est-ce si important ? Imaginons que vous ayez acheté un appartement à Paris pour 100 000 euros en 2000. Vous l’avez habité puis l’avez mis en location quand la famille s’est agrandie. Vous le vendez en 2020 pour 400 000 euros ! Et oui, le prix moyen du mètre carré en 2000 était de 2 700 euros et en 2020, il avoisine les 11 000 euros ! Votre plus value brute est donc de 300 000 euros avant d’affiner le calcul comme indiqué ci-après…

La hausse ininterrompue des prix immobiliers depuis plus de 20 ans conduit à des plus-values immobilières importantes dans certaines villes. 

Comment calculer la plus-value immobilière ? 

La base de calcul de la plus-value

Vous prenez le prix d’acquisition du bien (ou la valeur vénale indiquée dans l’acte de donation ou de succession, si vous avez reçu le bien à titre gratuit). 

Vous ajoutez les frais suivants dès lors que vous pouvez en justifier l’existence et le montant : 

• les charges et indemnités versées au vendeur lors de votre achat ; 
• les frais d’acquisition (les frais de notaire, les droits d'enregistrement ou la TVA payée lors de l’achat d'un bien neuf, etc. Vous n’avez plus les justificatifs ? Ce n’est pas un souci car les services fiscaux acceptent alors un montant forfaitaire évalué à 7,5 % du prix d’achat. 
• les montants des travaux réalisés par une entreprise. Même chose : en l’absence de justificatifs, vous pouvez déduire un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. 
• les frais de voirie, réseaux et distributions d’un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme.

Reprenons notre exemple : le prix d’acquisition est de 100 000 euros en 2000. Vous n’avez plus les justificatifs des frais et des travaux. Vous ajoutez les forfaits soit 22 500 euros. Votre base de calcul pour la plus-value est de 122 500 euros. Vous revendez 400 000 euros donc votre plus-value brute avant abattement est de 277 500 euros ! 

Le prix de cession est lui diminué notamment des frais d’agence immobilière, frais de diagnostics techniques obligatoires. 

Les abattements pour détention lors de la plus-value

Vous pouvez déduire des abattements pour année de détention, à des degrés différents pour l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS). 

Si vous vendez dans les 5 premières années après l’achat, aucun abattement. 

Si vous vendez entre la 6e et la 21e année, vous otez 6 % par an au titre de l’IR et 1.65 % au titre des PS, à partir seulement de cette 6e année. 

Si vous vendez entre la 22e année, vous ôtez 4 % pour cette année-là au titre de l’IR et 1,60 % pour les PS. 

Au-delà de la 22e année, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’IR. En revanche, jusqu’à la 30e année, vous continuez à diminuer de 9 % par an au titre des PS. 

Dans notre exemple, le bien est détenu 20 ans. L’abattement total est donc de 90 % (6%*15 ans) pour l’IR et de 24.75 % (1.65%*15 ans) pour les PS. La plus-value immobilière taxable au titre de l’IR est réduite à 10 % du montant initial, soit 27 750 euros et à 208 819 euros pour les PS. 

Il existe également des abattements exceptionnels pour dynamiser le marché de la construction immobilière et favoriser la politique du logement. Ainsi, un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour les cessions de terrains à bâtir et des immeubles bâtis (lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements) situés en zone tendue. Ces abattements ont par principe une durée limitée pour être plus incitatifs. 

Comment calculer le montant de la plus-value immobilière ? 

Le montant des impôts dus est ensuite calculé en appliquant un taux de 19 % pour l’IR et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. 

Reprenons notre exemple : 19 % * 27 750 euros = 5 272.50 euros dû au titre de l’IR. 

17.2 % * 208 819 = 35 917 euros. Vous verserez ainsi plus de 40 000 euros au titre de la plus-value immobilière pour un bien conservé pendant 20 ans ! 

Les taxes supplémentaires 

Ceux qui ont réalisé une très belle plus-value taxable (supérieure à 50 000 euros) se voient appliquer une “Taxe sur les plus-values immobilières élevées”. Elle s’échelonne de 2 % supplémentaire (jusqu’à 100 000 euros de plus-value) jusqu’à 6 % pour les plus-values taxables supérieures à 260 000 euros. 

L'exonération de plus-value pour la résidence principale

Fort heureusement, la cession de sa résidence principale ne génère pas de paiement de plus-value, ni au titre de l’IR ni au titre des prélèvements sociaux. 

De la même manière, la vente d’un bien immobilier, qui ne constitue pas votre résidence principale, peut être exonérée d’impôt sur la plus-value dès lors que vous utilisez l’argent pour acquérir votre résidence principale.  

Et si la valeur de mon bien me rend imposable à l’IFI ? 

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) a remplacé l’ISF en 2018. Désormais seuls les biens et droits immobiliers entrent dans le calcul de l’IFI. La croissance des prix immobiliers dans certaines villes et régions ont conduit des personnes modestes mais propriétaires de longue date de leur maison à être imposées à l’IFI. Un plafonnement de l’IFI dû par rapport aux autres revenus est d’ailleurs mis en place. 

Dans ce cas, ce n’est pas la valeur d’acquisition qui compte mais la valeur nette au 1er janvier de chaque année. Un abattement de 30 % est admis pour la résidence principale et vous pouvez déduire notamment le montant de votre crédit immobilier (capital restant dû au 1er janvier). Vous pouvez déduire vos dons à des organismes d’intérêt général à hauteur de 75 % des montants versés dans la limite de 50 000 euros. 

Tout patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros est taxable. A 11 000 euros le mètre carré, cela représente un appartement de 118 m2 dans Paris ! Les services fiscaux ont récemment mis en ligne dans votre espace sécurisé du site impots.gouv.fr tous les biens immobiliers détenus par le foyer fiscal. Le recoupement avec les prix moyens dans le même quartier se fera très simplement par les agents.