Estimer la valeur des surfaces extérieures : terrasse, véranda, jardin
Un balcon ou une terrasse augmente la valeur d'un bien immobilier. En 2025, ces espaces extérieurs restent essentiels pour 58 % des acheteurs, surtout après la pandémie, lorsque le besoin d’espace extérieur s’est renforcé. Lors de l’estimation, la surface pondérée est utilisée pour ajouter une partie de la surface des espaces extérieurs à la surface habitable, ce qui permet une évaluation plus précise du prix.
18 décembre 2024
Temps de lecture : 7 minutes
Un balcon ou une terrasse : un atout de choix pour valoriser votre bien immobilier
La présence d’un espace extérieur, comme un balcon ou une terrasse, constitue un point fort dans la valorisation d’une maison ou d’un appartement. De plus en plus, un espace extérieur est perçu comme un critère décisif dans l’achat d’une résidence principale. Une enquête menée par Harris Interactive pour l’étude IMOP en 2021 révélait que 58 % des Français considéraient un balcon ou une terrasse comme un critère important lors de leur recherche immobilière.
La pandémie a renforcé cette tendance : le besoin de nature et d’espaces extérieurs s'est accentué, notamment chez les citadins. En 2021, Meilleursagents estimait qu’un appartement avec balcon ou terrasse se vendait 11,6 % plus cher qu’un appartement sans accès extérieur dans les 11 plus grandes villes de France. Ces chiffres ont encore évolué en 2024, avec une augmentation de la demande pour ces espaces extérieurs. Toutefois, on ne vit pas exclusivement sur une terrasse ou dans un jardin. Alors, au moment de déterminer le prix de vente idéal d’une maison ou d’un appartement, comment évaluer la valeur de ces surfaces annexes ? IMOP vous aide à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu'une surface pondérée ?
La surface habitable et les surfaces annexes
La surface habitable d’un bien est un élément fondamental pour sa vente. Pour un appartement en copropriété, la superficie prise en compte est la superficie en loi Carrez, qui exclut les surfaces annexes comme les combles, les terrasses, les balcons ou les caves. Ces surfaces annexes, bien que non habitables, apportent néanmoins une réelle plus-value au bien immobilier.
La méthode à appliquer pour les surfaces extérieures
Cette méthode permet d’intégrer ces espaces annexes dans l’estimation du bien. Il s’agit de prendre en compte la surface habitable ainsi que la surface des annexes, comme les terrasses et balcons, en y ajoutant une proportion de leur surface réelle. Conformément aux pratiques actuelles, on ajoute en général 50 % de la superficie des espaces extérieurs à la surface habitable, dans la limite de 8 m². Ce calcul peut varier selon la situation spécifique de chaque bien, mais reste un outil essentiel pour une évaluation plus juste.
Cette méthode est notamment utilisée dans les investissements locatifs défiscalisés, tels que la loi Pinel, mais elle peut également être un bon indicateur pour l’estimation d'un bien en vue de sa vente.
Comment estimer un appartement avec terrasse ou balcon ?
Les critères déterminants dans l’estimation
La valorisation d’un appartement avec terrasse ou balcon n’est pas uniquement une question de superficie. Si ces espaces extérieurs augmentent la valeur d’un bien, leur prix dépend de plusieurs critères, notamment de leur raréfaction, de leur emplacement et de leur attractivité.
Voici les facteurs importants à prendre en compte dans l’estimation d’un balcon ou d’une terrasse :
- Rareté du bien : La demande pour ces espaces est particulièrement forte dans les grandes villes et les zones recherchées.
- Exposition : L'orientation de la terrasse ou du balcon peut jouer un rôle essentiel dans l’estimation du bien (ensoleillement, vue dégagée, etc.).
- Vis-à-vis : L'absence de vis-à-vis est un critère très apprécié par les acheteurs.
- Accessibilité : Un balcon ou une terrasse accessible depuis le salon ou la chambre peut augmenter la valeur.
- Aménagement : Un espace bien aménagé (terrains paysagés, mobilier extérieur, etc.) peut renforcer l'attractivité.
- Vue : Une vue dégagée (sur un jardin, une rue calme, ou même une belle vue panoramique) peut justifier une valorisation plus élevée.
Estimation du prix : le prix au mètre carré des espaces extérieurs
En 2024, les professionnels s'accordent à dire qu'un balcon ou une terrasse peut augmenter le prix d’un bien de 30 à 50 % du prix du mètre carré de surface habitable, selon le quartier et la ville. Par exemple, si dans votre quartier le prix du m² est de 8 000 €, une terrasse de 10 m² pourrait être valorisée entre 24 000 € et 40 000 €. Bien entendu, ces valeurs varient fortement en fonction de la localisation.
Pour aller plus loin sur ce sujet et sur le calcul de la surface en général, retrouvez notre guide sur le calcul des m2
Comprendre les estimations possibles
| Prix du m² | Surface Terrasse (m²) | Valorisation Estimée (entre 30% et 50%) |
|---|---|---|
8 000 € | 10 m² | 24 000 € - 40 000 € |
10 000 € | 15 m² | 45 000 € - 75 000 € |
12 000 € | 20 m² | 72 000 € - 120 000 € |
Les variations de prix dépendent de l'emplacement. À Paris, un appartement avec terrasse est particulièrement recherché et donc beaucoup plus cher. L'absence de vis-à-vis, l'orientation, la vue et l’accessibilité du balcon ou de la terrasse (par exemple depuis le salon, la chambre, ou la cuisine) peuvent également faire fluctuer cette estimation.
Comment estimer une maison avec jardin ?
L’impact du jardin sur l’estimation
La valeur ajoutée par un jardin est évidente pour une maison, mais il faut nuancer cette évaluation selon plusieurs critères. Un jardin paysagé et entretenu, en l’absence de vis-à-vis, sera beaucoup plus prisé qu’un terrain en friche. De même, la superficie, l'accessibilité et les possibilités d’aménagement influencent son prix. Un terrain où l’acquéreur pourrait envisager la construction d'une piscine ou d'une extension sera plus cher qu’un simple jardin à entretenir.
Pondération du prix du jardin
En 2024, la superficie du jardin est également pondérée dans l’estimation. En général, le prix du m² de jardin varie entre 20 % et 50 % du prix du m² habitable, mais cette estimation dépend encore des critères particuliers du bien. Si le jardin est un espace de détente, avec de multiples possibilités d’aménagement (par exemple, un potager, une piscine ou un espace de jeux), il peut considérablement augmenter la valeur du bien.
Faire appel à un professionnel : une expertise clé pour une estimation juste
Estimer un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement avec terrasse ou d’une maison avec jardin, nécessite une expertise pointue. Se fier uniquement à une estimation en ligne ou à des valeurs génériques peut conduire à une évaluation incorrecte. Un agent immobilier professionnel saura prendre en compte tous les critères qui influencent le prix de vente de votre bien, pour vous aider à vendre au meilleur prix tout en restant réaliste vis-à-vis des attentes du marché.
Le marché immobilier de 202 a évolué, et il est important de bien prendre en compte les nouvelles tendances ainsi que les valeurs actuelles des surfaces annexes pour estimer votre bien de façon précise et optimale.
Les points à retenir :
- La surface pondérée combine la surface habitable et les espaces extérieurs (terrasses, balcons, jardins) pour une estimation plus précise du bien immobilier.
- Les balcons et terrasses ajoutent entre 30 % et 50 % de la valeur du m² habitable, en fonction de leur superficie, exposition et aménagement.
- La présence d'un jardin bien aménagé augmente également la valeur d’une maison, avec une pondération de 20 % à 50 % du prix du m² habitable.
- Faire appel à un professionnel de l'immobilier garantit une estimation précise en prenant en compte tous les critères spécifiques du bien et du marché local.