L'investissement locatif : acheter pour louer

6 août 2022

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? 

L’investissement locatif doit correspondre à un ou plusieurs objectifs. Nous faisons également le point sur les principaux avantages et inconvénients d’un achat immobilier pour louer. 

Objectifs d’un investissement locatif

Vous envisagez de préparer votre retraite avec un complément de revenus ?  Vous souhaitez créer un patrimoine à crédit à transmettre à vos enfants ? Vous voulez anticiper votre succession ? Vous avez un capital à investir et l’immobilier vous attire ? Acheter pour louer correspond à l’un de ces objectifs, voire plusieurs. 

Vous pouvez aussi investir dans un bien pour le louer jusqu’au moment de votre retraite et vous y installer ensuite. Bref, il existe de nombreuses bonnes raisons d’avoir un projet d’investissement locatif. Mais il est important d’identifier tous les avantages et les inconvénients avant de se lancer. 

Acheter pour louer offre des avantages…

Le premier avantage, et non des moindres, est qu’investir dans l’immobilier demeure le seul moyen de se créer un patrimoine à crédit. Pour investir dans la bourse, vous devez disposer d’une épargne. 

Autre avantage, le marché immobilier est globalement en croissance depuis 25 ans. C’est un investissement sur le long terme. Alors, bien évidemment, vous ne réaliserez sans doute plus des plus-values aussi incroyables que ceux qui ont investi il y a 30 ans. 

Toutefois, investir dans un bien pour le louer vous assure une rente à vie. Dès que votre crédit immobilier éventuel est remboursé, après paiement des impôts et cotisations sociales, vous disposez d’un complément de revenus pérennes. Les rendements locatifs restent, en général, plus élevés que ceux des placements sans risque comme les livrets ou les assurances-vie en fonds euros. 

En outre, en cas d’imprévu ou d’accident de la vie, vous gardez la possibilité de revendre ce bien, même loué, et donc de générer un capital immédiat. 

Mais l’investissement locatif connaît aussi quelques inconvénients

Il faut tout d’abord un minimum de temps et de connaissances pour réussir un investissement locatif. Si vous n’avez ni l’un ni l’autre, vous pouvez déléguer à des professionnels mais cela impacte la rentabilité de votre projet immobilier. 

Au titre des inconvénients, l’immobilier s’apprécie sur le long terme ! Inutile d’acheter pour louer… et revendre après 3 ans, vous serez alors sans doute perdant. 

Il faut également bien prendre en compte les réglementations françaises très changeantes en matière de logement. Par exemple, acheter un logement énergivore pour le louer ne sera bientôt plus possible sans avoir réalisé des travaux. Les biens avec des étiquettes énergie F ou G subissent de plein fouet une décote. Pour louer un bien, des travaux d'embellissement et de modernisation sont souvent nécessaires. Si vous achetez une passoire énergétique, prévoyez aussi des travaux de rénovation pour rendre le logement acceptable en termes de consommation d’énergie. 

La fiscalité actuelle est également défavorable aux investisseurs immobiliers. L’imposition de la plus-value immobilière est lourde, sauf à conserver le bien pendant 22 ou 30 ans. La transformation de l’ISF (impôt sur la fortune) en IFI (impôt sur la fortune immobilière) traduit bien la volonté de ne pas favoriser l'investissement immobilier. Enfin, la fiscalité des loyers est impactante pour les plus hauts revenus dès lors qu’ils ne profitent pas des moyens de défiscaliser encore offerts. 

Faut-il acheter pour louer en 2024 ? 

En dépit de ses inconvénients, investir dans le locatif demeure une bonne idée en 2024. En effet, les taux de crédit immobilier sont encore très bas alors que l’inflation augmente. En outre, le marché immobilier est dynamique et a particulièrement bien résisté à la crise sanitaire. La pandémie a d’ailleurs ouvert de nouvelles perspectives d’investissement dans les villes moyennes. Les prix immobiliers y demeurent accessibles tandis que leur attractivité est croissante. 

Les prix immobiliers poursuivent une croissance et certaines villes offrent des prix intéressants avec un bon potentiel à la location. Ces villes peuvent notamment séduire des franciliens en quête d’espace, qui préfèrent louer plutôt qu’acheter. 

Dans tous les cas, la crise du logement demeure en France. Année après année, la construction de logements neufs et la rénovation des logements anciens ne peuvent faire face à la demande. 

5 pièges à éviter pour un investissement locatif 

Voici quelques conseils avisés pour éviter de tomber dans les pièges classiques de l’investissement immobilier. 

1.Acheter loin de chez soi

Il est toujours plus facile d’acheter un bien immobilier dans un lieu que l’on connaît. La localisation est le point névralgique d’un achat réussi et il est difficile de connaître le meilleur emplacement dans une ville que l’on n’a jamais visitée. Bien connaître le marché immobilier local et le marché locatif, les points forts et les points faibles de la situation du bien sur lequel vous allez investir est absolument indispensable. Or, les quartiers peuvent évoluer rapidement. Si vous effectuez vous-même la gestion locative, vous devez prendre en compte les déplacements pour les visites, les travaux, les états de lieux, etc. Vous pouvez également déléguer la location à une agence immobilière. 

2.Acheter sans avoir procéder à une étude de marché

Vous devez identifier les tendances du marché immobilier local mais aussi les attentes des locataires. Si vous destinez votre bien à des étudiants, il est sans doute préférable de louer un meublé. Si vous destinez votre logement à un couple, peut-être disposent-ils déjà chacun de meubles et chercheront une location nue. Si vous envisagez de combler les périodes d’inoccupation entre deux locataires par de la location saisonnière, vous devez vous renseigner sur l’attrait de votre bien pour les touristes, etc. A chaque cible de locataires, correspond un type de bien et une étude approfondie à mener. 

3.Ne pas penser au potentiel de revente

Acheter pour louer, d’accord mais vous achetez avant tout un bien immobilier avec la possibilité de le revendre. La possibilité de réaliser une plus-value à moyen terme doit donc également guider votre investissement. De nombreux investisseurs dans le neuf n’ont pas suffisamment pris en compte le marché à la revente et se retrouvent avec un bien immobilier sans acheteur… Et cela nous conduit au 4e piège. 

4.Investir uniquement pour défiscaliser

Certaines personnes envisagent un investissement locatif avant tout pour alléger leur impôt sur le revenu. Elles profitent ainsi des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, une réduction d’impôt destinée à inciter à investir dans un logement neuf. Toutefois, certains programmes de construction ne connaissent pas tous le succès. Résultat : des programmes neufs qui se multiplient et dépassent les demandes de location, un prix de revente revu à la baisse, etc. Les déçus du Pinel sont nombreux. En aucun cas, vous ne devez pas investir uniquement pour défiscaliser sans être convaincu de l’intérêt et du potentiel du bien immobilier en lui-même. Les différents dispositifs de défiscalisation sont très utiles mais ne doivent jamais être le seul intérêt pour investir ! 

5.Oublier les travaux d’entretien et la gestion locative 

Pour calculer la rentabilité réelle de votre investissement locatif à long terme, vous devez prendre en compte les dépenses récurrentes. Travaux d’entretien entre les différents locataires, remplacement plus fréquent du mobilier ou de l’électroménager, réparations diverses. Sans oublier les frais de gestion liés à une mise en location : annonce de location, visites, rédaction du bail, établissement des diagnostics techniques immobiliers à la location, état de lieux d’entrée et de sortie, quittance de loyer si besoin, gestion des impayés, etc. 

La question des impayés est fondamentale car c’est la peur principale des bailleurs. Pourtant, en réalité, très peu d’impayés existent et il existe des palliatifs : assurance loyers impayés, caution solidaire, etc. Cela ne doit pas être un frein à votre volonté d’acheter pour louer. 

Comment se lancer dans un investissement locatif ?

Voici les 4 étapes à suivre pour réussir son investissement locatif. 

1.Acheter le bien idéal pour un investissement locatif

Acheter pour louer signifie avant tout acheter un bien immobilier. Tous les conseils de notre agence immobilière sont utiles autant pour habiter que pour louer. Passer par une agence immobilière à prix fixe vous permet de bénéficier de l’expertise d’un conseiller immobilier tout en réduisant les coûts. C’est donc le moyen idéal pour trouver le meilleur bien tout en assurant votre rentabilité. 

Pensez à la localisation, à l’agencement, aux possibilités d’aménagement en fonction de votre cible de locataires. Mettez-vous à leur place. Par exemple, pour louer un studio à des étudiants, la proximité des universités, des transports et des lieux de vie est essentielle.  

A ce stade, vous déterminez également le choix entre une location nue et une location meublée. Les durées de bail, les délais de préavis et le montant des dépôts de garantie sont différents. C’est surtout au niveau fiscal que le choix entre location nue et location meublée est déterminant comme nous le verrons au point 5. Votre choix doit avant tout être guidé par la demande du marché locatif. 

Acheter en direct ou en créant une SCI (société civile immobilière) ? Acheter seul ou avec son conjoint ? Comment anticiper la transmission à ses enfants ? Toutes ces questions méritent d’être posées à votre notaire. 

2.Calculer la rentabilité de l’investissement locatif

La rentabilité d’un investissement immobilier est assez simple à calculer. Vous calculez tout d'abord la rentabilité brute. C’est une rentabilité objective qui vous permet de comparer les biens entre eux avant achat. La formule est la suivante : 

Montant du loyer x 12 mois x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Par frais d’acquisition, on entend les frais de notaires et les frais d’agence. 

Exemple de calcul de rendement brut : vous achetez 100 000 euros (FAI et frais de notaires compris) un appartement avec un loyer estimé à 700 euros. 700 x 12 *100 / 100 000 = 8,4%.

La rentabilité nette d’un investissement locatif prend en compte les charges. Ainsi, vous retranchez des loyers encaissés les charges et les taxes, comme les charges de copropriété, la taxe foncière, les primes d’assurance et les frais de gestion. Imaginons, dans notre exemple précédent, que vous réglez 900 euros de charges de copropriété, 600 euros de taxe foncière, 400 euros de dépenses d’entretien et 100 euros d’assurance loyer impayé, soit 2000 euros par an. 

La rentabilité nette tombe à 6,4 %. 

En réalité, il existe un 3e calcul de rentabilité : la rentabilité nette nette, qui prend en compte votre imposition au titre des loyers perçus. 

3.Gérer ou déléguer la location d’un bien immobilier 

Pour optimiser la rentabilité de votre location, vous pouvez décider de tout gérer seul. La recherche du locataire, la conclusion du bail, la gestion pendant la durée de location. Vous pouvez également décider de déléguer tout ou partie de cette gestion à un professionnel. Par exemple, vous décidez de passer par une agence pour trouver le locataire et conclure le contrat de location. Vous conservez la gestion du locataire notamment pour tous les travaux d’entretien et tout changement. 

4.Déclarer vos revenus locatifs 

Plusieurs systèmes coexistent pour l’imposition des revenus locatifs, selon que vous louez un logement vide ou meublé. 

En location nue, vos loyers constituent des revenus fonciers qui sont imposés sous :  

• le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est simple et forfaitaire. Il s’applique de plein droit si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an. Un abattement de 30 % couvre les charges sans besoin de calcul. Le solde de 70 % vient augmenter vos autres revenus. 

•  le régime réel

Si vos revenus fonciers sont supérieurs au plafond ou si vos charges représentent plus de 30 %, vous avez intérêt à opter pour le régime réel. Vous déduisez alors toutes les charges payées pour acquérir ou conserver le bien. 

Si le résultat est déficitaire, vous ne payez aucun impôt sur les loyers encaissés et ce déficit est imputable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans. Le déficit est également imputable sur vos revenus imposables de l’année en cours à hauteur de 10 700 euros.  

En location meublée, vos loyers constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui sont imposés sous : 

• le régime micro-BIC

C’est à nouveau un régime forfaitaire simplifié. Plus avantageux que celui des revenus fonciers, son plafond est à 72 500 euros HT et l’abattement est de 50 %, voire 71 % pour les meublés de tourisme classés. 

• le régime réel simplifié 

Pour optimiser un investissement immobilier, il faut accepter quelques complications comptables ! Si vous louez un appartement meublé, vous devenez alors LMNP (loueur de meublés non professionnel. Le LMP (loueur de meublés professionnel) concerne les personnes qui perçoivent plus de 23 000 euros par an de revenus locatifs et dont ce montant représente plus de la moitié des revenus imposables du foyer fiscal. 

Le statut de LMNP contraint à tenir une comptabilité d’engagement avec pratique des amortissements. Chaque année, vous devez déposer un bilan, un compte de résultat et les annexes comptables, comme pour une entreprise. Complexe mais des experts comptables classiques ou des solutions en ligne existent pour vous accompagner. L’intérêt réside dans l’amortissement du prix d’achat de votre bien (hors terrain), en plus des charges. Compte tenu des prix immobiliers actuels, cela permet souvent au bailleur de ne plus être imposé sur ses revenus locatifs. Attention car il faut une réelle maîtrise comptable pour ventiler les différents postes d’amortissements.

Quel que soit votre projet d’investissement immobilier, prenez rendez-vous avec un expert immobilier IMOP pour en discuter.