Mon locataire m’empêche de faire visiter mon bien

Quels sont les droits et devoirs du locataire en matière de visites ?

Avant toute chose, il convient de faire le point sur les droits et devoirs de votre locataire en matière de visites. Bien connaître la loi, c’est le meilleur moyen d’éviter les litiges !

Le droit de jouissance paisible du bien

Bien qu’il soit tout à fait possible de vendre un appartement loué, cela ne vous dispense pas de respecter les règles du bail de location. Or, la jouissance paisible du logement par le locataire est un droit inaliénable ! Cela signifie que vous n’avez pas le droit de perturber la tranquillité de votre locataire ni de lui imposer des visites sans son consentement. De même, vous n’avez pas le droit de pénétrer dans le logement en son absence sans son accord, ce qui constituerait une effraction.

Des visites possibles en fin de bail ou en cas de vente du bien

Si vous ne pouvez pas effectuer de visite sans l’accord du locataire, vous avez le droit en tant que propriétaire-bailleur d’organiser des visites du logement de votre locataire dans des situations bien précises :

●       lorsque vous devez effectuer des travaux de rénovation dans le logement ;

●       lorsque le locataire arrive en fin de bail ou qu’il a donné son préavis ;

●       lorsque vous souhaitez vendre votre logement occupé et que vous avez donné congé à votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Dans ces trois situations, votre locataire ne peut pas vous empêcher d’accéder à votre logement sans motif valable. Pour autant, votre droit de visite n’est pas opposable à son droit de jouissance évoqué plus haut… Sauf si cela fait l’objet d’un contrat.

L’obligation de respecter le contrat de location

La loi ne prévoit pas une obligation de visite pour les locataires. Par contre, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs stipule que vous pouvez ajouter une clause en ce sens dans le bail de location ! En d’autres termes, vous pouvez imposer un droit de visite à votre locataire si et seulement si celui-ci est prévu dans le contrat de location. Vous pouvez rédiger cette clause en y inscrivant différentes conditions, par exemple, le fait que les visites peuvent être organisées par le biais d’une agence immobilière. Attention, bien que ce droit de visite soit inscrit dans le bail de location, vous devez toujours obtenir le consentement de votre locataire avant de programmer une visite.

Quelles règles de visite dois-je respecter en tant que propriétaire ?

Même si cela fait l’objet d’une clause dans le bail, votre locataire peut vous refuser des visites si votre demande est exagérée ou ne respecte pas un certain formalisme. Voici quelques règles à respecter

Prévenir le locataire

Si la loi ne fixe pas de délai de préavis pour informer votre locataire d’une éventuelle visite, vous devez faire attention de le prévenir assez tôt pour que celui-ci ait le temps de s’organiser et de mettre le logement en ordre. Afin de conserver une trace de votre démarche, l’idéal est de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception qui contient toutes les informations relatives à la visite.

Des jours et heures de visite à respecter

Vous ne pouvez demander à votre locataire d’effectuer des visites les dimanches et les jours fériés. De même, vous ne pouvez lui demander de libérer des créneaux de plus de 2 heures et vous devez programmer des visites à des heures raisonnables. Si aucune loin n’impose de plages horaires précises, à vous de faire preuve de bon sens pour ne pas mettre votre locataire dans une position indélicate.

Bon à savoir :

Si votre locataire vous donne son accord, vous pouvez réaliser des visites en son absence. Vous avez alors intérêt à lui demander de formuler son accord par écrit pour éviter tout problème. Vous devez également rester vigilant au moment des visites, et notamment veiller à ce que les potentiels acquéreurs ou futurs locataires ne touchent pas aux effets personnels du locataire actuel.

Des visites qui ne nuisent pas à la tranquillité du locataire

Au-delà de programmer les visites sur des jours ouvrés et à des heures acceptables, vous ne pouvez pas exiger de votre locataire qu’il soit libre pour effectuer des visites tous les soirs de la semaine ou tous les samedis du mois. N’oubliez pas que celui-ci conserve son droit de jouissance paisible du bien jusqu’à la fin du bail : soyez raisonnable dans le nombre et la fréquence des visites si vous ne voulez pas finir par brusquer votre locataire.

Comment faire face à un locataire qui ne veut pas accorder de visite ?

Votre locataire refuse de vous laisser faire visiter votre bien malgré une demande raisonnable ? Vous avez le choix entre plusieurs solutions pour tenter d’exercer votre droit de visite.

Trouver une solution amiable

Vous devez avant tout tenter de négocier avec votre locataire. Commencez par lui demander quels seraient les jours et les horaires de visite qui lui conviendraient le mieux et essayez d’être arrangeant. S’il rechigne encore à vous laisser faire une visite, vous pouvez lui adresser un courrier recommandé pour lui rappeler votre droit de visite et son obligation de respecter le bail de location. Au-delà de tenter de raisonner votre locataire, ce courrier vous servira de preuve en cas de recours judiciaire.

Saisir le tribunal

Si vous ne parvenez pas à trouver une solution à l’amiable, vous pouvez saisir le tribunal au titre du préjudice financier que peut vous causer le refus de votre locataire de vous accorder votre droit de visite. En effet, ses refus répétés peuvent nuire aussi bien à la rentabilité de votre investissement locatif qu’à votre projet de revente.

N’employez cette solution qu’en dernier recours, une telle procédure pouvant être très longue et coûteuse. Vous avez plutôt intérêt à tenter de négocier avec votre locataire pour organiser des visites, ou dans le pire des cas, attendre la fin du bail de location.

Quelques chiffres sur les litiges liés aux visites

Selon l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), les litiges liés à l’accès au logement (accès pour travaux, pour visites, etc.) font partie du top 5 des motifs de conflits portés devant les commissions départementales de conciliation, aux côtés des litiges sur les loyers et les charges.

On estime que ces litiges autour de l’accès (y compris les visites) peuvent représenter 10 % à 15 % des dossiers de conciliation dans certaines régions (données diverses compilées par des ADIL locales).

On assiste a une multiplication des litiges portant sur l’accès pour visites ou l’exécution de travaux : une hausse de l’ordre de +15 % à +20 % d’ici 2025 est parfois évoquée par les observatoires locaux de la conciliation locative (données non officielles, basées sur les retours terrain).

Comment réagir face à un locataire qui refuse de faire visiter un bien : ce qu’il faut retenir

• Si vous disposez d’un droit de visite dans certaines situations, vous ne pouvez imposer des visites à votre locataire sans son consentement.
• Pour éviter les conflits, il est conseillé d’ajouter une clause instaurant une obligation de visites dans le bail de location.
• Les visites doivent avoir lieu pendant les jours ouvrés et ne peuvent pas durer plus de deux heures, le tout en respectant des horaires raisonnables.
• Si votre locataire vous empêche d’organiser des visites, tentez une résolution à l’amiable en lui rappelant ses droits et obligations. Ne saisissez le tribunal qu’en dernier recours.