Primo-accédants pour un achat immobilier

Pourquoi le primo-accédant a du mal à acheter un logement ? 

Dans le langage courant, le primo-accédant est celui en quête d’un premier achat immobilier. Souvent jeune, il ne bénéficie donc pas de l’apport constitué par la vente d’un bien pour en acheter un nouveau. 

Pour les banques et les prêts aidés, le primo-accédant concerne celui qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours de deux dernières années. 

Primo-accédant : quelques avantages…

Rappelons que ce statut de primo-accédant offre quelques avantages spécifiques comme l’accès à un prêt à taux zéro (PTZ) sous conditions de ressources ou la TVA réduite sur l’achat d’un logement neuf. 

… et de nombreux inconvénients

Hélas, ces avantages restent bien minces face aux exigences actuelles des banques. Emprunter est évidemment un impératif pour la plupart des acquéreurs, en particulier si on est jeune. 

La hausse des taux de crédit immobilier compromet sérieusement les chances d’obtenir un prêt. D’autant plus que les conditions d’octroi d’un prêt immobilier se durcissent. Ainsi, au-delà d’un apport personnel en hausse, il convient de disposer d’une épargne résiduelle pour séduire certaines banques. 

Résumons : 

• La mensualité de crédit ne peut dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur. C’est le taux d’effort prescrit par le HCSF (haut conseil de stabilité financière), qui pourrait évoluer en juin 2023. 
• En complément, le montant de l’apport personnel exigé est en hausse de 40 % par rapport à 2019. Le montant moyen avoisine 60 000 euros. Or, comment mettre de côté un tel montant alors que l’inflation impacte le coût du loyer et de toutes les dépenses ? 
• L’épargne résiduelle, une nouvelle exigence : certaines banques exigent désormais une épargne résiduelle pour faire face aux petits accidents de la vie et à l’inflation. 

Résultat : de nombreux primo-accédants revoient leurs prétentions à la baisse et se tournent vers une localisation moins prisée ou moins centrale. D’autres préfèrent renoncer plutôt que d’acheter une surface trop petite. D’autres encore attendent… 

Les primo-accédants qui cherchent vraiment un bien immobilier dans un quartier précis savent que la baisse des prix immobiliers, clamée ici ou là par des médias, n’est pas si forte que cela. Surtout, elle est largement compensée par la hausse des taux immobiliers. 

Résultat : les refus de prêts sont en hausse, en particulier pour les primo-accédants. Comment réussir à acheter en 2023 lorsque l’on est primo-accédant : voici quelques pistes.

Quelles solutions pour pouvoir acheter en étant primo-accédant ? 

Une bonne préparation s’avère indispensable dans ce parcours du combattant. 

Mobiliser toutes les ressources

C’est le moment de parler de votre projet à toute votre famille. Peut-être que vos parents ou vos grands-parents peuvent vous aider à constituer l’apport personnel ? Les donations bénéficient d’exonération à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans par parent…

Côté employeur, c’est aussi le moment de vous intéresser à votre épargne salariale ! Vous pouvez débloquer le capital pour acheter votre résidence principale. Même chose pour le PER (plan d'épargne retraite). 

Des solutions innovantes apparaissent, à l’instar de Virgil, le nouveau partenaire d’IMOP sur lequel nous reviendrons très bientôt. 

Monter un dossier de financement sérieux

Vous démarchez toutes les aides possibles, que ce soit pour un prêt ou pour une garantie de prêt. Pour un projet ambitieux, les prêts aidés cumulés permettent de parvenir à un plan de financement acceptable. Cela prend du temps et de l’énergie. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier, qui maîtrise tous ces sujets et négocient pour vous. 

Vous rêvez de devenir indépendant ? Restez en CDI (contrat à durée indéterminée) jusqu’à la signature du prêt immobilier ! Le banquier préfère un primo-accédant salarié. Soyez une véritable fourmi les 3 derniers mois avant votre demande de prêt pour montrer une gestion rigoureuse de vos revenus. 

La concurrence est forte entre banques mais aussi entre compagnies d’assurance. L’assurance emprunteur est désormais libéralisée : vous pouvez en changer comme il vous semble. Faites jouer la concurrence pour chercher le meilleur prix pour votre situation. 

Faire des concessions sur son projet immobilier

Bien sûr, nous rêvons tous d’un grand espace ouvert sur l’extérieur et parfaitement situé… Quand on achète un bien immobilier pour la première fois, la peur de se tromper est grande. Gardez en tête que la seule chose qui ne changera pas est la localisation de votre achat ! Et encore, le quartier peut changer en quelques années. 

Acheter un vieil appartement et le rénover, renoncer à un bureau ou à une cuisine fermée pour s’installer dans un salon plus grand, etc. Réexaminez vos priorités à moyen terme pour évaluer votre projet de premier achat immobilier. 

Et pour être sûr de ne pas se tromper, échanger avec un agent immobilier. Chez IMOP, nous accompagnons tous les jours des primo-accédants à trouver leur première résidence principale et à concrétiser leur projet immobilier. Dans tous les cas, soyez rassuré, primo-accédant ou pas : investir dans l’achat d’un bien immobilier est une sécurité et un rempart contre l’inflation. 

Les points à retenir

• Les primo-accédants sont les premiers touchés par la hausse des taux de crédit immobilier et le durcissement des conditions d'octroi de prêts par les banques.
• Face aux nombreux refus de prêts, depuis plus d'un an, des solutions existent : mobiliser toutes ses ressources disponibles, rendre son dossier de financement attractif et accepter des concessions sur son projet immobilier.