Estimer la valeur des surfaces pondérées d’un bien immobilier (terrasse, véranda, jardin)

1 septembre 2022

La présence d’un espace extérieur apparaît comme un critère décisif dans l’achat d'une résidence principale. 58 % des personnes interrogées par Harris Interactive pour l’enquête IMOP sur les “Français et l’immobilier” en juin 2021 l'affirmait. 

Après les confinements et la pandémie, le besoin de nature s’est affirmé jusque dans les choix des citadins. Été 2021, le site Meilleursagents estimait qu’un appartement avec balcon ou terrasse se vendait 11,6 % plus cher qu’un appartement sans accès extérieur dans les 11 plus grandes villes de France. Pour autant, on ne vit pas sur une terrasse ou dans son jardin. Alors, au moment de déterminer le prix de vente idéal de sa maison ou de son appartement, comment estimer la valeur de ces surfaces annexes ? IMOP vous dit tout. 

Qu’est-ce que la surface pondérée ? 

La surface habitable d’un bien est un élément essentiel dans la vente. Dans un appartement en copropriété, c’est la superficie en loi Carrez qui détermine votre prix au mètre carré. Surface habitable ou surface loi Carrez excluent les surfaces annexes comme les combles, les terrasses, les balcons, les caves, etc.

Ces surfaces annexes apportent pourtant une réelle plus-value à un bien immobilier. Comment prendre en compte une surface annexe qui peut être déterminante pour l’acquéreur ? On entend par surface annexe les parties qui ne sont pas destinées à l’habitation et/ou qui offrent une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. On ajoute la moitié de ces superficies annexes à la superficie habitable dans la limite de 8 m2 par logement. 

La surface pondérée combine surface habitable et surface annexe pour apporter une estimation au plus juste. En pratique, elle est surtout utilisée dans les investissements locatifs défiscalisés en loi Pinel par exemple. 

Pour estimer votre appartement avec balcon ou terrasse, dans le cadre d’une vente immobilière, ce n’est pas aussi mathématique ! La rareté du bien et son attrait pour les acheteurs déterminent aussi sa valeur… sans exagération. 

Comment estimer un appartement avec terrasse ou balcon ? 

Le prix de vente est avant tout une affaire d’offre et de demande. Un appartement avec un balcon ou une terrasse jouit d’un attrait particulier, surtout depuis 2 ans. Pour autant, inutile de trop vouloir gonfler le prix de votre terrasse, sous peine de ne pas trouver d’acquéreur. Estimer un appartement avec terrasse nécessite donc un savoir-faire professionnel, pour trouver un acheteur dans un marché immobilier raisonné dans les métropoles.

On estime en moyenne que le prix d’une terrasse vaut entre 30 et 50 % du prix du mètre carré de surface habitable. Par exemple, dans votre quartier, le prix du m2 est estimé à 8 000 euros / m2. Une terrasse de 10 m2 sera estimée entre 24 000 euros et 40 000 euros. Attention toutefois, tout dépend du quartier et de la ville. Un appartement avec terrasse en plein cœur de Paris est une denrée rare donc chère. Les immeubles haussmanniens parisiens offrent des petits balcons aux 2e et 5e étages mais rarement des terrasses.  

Le prix dépend des atouts du balcon ou de la terrasse, notamment : 

• son exposition,
• les vis-à-vis éventuels 
• son aménagement ou ses possibilités d’aménagement, 
• son accès (via la cuisine, le salon ou une chambre), 
• la vue offerte (sur un mur, sur le ciel au dernier étage, etc.). 

Si vous réalisez une estimation immobilière en ligne, en général, la présence d’un balcon ou d’une terrasse et sa superficie sont demandées. Comme tout bien immobilier atypique, un appartement avec terrasse nécessite l'œil expert d’un professionnel de l’immobilier pour estimer au plus juste le prix de vente de votre bien. Prenez rendez-vous pour une estimation gratuite et sans engagement avec un membre de l’agence immobilière IMOP. 

Comment estimer une maison avec jardin ? 

De la même manière, la présence d’un jardin ajoute de la valeur à une maison. Encore faut-il étudier le jardin : terrain en friche, jardin paysagé entretenu, taille et accès du jardin, présence de vis-à-vis, jardin parfaitement clos, etc. Les possibilités d’aménagement sont également importantes : là où vous aviez planté votre potager, peut-être qu’un acquéreur rêvera de construire une piscine ? Les règles d’urbanisme locales sont tout aussi déterminantes. 

La présence d’une véranda dans une maison peut vite se transformer en pièce de vie  supplémentaire. Est-ce une simple terrasse avec une pergola ou une véranda chauffée ? Très appréciés des acheteurs, ces espaces semi-ouverts deviennent très recherchés. Qui ne rêve pas de télétravailler en pleine nature sous une verrière ? 

Estimer une maison avec jardin nécessite une expertise spécifique. Un coefficient de pondération s’applique à la superficie du terrain en fonction de ses critères intrinsèques et des critères généraux de la maison (localisation géographique, 

En général, le prix du mètre carré de jardin est pondéré entre 20 et 50 % du prix du mètre carré de surface habitable. De nombreux facteurs permettent à l’agent immobilier d’affiner ce chiffre comme les facteurs qui déclenchent le coup de cœur immédiat de l’acheteur ou des critères plus objectifs qui font appel à sa raison.