Peut-on se rétracter après une offre d'achat ?

L’offre d’achat en 2 principes clés

Petit rappel sur les principes qui régissent l’offre d'achat immobilier. 

L’offre d’achat est un acte juridique

L’offre d’achat est un acte juridique par lequel un acheteur signifie sa volonté d’acquérir un bien précis à un prix déterminé. Comme tout acte juridique, l’offre crée des droits et des devoirs. 

Sa validité est conditionnée par le respect de certaines règles : 

• une proposition de prix inférieure ou égale à celui proposé par le vendeur ; 
• les modalités précises de la vente envisagée : conditions suspensives relatives au financement (obtention d’un prêt immobilier) ou aux éléments manquants (diagnostics techniques, etc.) ; 
• délai de validité de l’offre d’achat (souvent autour de 10 jours). 

Pour des raisons évidentes de preuve, l’offre d’achat se formule par écrit ! 

Bon à savoir : 

Une offre d’achat supérieure au prix de vente affiché est illicite. 

L’offre d’achat acceptée engage la vente

Votre offre d’achat peut être acceptée ou refusée si elle est en dessous du prix. Le vendeur peut alors faire une contre proposition. 

Une offre d’achat au prix engage le vendeur ! Premier arrivé, premier servi ? En réalité, les tribunaux admettent que le vendeur puisse choisir le meilleur dossier. Par exemple, un dossier sans recours à une clause suspensive d’obtention du prêt. 

C’est la raison pour laquelle IMOP travaille avec des courtiers pour analyser votre dossier de financement en amont et présenter des candidats acquéreurs sérieux à nos vendeurs. 

Une fois l’offre d’achat acceptée et signée par le vendeur comme par l’acheteur, elle vaut contrat marquant l’accord des deux parties sur la chose et le prix. Aucune modification du prix de vente ne pourra plus intervenir, d’où l’importance d’une parfaite estimation du bien immobilier, côté acheteur comme côté vendeur. 

L’offre d’achat donne lieu ensuite à la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, puis à la signature de l’acte authentique de vente. 

Bon à savoir 

Il est interdit de verser une somme au moment de l’offre d’achat, selon l’article 1589-1 du Code civil. L’acompte sera exigé lors de la signature de l’avant-contrat. 

Comment annuler une offre d’achat ? 

Compte tenu des enjeux de la transaction immobilière, il reste des pistes avant de valider définitivement une vente ! 

Impossible de se rétracter après une offre d’achat

L’annulation de l’offre d’achat n’est pas possible en soi. Vous ne pouvez pas vous rétracter à ce stade. Toutefois, il y a peu de risques que le vendeur engage une procédure en justice si vous formalisez votre souhait de ne plus acquérir le bien. Ceci pour une raison simple : il gagne un temps précieux. 

La seule exception : en cas de décès de l’acheteur entre l’offre d’achat et la signature d’un avant-contrat de vente, l’engagement ne se transmet pas à ses héritiers (article 1117 du Code civil). L’offre est alors caduque. 

Attendre la promesse de vente pour se rétracter

En effet, la solution légale consiste à attendre la signature de la promesse de vente pour bénéficier du délai légal de rétractation de 10 jours. 

Après ce délai, si le compromis de vente contient des clauses suspensives, il suffira d'en faire jouer une. Le refus d’obtention d’un prêt immobilier est fréquent, surtout actuellement.  

Pour autant, même si au stade de l’offre d’achat, vous ne versez rien, n’abusez pas du procédé ! Même dans un marché immobilier en tension, prenez le temps de réfléchir. L’accompagnement par un agent immobilier permet de faire une offre d'achat pertinente et au bon moment ! 

Les points à retenir

• L’offre d’achat par écrit engage l’acquéreur auprès du vendeur lorsqu’elle est acceptée par le vendeur dans les délais établis. 
• L’offre fixe définitivement le prix de vente. Prenez le temps d’évaluer le bien immobilier avant. 
• Il reste possible de se rétracter après la signature du compromis de vente. Il est donc préférable de ne pas attendre et d’informer le plus tôt possible le vendeur.