Vendre son logement avec un locataire

7 mai 2023

Pourquoi vendre un bien occupé ? 

Tout d’abord, le propriétaire d’un bien peut toujours vendre son logement, même s’il est occupé.  Parfois, il est tout simplement plus pertinent de vendre un logement occupé. En cas d’investissement locatif, le futur acquéreur peut considérer comme un point fort l'acquisition d’un logement avec un bail en cours. Il n’a alors pas à chercher un locataire, faire les vérifications sur son dossier, établir le contrat de bail… Et l’acheteur perçoit un loyer dès la signature de l’acte de vente, sans perdre un ou deux mois. 

Côté vendeur, vous bénéficiez des recettes générées par les loyers jusqu’à la vente définitive. C’est pratique si vous remboursez encore les mensualités d’un crédit immobilier.  Dans d’autres situations, la vente d’un logement occupé résulte tout simplement d'un problème de timing personnel : vous avez besoin de fonds pour acquérir un autre logement ou pour financer une activité professionnelle ou un projet personnel. Si l’échéance du contrat de location, nue ou meublée, est trop proche ou, au contraire, trop lointaine, vendez le logement occupé !  Il est alors plus simple de vendre à un investisseur immobilier plutôt qu’à un acheteur qui cherche sa résidence principale. Ce dernier sera rarement prêt à attendre la fin du bail pour déménager. Tout dépend de la consistance du bien vendu et de sa situation.

Dans tous les cas, parlez-en à un agent immobilier ! Il saura vous conseiller en fonction de vos impératifs sur le meilleur choix, sur le prix de vente, sur la façon de mettre en avant le logement. 

L’information préalable du locataire 

Le locataire est prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe, seulement en cas de location nue, lorsque le propriétaire bailleur lui adresse un congé pour vendre. Ce congé pour vendre doit parvenir au minimum 6 mois avant l’échéance du bail d’habitation du logement vide. Il comporte le prix de vente auquel le vendeur va mettre le bien ainsi que la notice d'information relative aux obligations du bailleur selon l’arrêté du 13 décembre 2017. Il doit être adressé à chaque colocataire du bail. Le congé pour vendre est très formaliste aussi n’hésitez pas à demander conseil à un agent immobilier, un notaire ou un avocat spécialisé avant d’envoyer la lettre.  Le locataire a alors 2 mois pour se décider et accepter le prix de vente proposé. 

Bon à savoir : si le locataire refuse, le vendeur met en vente le logement au prix proposé ! Attention, avant d’accepter une offre inférieure au prix indiqué dans le congé de vente adressé à son locataire, le vendeur doit informer ce dernier et lui laisser un mois pour accepter cette offre au nouveau prix ! 

En location meublée, le bailleur peut adresser un congé pour vendre plus de 3 mois avant l’échéance du bail. Cela lui permet alors de vendre le bien libre. Il n’a pas l’obligation de proposer le bien à son locataire. Dans tous les cas, même si vous décidez de vendre le bien occupé, vous avez intérêt à contacter votre locataire pour établir des horaires de visites et, éventuellement lui proposer le bien. Qui mieux que le locataire en place peut apprécier toutes les qualités d’un logement (mais également ses défauts) ? 

Enfin, il existe un cas de véritable droit de préemption du locataire. Dans le cas de ventes à la découpe, l’acquéreur d’un immeuble entier, en général un marchand de biens, crée une copropriété et revend en appartements. Lors de la première mise en vente de l’appartement après la mise en copropriété, le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption. 

Quel prix de vente pour un logement occupé ? 

Le prix de vente d’un logement avec un locataire peut subir une décote par rapport à un logement vide. Cette decote n’est pas obligatoire et varie en fonction de plusieurs paramètres : 

• l’âge du locataire : une protection spécifique est accordée aux locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes, sauf si le bailleur est dans une situation identique (âge au-delà de 65 ans et revenus modestes). Cela effraie souvent les acquéreurs alors que cette protection est en réalité assez limitée.  Attention toutefois à la bonne lecture de la réglementation : le locataire doit avoir 65 ans à la date de fin du bail et les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2 par rapport à la date de notification du congé ! 
• la durée du bail : bien évidemment, plus le temps restant à courir est important, plus la décote est élevée (sauf en cas d'investissement locatif).
• le montant du loyer s’il est sous-estimé par rapport au marché locatif actuel.
• le type de bien : un appartement loué en meublé ou un studio pour étudiants déjà loués subit peu de décote. Elle est plus importante pour un logement loué nu et occupé avec un bail de 3 ans (voire de 6 ans si le vendeur est une société). Il reste encore quelques biens loués sous le régime de la loi de 1948. La décote est ici plus forte car il est quasiment impossible de faire quitter les lieux au locataire en place, le loyer est modique et le logement est rarement aux normes de location actuelles. 

Pour estimer le meilleur prix de vente d’un bien occupé, contactez IMOP ! L’expertise d’une agence immobilière est importante pour évaluer le bon prix de vente sans subir une décote trop importante. 

Comment vendre un logement avec un locataire ? 

Les informations importantes relatives à votre locataire doivent être communiquées au futur acquéreur. Si votre locataire ne paie plus son loyer ou si vous avez engagé des procédures contre lui, il est inutile de le cacher à votre acheteur ! Votre mauvaise foi évidente vous vaudra des ennuis.  L'organisation des visites se complique lorsque le logement est occupé : vous êtes chez votre locataire ! Rien ne l’oblige à vous laisser les clés et à s’absenter. Un minimum de deux heures par jour est en général prévu par la loi et par les contrats de location. A vous de vous entendre avec votre locataire pour trouver le point d’équilibre. Notre conseil : pour vendre un logement occupé, confiez votre bien en mandat de vente exclusif à une agence immobilière. Si vous multipliez les mandats de vente simples, vous aurez à gérer plusieurs agences immobilières qui organisent des visites pour augmenter les chances de vendre le bien en premier. Cela peut devenir un véritable casse-tête pour le vendeur tiraillé entre le locataire et les agences immobilières ! 

Après la vente du logement occupé 

Vous avez trouvé un acquéreur pour le logement occupé ! Le contrat de location est transmis et se poursuit entre le locataire et son nouveau bailleur. Le cautionnement est également transmis, sauf clause contraire dans l’acte de caution.  En revanche, le dépôt de garantie d’un ou de deux mois de loyer sera restitué au départ du locataire par l'acquéreur. Il est donc préférable de prévoir cela au moment de la vente. En pratique, pas besoin de signer un avenant ou un nouveau contrat de location. Il est simplement bon d’informer le locataire des coordonnées bancaires et du nouveau bailleur dès la signature de l’acte authentique de vente.