Le prêt in fine, qu'est-ce que c'est ?

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ? 

In fine en latin signifie tout simplement à la fin ! Le prêt in fine est donc un crédit que l’emprunteur rembourse à la fin. C’est un prêt non amortissable. 

En réalité, la banque dissocie : 

• le remboursement des intérêts et de l’assurance (versés chaque mois)
• le remboursement du capital (versé en une fois, à l’échéance du crédit). 

La plupart des acquéreurs d’une résidence principale se tournent vers un crédit amortissable. Le prêt in fine concerne plutôt les investisseurs à hauts revenus. 

Le prêt in fine est possible pour tout type de projet immobilier locatif porté par un particulier, un professionnel, une société civile (comme une SCI) ou une société commerciale. Il permet souvent de financer un achat locatif à 100 %. 

En général, la durée du prêt in fine est plus courte que celle d’un prêt immobilier classique : entre 5 et 15 ans. 

Le prêt relais est un type de prêt in fine : vous achetez un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien et soldez le prêt en une fois lors de la vente. 

Comment fonctionne le prêt in fine ? 

Pendant toute la durée de l'emprunt, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur. Lors de la dernière échéance, vous versez en une fois le capital emprunté à l’origine. 

Les conditions d’éligibilité à un prêt in fine sont plus sévères encore que pour un crédit immobilier amortissable. 

La banque s’assure donc que vous soyez en possession de ce capital en fin de prêt ! En général, elle exige que vous souscriviez une assurance-vie. 

Chaque mois, des versements sont effectués et ce produit d’épargne est réservé au remboursement du prêt in fine. On parle de nantissement de l’épargne au profit de la banque. Pour assurer le remboursement, vous privilégiez une épargne “sûre”. 
L’établissement de crédit peut imposer un montant minimum au départ (30 % du capital emprunté par exemple), puis un versement mensuel minimum. L’emprunteur peut aussi proposer le nantissement d’une assurance-vie déjà créée, mais il ne pourra alors plus y toucher pendant toute la durée du prêt in fine.
Si le montant final de l’épargne est supérieur au capital emprunté, l’emprunteur conserve l’excédent. En revanche, dans le cas contraire, il doit s'acquitter du solde d’une autre manière. 

Quelles sont les deux options in fine ?

Il existe principalement deux types de prêts in fine :

1. Prêt in fine classique : L'emprunteur rembourse les intérêts et l'assurance pendant la durée du prêt et doit rembourser le capital en une seule fois à l'échéance. C’est le type le plus courant.
2. Prêt in fine avec assurance-vie : Ce type de prêt exige que l'emprunteur souscrive une assurance-vie dont le capital est destiné à rembourser le prêt à l'échéance. Cela permet d’optimiser la gestion du capital emprunté.

Comment rembourse un prêt in fine ?

Le remboursement d’un prêt in fine se fait en deux temps :

• Remboursement des intérêts : Chaque mois, l’emprunteur paie uniquement les intérêts du prêt ainsi que l’assurance emprunteur.
• Remboursement du capital : À la fin de la période de prêt, l’emprunteur doit rembourser le montant total du capital emprunté, souvent en utilisant les fonds accumulés dans l’assurance-vie ou d'autres produits d'épargne.

Comment calculer les intérêts d'un prêt in fine ?

Le calcul des intérêts d’un prêt in fine se fait de manière simple :

• Taux d’intérêt nominal : Il est appliqué sur le montant total du capital emprunté.
• Montant des intérêts mensuels : Il se calcule en multipliant le capital emprunté par le taux d'intérêt annuel, puis en divisant le résultat par 12.

Exemple de calcul :

• Montant du prêt : 200 000 €
• Taux d’intérêt : 3 % par an

Calcul des intérêts mensuels :

Intérêts mensuels = (200,000×0.03/12)= 500 €

4 avantages du prêt in fine :

Une mensualité légère

Vous ne remboursez pas une partie du capital chaque mois. Votre mensualité est donc constituée exclusivement des intérêts du crédit et de l’assurance emprunteur. 

Vous pouvez donc rembourser plus rapidement votre crédit. 

Une baisse des revenus fonciers

Le prêt in fine offre surtout l’avantage de réduire le montant des impôts fonciers. 
Les intérêts d’emprunt sont plus élevés. Si vous déclarez vos revenus locatifs au réel (et non pas sur la base du régime micro), vous diminuez ainsi le montant des revenus fonciers imposables.
En parallèle, vous percevez les intérêts du produit d’épargne choisi pendant toute la durée du crédit in fine. 

Une baisse de l’IFI 

Si vous êtes imposé à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), le prêt in fine a un avantage certain : votre patrimoine net est diminué du capital emprunté. Or, celui-ci ne diminuera pas au fil des années. 

Une bonne opération en cas de succession

L’assurance emprunteur rembourse la banque en cas de décès de l’emprunteur au cours du prêt in fine. Pour ses héritiers, l’opération est donc très intéressante : non seulement, ils reçoivent un bien immobilier 100 % payé mais, en complément, ils bénéficient d’une assurance-vie, le plus souvent dans des conditions fiscales avantageuses. 

Inconvénients de ce prêt 

Le prêt in fine comporte aussi quelques inconvénients. 
En premier lieu, il faut convaincre une banque de vous octroyer un tel crédit. Pour cela, vous devez posséder un patrimoine important et des revenus élevés. 
Ensuite, le taux d’un prêt in fine est plus élevé que celui d’un prêt amortissable, de l'ordre d’un tiers. C’est logique pour rémunérer le risque pris par la banque. Conséquence, le rendement du produit d’épargne associé doit donc couvrir a minima le taux d’intérêt du prêt. Aussi, le prêt in fine un regain d’intérêt en période de hausse de taux de crédit immobilier. 

Enfin, vous devez disposer des fonds nécessaires pour rembourser le capital à l’échéance ! 

Dans tous les cas, pour réussir un investissement locatif, faites confiance à un professionnel Imop. 

Les points à retenir

• Le prêt in fine est un prêt non amortissable, dont le capital se rembourse intégralement à l’échéance du crédit. 
• Il est réservé aux investissements locatifs pour des profils aux revenus élevés. 
• En contrepartie, la banque exige le nantissement d’un produit d’épargne (assurance-vie le plus souvent). 
• Ce type de prêt offre plusieurs avantages et inconvénients.