Le marché immobilier en grande banlieue parisienne

Prix et état du marché immobilier en Grande Banlieue parisienne

Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier de la Grande Couronne francilienne a continué de montrer des signes de stabilisation. Les prix des appartements ont enregistré une baisse annuelle de 5,5 %, sur un an tandis que ceux des maisons ont diminué de 6,7 % sur un an.

Cette tendance, bien que marquant un ralentissement par rapport aux trimestres précédents, reflète un ajustement progressif du marché face aux conditions économiques actuelles. Les projections indiquent une poursuite de cette stabilisation, avec une baisse attendue de 1,8 % pour les appartements en Grande Couronne d'ici fin novembre 2024.

Ces évolutions suggèrent une adaptation continue du marché immobilier aux dynamiques de l'offre et de la demande dans la région.

Prix des appartements et prix des maisons

La baisse plus forte du prix des maisons s’explique par une demande plus résiliente pour les appartements, souvent situés dans des zones bien desservies, tandis que les maisons, plus chères et en périphérie, souffrent davantage de la hausse des taux d’intérêt et de la baisse de solvabilité des ménages. Les appartements, attractifs pour les primo-accédants, résistent mieux aux fluctuations du marché.

Les maisons devraient continuer de subir une pression sur les prix, sauf dans les zones premium ou bien connectées.

Prix immobiliers dans les grandes villes

Les prix dans les Yvelines (78)

Le marché immobilier des Yvelines reste l’un des plus stables de la Grande Couronne.

• Versailles : Les prix se maintiennent autour de 8 000 €/m² avec une légère baisse de 2% sur un an. Les volumes reculent de 3%, mais la demande reste soutenue grâce à la forte attractivité de cette ville historique, recherchée pour ses biens de prestige et son cadre de vie haut de gamme.
• Saint-Germain-en-Laye : À 6 800 €/m², les prix baissent de 3% sur un an. Les volumes enregistrent une diminution similaire (-4%), mais la ville continue d’attirer les familles grâce à ses infrastructures scolaires et ses espaces verts.
• Poissy : Les prix moyens atteignent 3 700 €/m², en baisse de 4%. Les volumes chutent de 5%, principalement en raison d’une moindre résilience économique. Cependant, la proximité de Paris et les connexions RER soutiennent encore une partie de la demande.
• Mantes-la-Jolie : Avec des prix à 2 900 €/m², la baisse atteint 5% sur un an et les volumes diminuent de 6%. La ville, plus éloignée, pâtit de la contraction du pouvoir d’achat des primo-accédants.

Prix immobiliers dans l'Essonne (91)

En Essonne, les villes proches de pôles technologiques, comme Massy et Palaiseau conservent une certaine stabilité avec des baisses de prix modérées et des volumes en retrait. Ces zones restent attractives pour les familles et les professionnels travaillant à Paris. À l’inverse, les villes plus périphériques subissent des ajustements plus importants notamment en raison d’un accès au crédit plus limité pour les primo-accédants.

• Massy : Les prix sont de 4 500 €/m², en recul de 3%. Les volumes baissent de 4%. Grâce à sa desserte en TGV et RER, Massy reste attractive pour les familles et les professionnels travaillant à Paris.
• Évry-Courcouronnes : À 3 000 €/m², les prix diminuent de 5% tandis que les volumes reculent de 6%. Malgré ces ajustements, la ville attire encore les primo-accédants grâce à des prix compétitifs et à une offre locative dynamique.
• Palaiseau : Les prix moyens sont de 4 200 €/m², avec une baisse de 4% des prix et de 5% des volumes. La proximité du Plateau de Saclay, pôle scientifique et technologique, stimule la demande pour les biens familiaux.
• Savigny-sur-Orge : Les prix chutent à 3 400 €/m² (-6%) avec des volumes en recul de 7%. La ville souffre davantage de l’impact des taux d’intérêt élevés, mais reste abordable pour les acheteurs cherchant des biens proches de Paris.

Les prix en Seine-et-Marne (77)

La Seine-et-Marne affiche les ajustements les plus marqués de la Grande Couronne, avec des baisses de prix allant de 5 % à 7 % selon les zones, et une diminution des volumes atteignant 8 % dans les villes éloignées comme Melun et Meaux. Ces secteurs, moins bien connectés à Paris, sont particulièrement touchés par la baisse de la solvabilité des primo-accédants.

• Meaux : Les prix atteignent 2 900 €/m², en baisse de 5%. Les volumes reculent de 7%. Bien que les primo-accédants hésitent davantage, la ville conserve un attrait grâce à ses prix accessibles et ses liaisons ferroviaires avec Paris.
• Fontainebleau : À 4 000 €/m², la ville enregistre une baisse de 3% des prix et de 4% des volumes. Son cadre naturel exceptionnel et son patrimoine culturel permettent à Fontainebleau de mieux résister.
• Chelles : Avec des prix autour de 3 200 €/m², les baisses atteignent 6% pour les prix et 7% pour les volumes. Le futur Grand Paris Express pourrait toutefois renforcer son attractivité à moyen terme.
• Melun : Les prix chutent à 2 800 €/m² (-7%) avec une diminution des volumes de 8%. Melun reste fragile face aux ajustements économiques, malgré des efforts pour améliorer ses infrastructures.

Le Val-d’Oise (95)

Dans le Val-d’Oise, le marché immobilier est marqué par des disparités importantes.

• Cergy : Les prix moyens sont de 3 200 €/m², avec une baisse de 4%. Les volumes reculent de 5%. La ville, pôle universitaire et économique, reste attractive pour les familles et les étudiants.
• Argenteuil : Les prix descendent à 3 000 €/m² (-6%), tandis que les volumes baissent de 7%. Bien que proche de Paris, Argenteuil souffre d’une diminution de la demande liée à des conditions de financement plus strictes.
• Enghien-les-Bains : Avec des prix élevés de 5 500 €/m², la ville enregistre une faible baisse de 3% des prix et de 4% des volumes. Ce marché huppé reste stable grâce à sa clientèle aisée.
• Garges-lès-Gonesse : Les prix atteignent 2 600 €/m², avec une baisse de 7% et une diminution des volumes de 8%. La ville, moins bien desservie, est plus impactée par les tensions économiques.

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A retenir sur le marché de la Grande Couronne

1. Des baisses plus marquées en périphérie : Les villes éloignées comme Melun, Mantes-la-Jolie et Garges-lès-Gonesse subissent des reculs significatifs en volumes et en prix, faute d’attractivité immédiate et de projets structurants.
2. Résilience des villes premium : Des villes comme Fontainebleau, Enghien-les-Bains, et Versailles montrent une meilleure stabilité grâce à leur cadre de vie haut de gamme et à une clientèle aisée.
3. Grand Paris Express : Des villes comme Chelles ou Argenteuil, bien que touchées actuellement, présentent des perspectives intéressantes à moyen terme grâce aux infrastructures à venir.
4. Attractivité pour les primo-accédants : Les villes abordables comme Savigny-sur-Orge, Évry-Courcouronnes, et Poissy restent compétitives malgré une baisse de la demande liée aux taux d’intérêt.
5. Potentiel à moyen terme : Les projets d’aménagement urbain et la stabilisation des taux pourraient relancer certaines zones fragilisées, notamment dans l'Essonne et la Seine-et-Marne.