L'Assemblée générale des copropriétaires (AG): tout savoir

Qu'est-ce que l'assemblée générale de copropriété ?

L'assemblée générale réunit tous les copropriétaires autour du syndic de copropriété. L’ordre du jour établit les différents points soumis à un vote, qui relèvent de la gestion de l’immeuble et de son entretien. 

C’est aussi le moment clé pour : 

• voter le budget prévisionnel (et donc le montant des charges de copropriété) ;  
• valider les comptes de l’exercice écoulé ;
• voter les travaux à entreprendre, avec leur calendrier, le prestataire choisi et le montant ;
• désigner un nouveau syndic de copropriété, le cas échéant ;
• élire les membres du conseil syndical, chargés de veiller sur la bonne gestion de l’immeuble et la mission du syndic pendant toute l’année.

Les deux types d’assemblées générales de copropriétaires

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 constituent la base de la réglementation des copropriétés, y compris pour les AG. 

Assemblée générale ordinaire

L’assemblée générale ordinaire se réunit obligatoirement une fois par an pour voter l’approbation des comptes et le budget. Elle a lieu dans les 6 mois de la clôture des comptes de l’exercice. Par exemple, si la clôture intervient le 31 décembre, l’AGO doit intervenir avant le 30 juin. 

En règle générale, l’AG se tient dans les locaux du syndic ou dans une salle dans la commune où se situe la copropriété, selon ce que peut prévoir le règlement de copropriété. 

Assemblée générale extraordinaire

Une décision urgente est nécessaire ? Une demande de travaux par un copropriétaire, qui ne souhaite pas attendre la prochaine AG ? Le syndic peut convoquer une AGE, de sa propre initiative, à la demande du conseil syndical ou d’un copropriétaire. 

Tout savoir sur les modalités de l’assemblée générale des copropriétaires

Une convocation formelle

Chaque copropriétaire doit être convoqué au minimum 21 jours avant la date de l’AG. À défaut, un copropriétaire non convoqué a la possibilité de demander la nullité de l'AG. 

Si l'AG a lieu entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif, il est d’usage que le vendeur donne pouvoir de représentation au futur acquéreur. Il doit au minimum le tenir informé de la tenue d’une AG et des décisions prises. 

La convocation contient l’ordre du jour, le projet de résolution soumis au vote et les devis ou documents indispensables. Lire attentivement ces documents au préalable est nécessaire pour voter en connaissance de cause ! La convocation précise le jour, l’heure et le lieu de l’AG. 

Elle sera adressée par lettre recommandée ou par avis électronique ou LRE (si le copropriétaire a formellement accepté cette option auparavant). 

La tenue de l’Assemblée générale de copropriété

Les copropriétaires présents signent une feuille de présence. 

Il est aussi possible de donner un pouvoir à un autre copropriétaire (ou à toute autre personne, sauf le syndic ou les proches du syndic) ou de voter par correspondance. Depuis la pandémie de Covid-19, l’assemblée générale peut se réaliser en visioconférence. 

Le syndic vérifie le quorum, le nombre minimum de copropriétaires présents et représentés, pour valider une décision.  

Le syndic organise la réunion et déroule l’ordre du jour. Des personnes extérieures peuvent être invitées à intervenir sur des points précis (architecte, bureau d’études, avocat, etc.). 

Un président de séance et des scrutateurs sont désignés, ainsi qu’un secrétaire chargé de rédiger le procès-verbal (le syndic en général). 

Le vote en AG de copropriété

Les copropriétaires présents ou représentés votent. Si le bien est détenu en indivision, il faut désigner au préalable un indivisaire pour voter. 

Le vote s’effectue à main levée en général, plus rarement par écrit. Les voix sont comptées en fonction du nombre de tantièmes détenus par le votant. 

La majorité simple (article 24)

Chaque projet de décision fait l’objet d’un vote à la majorité simple (article 24 ) ou à la majorité absolue (article 25). 

Les décisions relatives à l'entretien courant de la copropriété sont prises à la majorité simple des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. 

La majorité absolue (article 25)

Les décisions engageantes comme la désignation du syndic de copropriété ou les travaux de transformation de l’immeuble sont votées à la majorité absolue. 

Cela prend en compte les voix exprimées par les copropriétaires par rapport à la totalité des voix existantes. Par exemple, les copropriétaires représentant 5 000 tantièmes votent pour une décision alors que la totalité des tantièmes de l’immeuble représente 9 000 tantièmes. 

Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l'objet d'un second vote à la majorité simple. 

La double majorité (article 26)

Des décisions graves imposent un vote à la double majorité, comme l’aménagement des parties communes, l’installation d'un ascenseur ou la modification du règlement de propriété, affectant l’usage des parties communes. 

Il convient alors de réunir les deux tiers des voix de la totalité des tantièmes. 

L'unanimité (article 26)

L’unanimité est requise pour la modification de l’usage des parties privatives, la suppression d’un élément d’équipement commun ou la modification du règlement de copropriété relatif à la destination de l’immeuble. 

Le procès verbal d'assemblée générale (PV d'AG)

Le syndic établit le procès-verbal relatif aux décisions prises lors de l'assemblée générale.

Il reprend le résultat des votes pour chaque point inscrit à l'ordre du jour, avec le nombre et le nom des copropriétaires opposés à la décision ainsi que ceux qui se sont abstenus. En outre, il annexe la feuille de présence. 

Le procès-verbal est signé par le président de séance, les scrutateurs et le secrétaire. Puis le syndic l’envoie dans un délai d’un mois à tous les copropriétaires. Seuls les copropriétaires absents ou non représentés doivent le recevoir en recommandé. 

Si des décisions affectent la vie de l’immeuble, elles font l'objet d'un affichage dans les parties communes.

Comment contester une décision votée en assemblée générale des copropriétaires

La plupart du temps, vous rangez votre PV d’AG jusqu’à la vente de votre appartement. 

Toutefois, un copropriétaire opposant ou absent non représenté peut contester la décision prise en AG. Il dispose de deux mois pour saisir le tribunal, et invoquer une irrégularité sur le fond ou la forme. Il n’a pas besoin de justifier d’un intérêt à agir personnel, sa seule appartenance à la copropriété suffit. 

Si le tribunal suit le copropriétaire, la décision est annulée et il peut octroyer des dommages et intérêts. 

Quel délai entre deux AG ?

La fréquence des assemblées générales est encadrée par la loi. En principe, l’Assemblée Générale Ordinaire (AGO) doit se tenir au moins une fois par an, pour respecter les exigences de gestion de la copropriété. Toutefois, des Assemblées Générales Extraordinaires (AGE) peuvent être convoquées en cas de besoin urgent (travaux nécessaires, demande spécifique d’un copropriétaire ou du conseil syndical).

Qui fixe la date d'une AG de copropriété ?

La date de l’assemblée générale est fixée par le syndic de copropriété, en concertation avec le conseil syndical si nécessaire. Généralement, elle est établie en fonction de la clôture de l’exercice comptable, dans le cadre de l’assemblée ordinaire, mais elle peut aussi s’adapter aux disponibilités des copropriétaires et aux exigences réglementaires.

Comment préparer l'assemblée générale de copropriété ?

Pour bien préparer une assemblée générale de copropriété, il est essentiel de :

• Consulter l’ordre du jour et analyser les résolutions proposées.
• Réunir les documents nécessaires (devis, rapports, projets).
• Clarifier les questions ou besoins spécifiques auprès du syndic ou du conseil syndical.
• S’informer sur les modalités de vote (présence, procuration, vote par correspondance).
• Évaluer les implications financières des décisions soumises au vote.

Les points à retenir

• L’assemblée générale de copropriétaires permet de voter sur les grandes décisions de gestion de l’immeuble. C’est un moment clé une fois par an à ne pas manquer pour voter le budget et les travaux. 
• Le formalisme est important : convocation, rédaction d’un ordre du jour et d’un procès-verbal, signature d’une feuille de présence, etc. 
• Les décisions peuvent faire l’objet d’une contestation devant le tribunal.