Loi sur l’encadrement des loyers du 1er juillet 2019 : que faut il retenir ?

Le principe de l'encadrement des loyers : une mesure pour contenir les hausses

L'encadrement des loyers vise à limiter l'évolution des loyers dans les zones où la demande de logements dépasse largement l’offre. Ces zones, qualifiées de zones tendues, concernent les agglomérations de plus de 50 000 habitants.

C’est la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), introduite en 2014, qui a posé les bases de cette régulation. Depuis, des ajustements ont été apportés, notamment avec la loi ÉLAN de 2018, pour rendre le dispositif plus efficace et adapté aux réalités du marché.

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Tous les logements ne sont pas soumis aux mêmes règles. Voici les principaux critères pour savoir si votre bien est concerné :

1. Types de biens visés :
2. Logements loués vides ou meublés appartenant au secteur privé.
3. Situation géographique :
4. Zones tendues : communes où la tension sur le marché locatif est élevée.
   Villes avec loyers de référence : certaines métropoles, comme Paris, Lyon ou Bordeaux, appliquent des plafonds spécifiques.
5. Exceptions :
6. Première mise en location : le loyer est fixé librement.
   Logement vacant depuis plus de 18 mois : le propriétaire peut également déterminer le loyer sans contrainte.

Les règles en vigueur en 2025

Les règles d'encadrement des loyers en 2025 sont essentiellement définies par les lois ALUR et ÉLAN, et ont été renforcées depuis le 1er juillet 2019. Voici un résumé clair des principales règles à respecter selon la situation géographique et le type de bien :

1. Règles générales de l’encadrement des loyers

• Zone tendue : L’encadrement des loyers s’applique dans les zones où la demande dépasse largement l’offre de logements (agglomérations de plus de 50 000 habitants, certaines zones de grandes villes).
• Types de biens concernés : Tous les logements privés (loués vides ou meublés) peuvent être soumis à l’encadrement des loyers.
• Première location et logement vacant : Le loyer peut être fixé librement si le bien est mis en location pour la première fois ou s’il est resté vacant pendant plus de 18 mois.

2. Augmentation du loyer pendant le bail

• Clause de révision obligatoire : Pour pouvoir augmenter le loyer en cours de bail, une clause de révision doit être incluse dans le contrat de location.
• Révision selon l’IRL : Le montant du loyer peut être révisé uniquement selon l’Indice de Révision des Loyers (IRL). La formule utilisée est la suivante :
  Loyer actuel × (Nouvel IRL / IRL de l'année précédente) = Nouveau loyer.
• Application uniforme : Cette règle s’applique sur l’ensemble du territoire français, y compris dans les zones tendues.

3. Règles lors du renouvellement ou de la relocation

Renouvellement de bail (même locataire) :

• En zone tendue : L'augmentation du loyer est limitée. Le loyer peut être ajusté en fonction de l'IRL, mais dans la limite des prix du marché local.
• Hors zone tendue : Le loyer peut être réévalué selon la négociation entre le propriétaire et le locataire, sans limites strictes, sauf indication contraire dans les contrats locaux.

Relocation (nouveau locataire) :

• En zone tendue : Le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf si des travaux d'amélioration significatifs ont été réalisés, ou si le loyer était sous-évalué par rapport au marché.
• Hors zone tendue : Le loyer peut être fixé librement entre le propriétaire et le nouveau locataire.

4. Loyer de référence en zones avec encadrement renforcé

• Zones à loyers de référence : Certaines grandes villes comme Paris, Lyon, ou Bordeaux appliquent un système de loyers de référence, définis par arrêté préfectoral.
• Plafond de loyer : Le loyer ne peut dépasser 20 % du loyer de référence, ni être inférieur de plus de 30 %.
• Complément de loyer : Un complément de loyer peut être demandé si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (ex : vue, terrasse, etc.), mais doit être justifié et ne peut excéder des seuils précis.

5. Exceptions et cas particuliers

• Travaux d’amélioration : Si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration du logement, il peut demander une réévaluation du loyer, à condition que la hausse soit justifiée.
• Logement sous-évalué : Si le loyer d’un bien est inférieur à celui du marché local, le propriétaire peut proposer une augmentation pour aligner le prix avec les loyers de la zone.
• Location de logements neufs ou rénovés : Dans certains cas, des dérogations peuvent être appliquées pour les logements récemment rénovés ou nouvellement construits.

Les sanctions pour non-respect en 2025

Le non-respect des règles d’encadrement des loyers expose les propriétaires à des sanctions financières importantes. En cas de violation des règles, les propriétaires peuvent se voir infliger des amendes pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Ces sanctions sont mises en place pour garantir que les dispositifs de régulation soient respectés et pour éviter les abus. Les amendes visent également à assurer que les loyers restent raisonnables, dans l’intérêt des locataires, tout en maintenant une certaine stabilité sur le marché immobilier.

L'encadrement des loyers a évolué de manière significative depuis l'entrée en vigueur de la loi du 1er juillet 2019, notamment dans les grandes villes comme Paris. Cette mesure a été étendue à d'autres métropoles et régie par des arrêtés préfectoraux définissant les loyers de référence.

Les points à retenir :

• Encadrement des loyers en zones tendues : Depuis la loi du 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers s'applique dans les zones où la demande de logement est supérieure à l'offre, principalement dans les grandes villes, et limite les hausses de loyers.
• Révision des loyers pendant le bail : Les loyers peuvent être révisés selon l'Indice de Révision des Loyers (IRL) mais doivent respecter des règles strictes, notamment l'inclusion d'une clause de révision dans le contrat de location.
• Loyers de référence en zones spécifiques : Dans certaines grandes villes, comme Paris, des loyers de référence sont définis par arrêté préfectoral, avec un plafond de 20 % au-dessus du loyer de référence et une minoration possible de 30 %, afin de réguler les prix.
• Sanctions pour non-respect des règles : Les propriétaires qui ne respectent pas les règles d'encadrement s'exposent à des amendes pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.