Bail emphytéotique : 6 points clés  pour tout comprendre

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ? 

Un bail emphytéotique est un contrat de location de très longue durée. Les articles L 451-1 et suivants du Code rural encadrent le bail emphytéotique.

En règle générale, il est conclu entre une personne morale et une collectivité locale. Toutefois rien n’empêche un particulier investisseur d'y recourir. Le propriétaire signe un bail avec un locataire appelé emphytéote. 

La durée du bail emphytéotique s’étend en France de 18 ans à 99 ans. En plus, ce contrat de location peut se prolonger par un nouveau bail. 

Le saviez-vous ? Emphytéose vient du latin et signifie implantation. Dans certains pays, la durée du bail peut atteindre 999 ans ! De quoi s’implanter à long terme…

Quel est l’intérêt d’un bail emphytéotique ? 

Pourquoi une telle durée ? Le locataire s’engage à réaliser des travaux en échange d'un loyer symbolique. Ainsi, il valorise le terrain appartenant au bailleur par la construction de logements ou de commerces.

Ce bail constitue un droit réel immobilier pour le locataire, qui nécessite une publicité foncière. Ce droit peut ensuite faire l’objet d’une saisie ou d’une hypothèque. 

En fin de bail emphytéotique, le propriétaire récupère la propriété pleine et entière du terrain mais aussi des bâtiments construits par son locataire ! 

Quelles sont les obligations du locataire d’un bail emphytéotique ? 

Le locataire s’engage à plusieurs choses? En premier lieu, il doit valoriser le terrain ou le bien pendant toute la durée de la location. Pour cela, il finance seul les travaux. 

Ensuite, il a les obligations classiques d’un locataire : il doit payer son loyer et ses charges, ainsi que les taxes. A la différence avec un bail classique, le locataire d’un bail emphytéotique paie la taxe foncière et les charges de copropriété ! 

Selon les clauses du bail emphytéotique, le locataire devra obtenir l’autorisation du propriétaire avant de louer les constructions érigées. 

Quelles sont les obligations du propriétaire ? 

Le propriétaire conserve la nue-propriété du bien mais doit concéder l'usufruit à son locataire. Ainsi, tous les revenus tirés de la location appartiennent au locataire. 

Le propriétaire doit laisser le locataire libre de valoriser le bien comme il l’entend, dès lors qu’il le valorise. Cela peut se faire en sous-louant ou en construisant de nouveaux édifices ou en transformant les constructions existantes. Le locataire peut même y installer sa résidence principale. 

La valorisation d’un bail emphytéotique est donc très spécifique. Si vous êtes propriétaire d’un terrain ou de biens immobiliers, faites appel à un professionnel de l'immobilier pour estimer la valeur du bien. 

Avantages du bail emphytéotique

Une vision à long terme pour le propriétaire

Le propriétaire s’engage sur le long terme avec son locataire. À terme, il récupère la pleine propriété d’un bien valorisé. Mais pendant le bail, il reçoit un loyer modique… mais qu’il est sûr de percevoir sans vacance locative tout au long du bail. 

C’est aussi l’opportunité de réaliser une plus-value ou de valoriser un patrimoine immobilier, sans débourser un centime, mais après une longue durée. 

Une opportunité pour le locataire

Pour le locataire, le bail emphytéotique offre des opportunités commerciales dans des zones attractives dans lesquelles les terrains ne sont peut-être pas en vente. 

Ses inconvénients 

Les inconvénients se situent plutôt côté locataire. En premier lieu, c’est le risque de non-renouvellement du bail emphytéotique qui conduit à la perte de tous ses investissements. 

Ensuite, le locataire se retrouve dans l’obligation de poursuivre la valorisation, même en l’absence de rentabilité. Un challenge qui peut se révéler difficile sur le long terme, en cas d’erreur sur le bien choisi. 

Enfin, il sera difficile de financer les constructions ou les améliorations avec un crédit immobilier. Les banques ne sont pas très favorables à ce type de bail. 

Le bail peut être résilié avant son échéance en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment : 

• absence de paiement des loyers pendant 2 ans ; 
• dégradations du bien qui entraîne sa dévalorisation ; 
• défaut d’entretien du bien immobilier. 

Voici une version de ton article enrichie avec les sections demandées. Tout le texte d’origine est conservé.

Comment mettre fin à un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique prend fin automatiquement à l’échéance prévue par le contrat. Cependant, il existe des possibilités de résiliation anticipée si certaines conditions ne sont pas respectées. Par exemple, le bail peut être résilié en cas de non-paiement des loyers par le locataire pendant une période prolongée ou de dégradations significatives du bien. La fin du bail implique que le propriétaire récupère les bâtiments construits par le locataire, qui ne reçoit pas de compensation pour les investissements réalisés, sauf clause particulière au contrat.

Qui peut conclure un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique peut être conclu entre différents types de parties. Souvent, il s’agit d’un contrat passé entre une collectivité locale et une personne morale, comme une entreprise ou une association. Cependant, un particulier peut aussi être locataire emphytéotique pour investir dans des projets de valorisation de terrains, notamment dans des zones où les acquisitions foncières sont rares ou coûteuses. Pour les collectivités, il s’agit d’une manière de promouvoir l’aménagement local tout en attirant des investissements sans se séparer de leur patrimoine.

Fiscalité du bail emphytéotique

La fiscalité du bail emphytéotique dépend des conditions du contrat et de la nature des parties concernées. Les loyers perçus par le propriétaire sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le locataire, de son côté, peut être soumis à la taxe foncière et, dans certains cas, à la TVA si l’activité exercée sur le terrain est commerciale. Les investissements réalisés par le locataire ne sont en général pas déductibles, et le bien est réintégré dans le patrimoine du propriétaire en fin de bail sans compensation fiscale spécifique.

Le recours à un notaire

La signature d’un bail emphytéotique implique le recours à un notaire pour formaliser le contrat, car il s’agit d’un droit réel immobilier. Le notaire assure la publication du bail au service de publicité foncière, ce qui permet d’assurer l’opposabilité aux tiers et d’enregistrer le droit de l’emphytéote sur le terrain. Cette procédure garantit également que toutes les parties sont informées de leurs droits et obligations respectifs, et apporte une sécurité juridique au propriétaire comme au locataire.

Les points à retenir

• Définition et durée : Contrat de location de 18 à 99 ans, souvent entre une collectivité et une personne morale, permettant au locataire (emphytéote) de bénéficier d'un droit réel immobilier.
• Obligations du locataire : Il doit valoriser le bien par des travaux et payer un loyer modique ainsi que des charges, tout en perdant ses droits sur les constructions à la fin du bail.
• Avantages pour le propriétaire : Il récupère un bien valorisé sans investissement et perçoit un loyer régulier, tout en conservant la pleine propriété des bâtiments à l’issue du bail.
• Risques pour le locataire : Risque de non-renouvellement du bail entraînant la perte des investissements et difficulté à obtenir un financement, car les banques sont souvent réticentes à financer ce type de projet.