Acte authentique signé : motifs de rupture
Vous venez de signer l’acte de vente chez le notaire, concrétisant ainsi l’acquisition de votre logement. Cela signifie que la transaction est finalisée et que vous êtes devenu le propriétaire du logement. Mais, après quelques semaines ou quelques mois, vous découvrez un problème. Sachez que même après la signature de l’acte, vous pouvez faire annuler une vente immobilière. Quels sont donc vos recours ? IMOP vous donne ci-dessous toutes les informations.
5 décembre 2019
Voici les quatre motifs pour lesquels il est possible de faire annuler une vente.
LE VICE DU CONSENTEMENT (DOL) DE L'ACTE AUTHENTIQUE
Le vice du consentement, appelé aussi dol, est en fait une « tromperie » volontaire de la part du vendeur. Cela signifie qu’il a intentionnellement caché certaines informations ou éléments qui font que l’acheteur ne peut avoir eu un consentement éclairé. Mais pour faire annuler la vente, il faut prouver qu’il y a bien eu vice de consentement, et c’est à l’acheteur d’en apporter la preuve. Il doit s’agir de défauts majeurs : un défaut important dans la construction du logement dissimulé sous du papier peint ou de la peinture, d’importants arriérés de charges de copropriété… De même, si le vendeur a passé sous silence un futur projet immobilier ou autoroutier à proximité qui aurait nécessairement diminué la valeur de son bien.
Le nouveau propriétaire peut alors intenter une action en justice, mais dans un délai maximum de 5 ans. Si le dol est bien avéré, alors l’annulation du contrat de vente pourra être prononcée, avec obligation pour le vendeur de restituer le prix à l’acheteur et lui payer, en outre, des dommages et intérêts.
LE VICE CACHÉ DE L'ACTE AUTHENTIQUE
On qualifie de vice caché pour un défaut majeur, dont ni le vendeur ni l’acheteur n’avaient connaissance. L’importance du défaut doit être telle qu’il rend le logement impropre à l’habitation ou bien que son prix d’achat aurait été moindre si l’acheteur en avait eu connaissance. Par exemple, des fondations défectueuses. Ainsi, si l’acquéreur découvre des vices cachés, il est en droit d’intenter une « action en garantie de vices cachés ». Ceci dans un délai maximum de deux ans à partir de la date où il a constaté le vice caché. Selon son importance, le juge pourra décider d’annuler la vente ou bien d’en abaisser le prix. Dans ce cas, le vendeur devra reverser à l’acheteur le « trop perçu ». A noter que si le contrat de vente comporte une clause exonérant le vendeur de la garantie de vices cachés, l’acheteur ne pourra prétendre à ce recours.
LE NON-RESPECT DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE
Dans toute transaction immobilière, le bien vendu doit être conforme à ce qui est mentionné au contrat de vente. Si le logement vendu est occupé ou s’il ne correspond pas à ce qui était prévu, l’acheteur peut exercer un recours en justice. Dans ce cas, il peut, soit forcer la délivrance du bien, ou faire annuler la vente et donc être remboursé.
LA LÉSION ET ACTE AUTHENTIQUE
La lésion est un cas très exceptionnel. Lorsqu’un bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur marchande, la loi peut estimer que le vendeur a été lésé. Pour que la lésion soit avérée, il faut prouver que le bien a été vendu à un montant inférieur ou égal au 5/12ème de sa valeur. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 €, il y a lésion si la vente s’est réalisée au prix de 83 333€ ou moins. La valeur marchande prise en compte est celle au moment de la signature de l’acte de vente. Elle est évaluée par des experts indépendants. Le vendeur peut alors intenter une action en rescision du contrat pour annuler la vente.
Comme nous venons de le voir, des recours sont possibles aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Mais ce sont des procédures longues, coûteuses, qu’il est préférable d’éviter. Pour cela, il est important d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier, experts dans leur domaine. Ils sauront vous conseiller sur l’estimation de votre bien.
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