Qu'est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale immobilière : pas de définition dans la loi

Aucun texte de loi ne définit précisément la valeur vénale d’un bien immobilier. Pourtant, l’étymologie même de “vénal” nous conduit à la définition suivante : la valeur vénale correspond au montant du bien sur le marché immobilier à un instant donné. Cela revient au prix de vente estimé de manière réaliste.

D’ailleurs, le Plan comptable général nous indique également que la valeur vénale d’un bien inscrit à l’actif du patrimoine correspond au prix de vente aux conditions du marché. 

Valeur vénale et valeur cadastrale

Attention : ce n’est pas la valeur cadastrale du bien ! La valeur vénale en immobilier correspond au prix de vente tandis que la valeur cadastrale correspond au loyer. L'administration fiscale utilise la valeur cadastrale pour déterminer la base de la taxe foncière. 

Valeur vénale et valeur d’usage

Ce n’est pas non plus la valeur d’usage du logement, qui prend en compte les avantages futurs de l’utilisation du bien (donc les travaux d’aménagement, les impôts, etc).

Valeur vénale et valeur locative

C’est l’administration fiscale qui définit la valeur locative d’un bien immobilier (ou revenu cadastral). C’est le loyer fictif que le propriétaire peut percevoir. Ce montant peut servir si vous voulez investir dans l’immobilier locatif. 

La valeur locative intéresse donc uniquement la location du bien, tandis que la valeur vénale correspond au prix possible lors de la vente du bien. Les deux indicateurs sont intéressants mais ont une finalité différente. 

Comment estimer la valeur vénale d’un bien ?

De nombreux critères sont nécessaires pour chercher la valeur vénale en immobilier la plus précise : 

• la localisation du bien immobilier ; 
• sa nature et son état général (travaux de rafraichissement ou de rénovation à prévoir) ; 
• la superficie et sa disposition (nombre de pièces) ; 
• ses points forts ou ses défauts : balcon, terrasse, cave, parking, étage, exposition 
• la tension du marché immobilier sur ce secteur géographique ; 
• la consommation énergétique et l’isolation. 

Calculer la valeur tout seul ! 

Vous pouvez calculer vous-même la valeur vénale en immobilier. 

Un outil d’estimation en ligne comme celui d’Imop est parfait et fiable. Vous obtenez une fourchette de prix que vous affinez ensuite avec les derniers prix du marché immobilier : dernières ventes enregistrées sur le DVF (le site des demandes de valeurs foncières du gouvernement) ou par les notaires de France. 

Vous devez ajuster ce prix, en prenant en compte certains éléments subjectifs comme l’état du logement, la nécessité de réaliser des travaux, etc. 

Faire appel à un professionnel 

Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour obtenir une attestation de valeur vénale du bien immobilier. 

L’expert immobilier analyse les caractéristiques du bien, du bâti et du marché immobilier. Vous devez payer sa prestation, dont le montant est très variable selon les experts. 

Comment calculer la valeur vénale d’un terrain ?

Les assurances otent souvent la valeur du terrain en cas de dommage sur une maison. Il existe plusieurs méthodes pour déterminer un pourcentage représentant la valeur du terrain dans l'emblème immobilier. (entre 15 % et 35 %, en général). 

En l'absence de construction, un terrain prend de la valeur s’il est constructible. Surveillez les évolutions du PLU (plan local d’urbanisme)... Ensuite, les méthodes similaires d’estimation de la valorisation s’appliquent au terrain (prix d’achat, prix de terrains similaires). Une exception toutefois : le terrain seul ne se déprécie pas dans le temps, contrairement à une maison. 

Pourquoi s’intéresser à la valeur vénale d’un bien immobilier ? 

La valeur vénale pour vendre son bien ! 

Si vous voulez vendre votre logement, vous devez estimer sa valeur actuelle sur le marché ! Le prix de vente net vendeur correspond approximativement à sa valeur. Certains facteurs peuvent jouer comme la tension du marché, l’effet coup de cœur de votre appartement, le fait de correspondre aux critères des acheteurs à un moment donné, etc. 

La valeur vénale pour évaluer votre patrimoine immobilier

Les propriétaires soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ont besoin de connaître la valeur de chaque bien immobilier en leur possession. 

Sous leur responsabilité, ils peuvent alors procéder à une estimation en ligne des biens. Le contribuable doit procéder à une réévaluation annuelle ou périodique en cas de changement de valeur. 

Attention, un bien immobilier manifestement sous-évalué peut donner lieu à un redressement fiscal. 

La valeur vénale pour partager un patrimoine

En cas de succession ou de donation, les droits se calculent sur la base de la valeur vénale. Le notaire procède alors à une évaluation du parc immobilier. 

C’est la valeur vénale au jour de l’acte de donation ou au jour du décès qui est à prendre en compte. 

Lors d’un divorce, les époux et le notaire doivent évaluer la masse à partager. Pour ce faire, il a besoin également de la valeur des biens immobiliers à répartir. Cela permet également de calculer le montant de la soulte éventuelle.  Pour vous aider, connectez-vous dans votre espace personnel du site des impôts, rubrique autres services, puis “Rechercher des transactions immobilières”. Vous accédez alors à la base de données Patrim. 

Et en cas de sinistre ! 

Votre logement est détruit à la suite d' un sinistre. Votre assureur réclame alors une attestation de valeur vénale pour procéder au calcul de l’indemnité de remplacement.

Les points à retenir

• La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à son prix de vente potentiel sur le marché. 
• Elle sert pour évaluer un patrimoine immobilier dans le cadre de l’IFI, d’une donation, d’une succession, d’un divorce ou d’un sinistre !
• Imop vous accompagne pour évaluer votre bien immobilier avec toute son expertise.