L'état daté : Que doit fournir le syndic dans une vente immobilière ?

Qu'est-ce que l'état daté ?

L'état daté est un document obligatoire dans le cadre de la vente d'un bien en copropriété. 

L'article 5 du décret du 17 mars 1967 encadre cette obligation et a été modifié par la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) en 2014. 

L’obligation de fournir un état daté pèse sur le syndic de copropriété et est à la charge du vendeur d’un lot en copropriété. Il est nécessairement remis avant la signature de l'acte authentique de vente. 

L'objectif principal de l'état daté est de garantir l’information de l'acheteur relatives à ses futures obligations financières et, plus largement, à l’état de la copropriété (procédures en cours notamment). Ces informations permettent à l'acheteur d'avoir une transparence totale sur l'état des finances, évitant ainsi toute mauvaise surprise après l'acquisition.

Quelles informations apparaissent dans un état daté ?

L'état daté regroupe 3 grandes catégories d'informations financières :

• les sommes restant dues par le vendeur à la copropriété, 
• les provisions déjà payées par le vendeur mais qui concernent des charges non encore exigibles, 
• les sommes que l'acquéreur devra verser au syndicat de copropriété dans les prochains mois.

Les charges courantes dues par le vendeur

Le syndic indique ici les sommes dues par le copropriétaire vendeur, en particulier : 

• les provisions exigibles du budget prévisionnel et des dépenses non comprises dans le budget, 
• les charges impayées éventuelles des exercices antérieurs, 
• les mensualités dues en cas d’emprunt de la copropriété, 
• les avances exigibles. 

En fonction de la date de vente projetée, le syndic ne dispose pas nécessairement de toutes les informations. Il établit une approximation et déclare les sommes sous réserve de l'apurement des comptes. 

Les provisions pour charges déjà versées par le vendeur

Le syndic précise les montants que le vendeur a déjà versés mais qui couvrent des charges à venir. Ce sont les avances déjà payées.  

Ces sommes seront reversées au vendeur ou compensées dans le cadre de la vente selon l'échéance des paiements.

Les charges à venir dues par l'acquéreur

Cette partie indique à l’acheteur les charges qu’il devra acquitter après la vente. Ce peut être des travaux votés mais dont les appels de fonds n’ont pas encore été émis. 

A quoi sert un état daté ? 

L’état daté sert au vendeur, à l’acheteur et au notaire ! 

Côté vendeur, c’est l’assurance d’apurer les comptes de copropriété au moment de la vente. Ainsi, il est tranquille. En outre, l’état daté permet au notaire de calculer le remboursement éventuel par l’acheteur des sommes déjà payées. 

Côté acheteur, c’est l’assurance d’une visibilité totale sur les finances de la copropriété. Imaginez qu’un ravalement de façade ait été voté. Le coût pour le futur acquéreur peut l’inciter à renoncer. 

Bon à savoir : 

Cela ne doit pas priver l’acheteur de demander la date de dernière réfection de la toiture ou du dernier ravalement de l’immeuble ! 

Les obligations du syndic de copropriété en matière d'état daté

Le syndic de copropriété est légalement tenu de fournir l'état daté sur demande. 

La loi indique qu’il doit agir dans un délai raisonnable ! Le notaire doit donc anticiper cette demande au plus vite et au moins un mois avant la date de signature prévue. Certains demandent un pré-état daté en amont. 

Il n’existe pas de modèle de document mais la loi exige un document clair et exhaustif. 

Combien coûte un état daté ? 

Le coût de l’état daté a donné lieu à une bataille entre les syndics professionnels et les services de l’État. Les syndics de copropriété facturent la délivrance de l’état daté, mais le coût est plafonné à 380 € TTC par la loi Élan depuis 2020. C’est au vendeur de régler la note. 

Certaines associations de copropriétaires estiment ce montant encore excessif, d’autant plus que la digitation des syndics devrait réduire les coûts de ce type de prestation. 

Points importants sur l’état daté du syndic de copropriété : 

• L’état daté est un document obligatoire et informationnel dans le cadre d'une vente en copropriété. 
• Le syndic de copropriété fournit ces éléments dans un délai raisonnable, à la demande du vendeur ou du notaire chargé de la vente. 
• Plusieurs parties sont impératives sur les sommes déjà versées, les charges à venir et les impayés éventuels.