Permis de construire : quels travaux ? Comment faire sa demande ? Quel recours ?

Quels travaux nécessitent un permis de construire ? 

Le permis de construire, comme son nom l’indique, est obligatoire pour les nouvelles constructions. Par construction, on entend toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment. 

Le permis de construire permet à la mairie de vérifier que les travaux envisagés sont conformes aux règles d’urbanisme, aux règles de sécurité et de consommation énergétique. 

Pour certains travaux moins importants, une déclaration préalable de travaux (DP) suffit. 

Exemples de travaux avec un permis de construire

• Construction d’une nouvelle surface de plus de 20 m2 sur un terrain nu ou agrandissement d’une maison de plus de 20 m2. En zone urbaine avec un PLU, il faut créer plus de 40 m2 d’emprise au sol.   
• Construction d’une piscine hors sol ou creusée d’une superficie de plus de 100 m2 ou d’une piscine couverte de plus de 10 m2 si la couverture fait plus de 1,80 m de haut. 
• Changement de destination d’un bien immobilier, en tout ou partie, si la structure porteuse ou la façade sont modifiées. 

Bon à savoir : 

Si votre maison dépasse les 150 m2, que ce soit au niveau des plans ou après avoir réalisé des travaux, vous devez faire appel à un architecte. 

Complexité des règles d’urbanisme : exemple de la véranda

Avant d'entreprendre des travaux, vous devez vérifier les règles précises dans votre commune en fonction de la localisation. En effet, si votre terrain se situe dans une zone protégée, des règles supplémentaires s'appliquent.

En premier lieu, étudiez les règles générales, puis vérifiez l’existence d’un PLU dans votre commune et enfin, si vous vous situez dans une zone protégée : ce sont les sites patrimoniaux remarquables, les sites classés et les abords de monuments historiques, les réserves naturelles, les espaces remarquables et les milieux du littoral à préserver…

Prenons l’exemple d’une véranda, un ajout prisé des Français, pour apprécier toute la complexité des règles d’urbanisme…

Si votre commune possède un PLU, vous pouvez construire une véranda : 

• de moins de 5 m2 sans autorisation, 
• de 5 à 40 m2 avec une déclaration préalable de travaux, 
• de plus de 40 m2 avec un permis de construire. 

Si votre commune n’est pas dotée d’un PLU, la déclaration préalable de travaux devient nécessaire de 5 à 20 m2 et le permis de construire si votre véranda fait plus de 20 m2. 

C’est important lors de la vente de votre maison : une véranda apporte une valeur certaine, appréciée lors de l’estimation du bien immobilier. Elle nécessite d’avoir été construite dans les règles de l’art. 

Comment faire sa demande de permis de construire ?

Votre projet nécessite un permis de construire ? Comment faire la demande ? Dans les communes de plus de 3 500 habitants, la demande s’effectue en ligne. Sur papier, vous devez adresser 4 exemplaires de la demande de permis en lettre recommandée avec accusé de réception. 

Un dossier de permis de construire complet 

Au-delà du formulaire de permis de construire, vous devez présenter un dossier complet comportant : 

• un plan de situation du terrain, 
• un plan de masse des constructions, 
• un plan en coupe du terrain et des constructions, 
• un plan des façades et des toitures, 
• une note décrivant le projet, 
• des photos du terrain et de son environnement, 
• des créations graphiques en 3D du projet, etc. 

Le dépôt de la demande de permis de construire est gratuit. Toutefois, vous devrez sans doute faire appel à des professionnels pour réaliser les pièces justificatives. 

L’examen de la demande de permis de construire

Vous recevez un accusé de réception de votre demande et un numéro de dossier. 

La mairie dispose d’un mois pour demander des pièces manquantes. Vous avez alors 3 mois pour compléter votre demande, faute de quoi le permis sera rejeté.

Le délai d’instruction se calcule à compter de la réception d’un dossier complet : 

• 2 mois pour une maison individuelle ; 
• 3 mois dans les autres cas. 

L’accord du permis de construire

Le propriétaire reçoit sa réponse par email ou par lettre recommandée. 

En cas d’accord du permis de construire, il dispose de 3 ans pour réaliser les travaux. Il est toutefois possible d’obtenir une prolongation d’une année, renouvelable une fois. 

L’absence de réponse vaut acceptation : vous obtenez un permis de construire tacite à la fin du délai d'instruction. 

Tacite ou explicite, l’accord d’un permis de construire peut être remis en cause dans les 3 mois par le maire ! Il doit estimer que le permis a été délivré de manière illégale. 

Avant de commencer les travaux, l’affichage du permis de construire de manière visible depuis la rue est obligatoire. Il doit rester en place pendant toute la durée des travaux. Pendant 2 mois, les tiers peuvent contester l’autorisation donnée en faisant un recours gracieux auprès du maire. En outre, vous devez effectuer une déclaration d’ouverture de chantier ! 

Quel recours en cas de refus ? 

La mairie refuse de délivrer votre permis de construire ?  L’arrêté municipal doit préciser les motifs du refus et les procédures de recours. 

Entre accord et refus, le maire peut aussi délivrer un sursis à statuer de 2 ans maximum. Par exemple, si votre projet est susceptible de compromettre un futur PLU en discussion ou un projet d'aménagement de la commune. Le propriétaire du terrain peut alors demander à la commune d’acheter son terrain ! 

Si un refus de permis de construire ou un sursis à statuer est prononcé, le propriétaire dispose de 2 mois pour effectuer un recours gracieux auprès du maire. En cas d’échec à nouveau, un nouveau délai de 2 mois court pour adresser un recours devant le tribunal administratif. Tous ces recours se réalisent par lettre recommandée avec accusé de réception ou en ligne. 

Les travaux d’agrandissement, la construction d’une maison individuelle ne sont pas de tout repos ! Pour faire face, faites-vous accompagner par un agent immobilier dès la phase d’achat du terrain. Sa connaissance des pratiques en matière d’urbanisme dans la commune vont feront gagner un temps précieux. 

Les points à retenir

• Le permis de construire est indispensable pour la réalisation de certains travaux. Vérifiez le PLU et le site de la mairie pour savoir dans quelle zone se trouve votre maison.
• La demande s'effectue en ligne avec un dossier complet.
• Après accord sur le permis de construire, le propriétaire dispose de 3 ans pour réaliser les travaux.