Montreuil : la nouvelle ville trendy ?

23 octobre 2019

Aujourd’hui, nous nous intéressons au marché immobilier de Montreuil, cinquième ville la plus peuplée de la région Ile de France. Le seuil fatidique des 10 000 euros au m2, atteint à Paris à l’été 2019, rebat les cartes du marché immobilier en Ile de France. Cela n’en finit pas de « bousculer » les orientations des particuliers en quête de leur logement, les investisseurs en quête de bons investissements immobiliers.

Voyons comment cela impacte les villes proches de Paris et notamment Montreuil.

Montreuil en quelques mots

Montreuil est située en Seine Saint Denis. Elle est la deuxième ville la plus peuplée du département après Saint Denis. Elle est entourée, entre autres, des communes de Bagnolet, Vincennes et Fontenay sous-bois. Elle fait partie de la Métropole du Grand Paris.

La ville compte aujourd’hui 111 000 habitants environ. En dix ans, Montreuil a connu une hausse de 23% de sa population.

Montreuil est une ville animée. Elle offre aux Montreuillois un large choix de commerces et de très nombreux espaces verts comme le Square de l’amitié, le parc des Guilands ou encore le parc Montreau – Daniel Renoult. Elle est proche du parc naturel régional du Vexin français.

La situation de l’immobilier à Montreuil

L’agence immobilière en ligne Imop est bien implantée à localement et connait bien le marché immobilier de Montreuil. C’est d’ailleurs la commune qui a connu la plus forte hausse du prix du m2 au niveau national dans l’immobilier ancien, après Pessac, en Gironde.

Une des raisons de cette augmentation est bien sûr liée à l’explosion du prix immobilier dans la capitale. Mais l’aménagement du Grand Paris fait aussi bouger les zones du secteur immobilier. Le prolongement de la ligne 11 du métro dans le haut Montreuil, même s’il n’est prévu qu’en 2022, contribue vraisemblablement à encourager d’ores et déjà cette envolée.

La municipalité, soucieuse de conserver ses habitants, et notamment la catégorie de population moins aisée, essaie de contrer cette flambée des prix. Elle a élaboré une charte à l’intention des promoteurs immobiliers pour limiter les prix de vente des logements neufs. Elle a par ailleurs entrepris la rénovation des logements anciens.

La ville compte environ 50 000 logements constitués à 93% de résidences principales. Ces logements sont occupés par 63% de locataires et 37% de propriétaires. La part des appartements représente 82% des logements, contre 18% pour les maisons.

Le prix du m2 à Montreuil

Selon le baromètre LPI-Seloger, le prix moyen au m2 a progressé de 13,1% entre décembre 2017 et décembre 2018. Il se situe aujourd’hui aux alentours des 5684 € pour les appartements et 4787 € pour les maisons. Nul doute que les prix vont continuer à s’envoler au moins jusqu’en 2020. Certes, ils restent bien inférieurs à ceux de Paris, mais l’écart se réduit progressivement.

Mais il ne s’agit là que d’une moyenne. Les logements situés près de Vincennes ou des stations de métro sont à des prix bien plus élevés. Ainsi certains produits frisent plutôt les 7500-8000 € du m2 et les ventes se font en quelques jours, sans négociation.

Dans quels quartiers acheter à Montreuil ?

Il existe à Montreuil, comme dans beaucoup de villes ou arrondissements, de fortes disparités entre les quartiers. Et comme pour tout investissement immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou une location, l’emplacement est d’une importance primordiale.

En termes d’immobilier, la ville se structure en 6 quartiers principaux. En fonction de vos critères, IMOP, agence immobilière en ligne, peut vous aider dans votre choix de quartier.

Le Centre-Ville de Montreuil

C’est un quartier très animé, très bien desservi en transport et en commerces. Il se modernise avec l’apparition d’un nouveau centre commercial composé de plus de 30 boutiques et restaurants. L’accès à une nouvelle rue piétonne rend plus agréable le quotidien des Montreuillois.

Villiers-Barbusse

Ce quartier est composé de 55% d’appartements et 45% de maisons. 62% des personnes qui y vivent sont propriétaires de leur résidence. Le quartier est animé et assez aisé.

Bas Montreuil

Ce quartier est très prisé des parisiens et des investisseurs. Il offre l’avantage d’être à proximité de Paris tout en ayant conservé son âme de petit village, avec ses maisons et jardins. Il est proche du métro et animé par la présence de bon nombre de commerçants.

Solidarité – Carnot

Ce quartier se compose de 82% d’appartements et 18% de maisons. Il attire principalement une population jeune aux revenus aisés. C’est un quartier animé avec là aussi des commerces variés.

La Noue-Clos Français

La particularité de ce quartier est d’être très calme. Il est situé à proximité du Parc Jean Moulin Les Guilands et les commerçants y sont présents. Ce sont principalement les jeunes familles qui s’y installent.

Voici quelques exemples de biens actuellement à la vente :

• 2/3 pièces, 1 chambre, 45 m2, métro Mairie de Montreuil, rafraichissement total à prévoir : 183600 € (4080€/m2)
• 2 pièces, 1 chambre, 47 m2, métro Mairie de Montreuil, rafraichissement à prévoir, 232 200 € (4940€/m2)
• 3 pièces, 1 chambre, 57 m2, métro Mairie de Montreuil, 387 000 € (6789€/m2)
• 3 pièces, 2 chambres, 76 m2, métro Mairie de Montreuil, balcon/terrasse, 425 000 € (5592€/m2)
• 5 pièces, 3 chambres, 110 m2, métro Mairie de Montreuil, 795 000 € (7227€/m2)
• Maison, 6 pièces, 3 chambres, 190 m2, proche future ligne 11 métro, 620 000 € (3263€/m2)
• Maison, 4 pièces, 3 chambres, 126 m2, quartier Boissière, près du futur métro Hôpital, 485 000 € (3849€/m2)
• 4 pièces, 3 chambres, balcon, 84 m2, Parc des Beaumonts, 299 000 € (3559€/m2)
• 2 pièces, 1 chambre, 32 m2, Montreuil Croix de Chavaux, 245 000 € (7656€/m2)
• 3 pièces, 2 chambres, 44 m2, Montreuil Croix de Chavaux, 337 000 € (7659€/m2)
• 2 pièces, 1 chambre, 33 m2, entre Métro Croix de Chavaux et Mairie de Montreuil, 260 000 € (7878€/m2)
• 2 pièces, 1 chambre, 46 m2, Villiers-Barbusse, 260 000 € (5634€/m2)
• 2 pièces, 1 chambre, 47 m2, Signac-Mûrs à Pêches, près métro Mairie de Montreuil, 232 200 € (4574€/m2)

Montreuil : ses atouts

Bien sûr, en termes de logement, le principal atout d’une ville ou d’un quartier reste le prix, l’un des postes les plus importants des ménages. C’est la raison pour laquelle Montreuil suscite un vrai engouement, notamment de la part des parisiens qui y voient une belle opportunité de s’offrir des logements plus grands.

Mais d’autres facteurs entrent en compte dans le choix de s’installer à Montreuil.

Il s’agit tout d’abord de l’offre transports, essentielle pour permettre un très bon accès à la capitale. 59.4% des Montreuillois utilisent les transports en commun pour se rendre à leur travail. Déjà desservie par la ligne 9, du métro, la ville comptera deux stations de métro supplémentaires : Montreuil-Hôpital et La Dhuys avec prolongement prochain de la ligne 11. La ligne 1 du tramway devrait également être prolongée et desservir la ville. Montreuil possède déjà 4 stations de métro, 13 lignes de bus et le RER A. Les riverains peuvent rejoindre Paris en 30 mn environ. Les aéroports d’Orly et de Roissy Charles de Gaulle sont également accessibles en 30 mn en voiture

Ensuite, l’esprit village qui règne à Montreuil est aussi un critère de choix. La municipalité est très engagée pour accueillir le flux des nouveaux résidents. Elle a lancé d’importants travaux de construction, de rénovation et d’embellissement. Ainsi le paysage urbain voit de nouveaux espaces piétonniers, de nouveaux centres commerciaux, et plusieurs marchés venant dynamiser la ville et la rendre agréable. 

L’activité économique y est développée avec la présence de plus de 7500 entreprises. L’IUT Paris 8 attire une population étudiante qui contribue à rendre la ville encore plus animée !

La culture n’est pas en reste. Montreuil est une ville riche culturellement parlant. Elle compte huit jumelages avec des villes partout dans le monde. Elle dispose de plusieurs théâtres, cinémas, une bibliothèque municipale, le musée de l’histoire vivante, le conservatoire à rayonnement départemental pour n’en citer que quelques-uns. Elle dispose également d’atouts touristiques avec notamment trois superbes monuments classés :

• Eglise Saint-Pierre et Saint-Paul-du-Haut-Montreuil. Epoque : 4e quart 12e siècle / 13e siècle / 14e siècle / 15e siècle.
• Porcelainerie Samson (ancienne) Epoque : 4e quart 19e siècle.
• Ancien studio de cinéma Pathé-Albatros. Epoque : 1er quart 20e siècle.

Enfin, la part faite aux espaces verts est très appréciée par les riverains, de plus en plus sensibilisés aujourd’hui par ce besoin de retour à la nature. Montreuil ne compte pas moins de 30 jardins familiaux et 14 squares. La Maison des murs à pêches permet de découvrir le passé horticole de la ville. Les visiteurs peuvent déambuler dans les allées des différents jardins, cela sur une superficie de 8ha. Le parc des Beaumonts, quant à lui, s’étend sur 22 ha ! 

Ce tour d’horizon de Montreuil vous aura montré que cette ville offre de nombreux atouts pour en faire un lieu de vie agréable, fonctionnel, à des prix qui restent encore « abordables ». Mais pour combien de temps ?