Acheter dans le neuf : le temps des bonnes affaires ?

Des prix immobiliers en hausse dans le neuf 

Les prix dans l’ancien baissent en 2023, au gré de l’offre et de la demande. Pour un achat dans le neuf, d’autres facteurs sont à prendre en compte comme : 

• le prix du terrain : dans certaines régions, les terrains se font rares et deviennent chers et convoités; 
• les coûts de construction, des matériaux et de l'énergie : les coûts sont clairement en hausse depuis plus d’un an.

L’inflation joue donc sur le prix de l’immobilier neuf. Face à une demande en baisse, les constructeurs voient leur marge fondre. 

Contrairement au marché de l’ancien, les prix de l’immobilier neuf continuent donc à augmenter. Le promoteur, à la différence d’un propriétaire particulier, ne peut pas dégrader ses marges bénéficiaires, au-delà d’un certain seuil. 

La FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) a constaté une augmentation de 6,4 % au 2e trimestre 2023 (sur un an). Le prix moyen dans le neuf s’affiche désormais à plus de 5 000 € / m2.  

Un nombre de transactions dans le neuf en baisse

En premier lieu, les mises en vente de nouveaux programmes chutent. Cette chute s’accélère. Ainsi, on retrouve en 2023 un niveau équivalent à celui de 2010. Sur un trimestre, seulement 20 570 logements neufs apparaissent sur le marché. 

Pour la FPI, la baisse atteint 38 % des logements neufs mis en vente au 2e trimestre 2023, après une chute de 24,8 % au 1er trimestre. 

Comment expliquer cela ? Les promoteurs immobiliers renoncent à lancer des projets encore peu aboutis. 

En second lieu, le nombre de transactions dans les programmes immobiliers neufs chute également. Au 1er trimestre de l’année, on relève seulement 46 000 ventes, soit encore moins qu’au plus fort de la pandémie ! 

Pire encore, il n’y a plus que 19 mois de stocks soit 127 000 offres de biens. 

Acheter dans le neuf : c’est maintenant pour réaliser de bonnes affaires !  

Dans ce contexte, est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf ? Oui, indéniablement, vous pouvez réaliser de bonnes affaires. En effet, les promoteurs immobiliers doivent vendre les programmes déjà sur le marché. La décote peut atteindre 30 % par rapport au prix du mètre carré des premiers appartements vendus du même programme. Acheter une queue de programme assure en plus une livraison rapide ! 

Et vous pouvez même finir les travaux vous-même. Depuis 2019, l’acheteur d’un bien de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) peut profiter d’une réduction en échange de l’absence de travaux de finition qu'il réalise lui-même ou par l’entreprise de son choix. Cela peut concerner les sols, la peinture ou le montage de la salle de bains. 

Or, compte tenu du faible volume de transactions, les acheteurs ont repris le pouvoir. Pour écouler leur stock des derniers appartements, les professionnels de l’immobilier neuf font des offres exceptionnelles : 

• droits de mutation offerts, 
• cuisine équipée offerte, 
• remise sur le prix de vente du logement neuf. 

Sans compter les nombreux avantages d’un achat dans le neuf : 

• des frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien ; 
• des travaux de construction garantis par des assurances décennales ; 
• pas de travaux supplémentaires à prévoir pendant de nombreuses années ; 
• l’exonération possible de taxe foncière dans certaines communes ; 
• la possibilité d’une TVA réduite à 5,5 % dans certaines communes et zones ; 
• une performance énergétique certaine ; 
• des agréments conformes aux attentes actuelles : balcon, terrasse, parking, local vélo, local colis, etc. 

Bon à savoir : 

Profitez également du nouveau prêt à taux zéro ! Le PTZ 2024 concerne les biens neufs dans les zones les plus tendues. 

Et les inconvénients d’un achat dans le neuf ? 

Acheter un logement neuf présente aussi quelques inconvénients à garder en tête : 

• une situation géographique moins intéressante dans les centres-villes des métropoles, déjà construits ;  
• un prix d’achat initial plus élevé ; 
• un délai de livraison important : le bien peut devenir habitable entre 12 et 24 mois après la signature !  

Acheter dans le neuf pour un investissement locatif ? 

Au-delà de l’achat d’une résidence principale, l’achat dans le neuf peut aussi s’envisager pour un investissement locatif. 

En complément des avantages précédents, vous bénéficiez alors aussi de la possibilité de louer le bien , sans craindre une future interdiction de mise en location en raison de la performance énergétique. 

En complément, vous pouvez encore profiter des dispositifs d’investissement destinés au neuf appelés à disparaître bientôt comme la loi Pinel disponible jusqu’à fin 2024. Si vous signez aujourd’hui, vous pouvez profiter de réduction d’impôt pendant 12 ans, même si les taux de la loi Pinel sont en baisse.  

Les points à retenir

• Le marché du neuf traverse une crise profonde ! Les prix demeurent en hausse compte tenu des coûts de construction importants tandis que le nombre de ventes est en baisse. 
• Des opportunités existent dans les queues de programmes. Les promoteurs immobiliers n’hésitent plus à offrir rabais et cadeaux. 
• De nombreux avantages sont encore en vigueur pour soutenir le marché du neuf même s’ils semblent insuffisants, face à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt.