Les charges de copropriété : tout ce qu'il faut savoir

Charges de copropriété : que contiennent-elles ?

Il existe deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales. 

Les charges de copropriété générales

Une charge générale concerne l’entretien, l’administration et la conservation des parties communes.

Aussi, ces charges générales incluent : 

• les honoraires du syndic,
• l’assurance de l’immeuble,
• le nettoyage des parties communes,
• les frais de justice en cas d’action en défense ou en attaque. 

Tous les copropriétaires paient des charges générales, au prorata de leur tantièmes. Ceux-ci se calculent en fonction du lot de copropriété acheté.

Un futur acheteur doit donc s’intéresser de près au règlement de copropriété, qui répartit les charges communes générales et les charges spéciales. L’état description et de division est tout aussi intéressant. 

Il doit aussi étudier le carnet d’entretien de l’immeuble et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ce sont des points essentiels pour éviter toute mauvaise surprise. 

Les charges de copropriété spéciales 

Une charge spéciale ne concerne que certains propriétaires en fonction de l’utilité que présentent les services et les équipements comme le chauffage collectif, l’eau froide,  l’état daté établi par le syndic (payé uniquement par le copropriétaire vendeur) ou encore les frais de maintenance de l’ascenseur.

Par utilité, il faut entendre possibilité d’usage. Par exemple, un habitant au rez-de-chaussée n’utilise pas l’ascenseur. Un habitant du 3e étage qui préfère l’escalier a la possibilité de prendre l’ascenseur. Il participe aux charges spéciales d’ascenseur quelle que soit son utilisation réelle.

Voici un tableau récapitulatif des différents types de charges de copropriété et leur mode de répartition pour mieux comprendre.

Charges de copropriété : combien ça coûte ? 

Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires établit un budget prévisionnel. Il vise à faire face aux dépenses courantes de la copropriété. Ensuite, il appelle des provisions chaque trimestre. 

Au-delà, il existe des charges de copropriété exceptionnelles pour les gros travaux de l’immeuble : ravalement, réfection de la toiture, réfection de la cage d’escalier ou installation d’un ascenseur, etc. Ces travaux font l’objet d’un vote ainsi que la répartition de leur paiement dans le temps. 

Le syndic peut également mettre en place : 

• des provisions spéciales pour les travaux autorisés et les travaux urgents ; 
• des avances pour l’échéancier du plan pluriannuel de travaux (PPT) s’il est en place ;
• une réserve ou « fonds de roulement » fixé par le règlement de copropriété (au maximum 1/6ème du budget prévisionnel) ; 
• la cotisation au fonds de travaux, qui finance certains travaux obligatoires, hors budget prévisionnel. Le montant fixé par l’AG est au moins égal à 5 % du budget prévisionnel (ou 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux. 

Qui doit payer les charges en copropriété ? 

C’est le propriétaire qui paie les charges de copropriété. 

S’il est propriétaire non occupant (en cas de location du logement), il doit quand même régler les charges au syndic. Mais il peut obtenir le remboursement des charges récupérables par son locataire. Cela correspond aux services et équipements dont profite l’occupant du lieu comme le ménage. 

En cas d’indivision de l’appartement, chacun paie sa part au syndic. 

Le syndic de copropriété est en charge du bon recouvrement des charges…

A quel moment payer ses charges ? 

Le syndic émet des appels de charges ou provisions sur charge, à raison d’un par trimestre civil. Les charges de copropriété doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre. Toutefois, l’assemblée générale peut opter pour un autre calendrier.

Chaque copropriétaire paie donc son appel de charge trimestriel et ses appels de charge exceptionnelles, selon un calendrier précis. Le syndic calcule sa part en fonction des tantièmes détenus pour le lot acheté. 

En fin d’exercice, le syndic établit la régularisation annuelle. Les dépenses réelles sont comparées au budget prévisionnel. Le propriétaire peut alors avoir à payer un supplément ou bénéficier d’un crédit sur l’appel de charge suivant. 

Comment gérer les charges de copropriété dans une vente ? 

Le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel. 

En revanche, le paiement des provisions non comprises dans le budget est à la charge de celui qui est propriétaire au moment où le paiement est exigé. 

Lors de la régularisation des charges, après approbation par l’AG, le compte copropriétaire est crédité ou débité. Le reliquat relève donc de celui qui est propriétaire à cette date. 

Lors de la signature de l’acte de vente, les parties peuvent prévoir une répartition des charges de copropriété différente. Attention, car un tel accord ne sera pas opposable aux tiers. 

Dans tous les cas, le futur acheteur bénéficie d’un état daté établi par le syndic qui lui donne un aperçu de la situation financière de la copropriété. 

Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement par un copropriétaire ?

Quand un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges, plusieurs mesures peuvent être prises par le syndic de copropriété pour recouvrer les sommes dues.

La phase amiable du règlement du litige

Dans un premier temps, le syndic envoie une lettre de rappel pour informer le copropriétaire en défaut de paiement de son retard et lui demander de régulariser sa situation au plus vite.

Lorsque le paiement n’est toujours pas fait, le syndic envoie une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, faisant toujours mention de la somme due et du délai pour le paiement.

En fonction du règlement de copropriété, les sommes impayées peuvent être complétées par des intérêts de retard et des pénalités supplémentaires dans le cas d’un impayé prolongé.

La phase contentieuse en règlement des sommes dues par le copropriétaire

Si la situation se poursuit, le syndic peut passer à la phase contentieuse en s’adressant au tribunal d’instance qui émet alors une injonction de payer, préalable indispensable pour obtenir un titre exécutoire. Lorsque l’injonction de payer reste sans réponse, le syndic assigne le copropriétaire débiteur devant le tribunal en demande de paiement des sommes dues.

Défaut de paiement du copropriétaire et mesures conservatoires

Certaines mesures conservatoires peuvent être prises, comme une saisie conservatoire sur les biens du copropriétaire ou l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur le lot détenu par le copropriétaire défaillant.

En tout dernier recours, il est possible d’engager une procédure de vente judiciaire du lot dont le produit servira à payer les dettes de copropriété.

Les points à retenir

• Les charges de copropriété sont un point important dans un achat immobilier. 
• L’acquéreur doit s’intéresser au montant des charges générales, des charges spéciales mais aussi aux gros travaux pour éviter des charges exceptionnelles. 
• Il dispose de l'état daté du syndic et du règlement de copropriété, ainsi que des dernières assemblées générales et carnet d’entretien de l’immeuble pour recueillir toutes les informations utiles.