Baisse des prix immobiliers : quelle est la réalité en 2023 ? 

Les prix immobiliers baissent globalement…

La baisse des prix dans l’immobilier pourrait atteindre 1 % sur toute la France en 2023, d’après SeLoger. Le site immobilier s’attend à un recul des prix plus important en 2024. 

Les prix baissent de manière très différente selon les villes : sans surprise, les villes les plus chères, celles ayant connu des hausses inédites ces 5 dernières années, sont les plus touchées : 

• À Paris, les prix baissent de 2 % au premier semestre 2023. Certains annoncent déjà une baisse de 5 % sur l’année. 
• À Bordeaux, le recul atteint 5,7 % sur la même période. Certaines prévisions montent à -13 %...
• Lyon, Reims ou Chartres affichent des baisses autour de 5 %. 

Pour se rendre compte de la réalité, rien ne vaut les chiffres des notaires. Au-delà du ressenti des agences immobilières ou du buzz, les notaires élaborent leur étude sur la base des transactions signées. Une réalité nécessairement en décalage de quelques mois. 

Résultat : en Ile-de-France de mai 2022 à mai 2023, les prix des logements ont diminué de 2,2 % en un an, de 2,7 % pour les appartements et de 1,3% pour les maisons. Le recul annuel des prix atteindrait 5,7 % en petite couronne et 3,9 % en grande couronne pour les appartements, et respectivement 4,8 % et 4,5 % pour les maisons. Les prix immobiliers parisiens pourraient passer sous le seuil symbolique des 10 000 euros le mètre carré.  

Mais les prix dans l’immobilier ne baissent pas uniformément

Marseille, Nice et Strasbourg enregistrent encore des prix en progression sur un an ! 

Dans les zones en grande tension, généraliser la baisse des prix immobiliers est un leurre. Prenez un bel appartement parisien, rare dans un quartier prisé, avec du charme ! Il sera encore vendu en quelques jours. 

Gardez en tête que la valeur immobilière s’apprécie sur le temps long : les prix immobiliers en région parisienne sont en baisse sur un trimestre ou sur l’année. Toutefois, ces prix ont connu une augmentation de 13,4 % 5 ans et de près de 20 % sur 10 ans ! 

Pourquoi les prix immobiliers baissent-ils ? 

Le marché du crédit immobilier est atrophié

Les difficultés d’accès au crédit, en particulier pour les primo-accédants, freinent le marché. Avec près de la moitié de crédits immobiliers refusés, le nombre de transactions immobilières signées est en chute. Pour preuve, l’état du marché immobilier francilien au 1er semestre 2023. 

Les acquéreurs sans prêt immobilier ont les cartes en main

Les acquéreurs chanceux, qui peuvent se dispenser d’un prêt immobilier, voient leur marge de négociation en pleine croissance. Mathématiquement, cela contribue également à la baisse des prix. D’ailleurs, dans les villes comme Nice où une population plutôt âgée ou internationale se porte acquéreur, la baisse des prix immobiliers n’est pas encore à l’ordre du jour. 

Les mises en vente de passoires thermiques

N’oublions pas l’impact des mises en vente de passoires énergétiques : les propriétaires ne voulant pas engager des travaux de rénovation ont largement mis en vente leurs biens, avant l'interdiction de location. Ces biens connaissent nécessairement une baisse des prix. 

Cette baisse des prix est insuffisante 

Cette chute des prix sera néanmoins insuffisante pour restaurer le pouvoir d'achat immobilier des Français.

De nombreux acheteurs potentiels peuvent se dire : ‘attendons, les prix immobiliers vont encore baisser”. Hélas, c’est un mauvais calcul. Plusieurs facteurs jouent contre l’attente.

S’ils veulent vendre un premier bien immobilier pour acheter plus grand, ces secundo-accédants devront également vendre à un prix moindre. Résultat : aucun changement financier intéressant pour leur projet immobilier. 

Si vous voulez acheter votre premier bien immobilier (primo-accédant), inutile d’attendre : la baisse des prix ne compensera pas la hausse des taux d’intérêt prévisible. On parle de taux de crédit immobilier à 5 % dès fin 2023 ! Le taux d’usure en septembre 2023 passe à 5,56 % sur les prêts longue durée.  

Exemple : prenons un appartement estimé à 500 000 euros fin 2022. Les propriétaires décident de le mettre en vente fin 2023. Entretemps, le marché immobilier parisien aurait perdu 5 %. Le prix tombe alors à 475 000 euros. Un acheteur éventuel bénéficie de 20 % d'apport personnel, soit 100 000 euros. Il pouvait obtenir un crédit immobilier à 2,40 % fin 2022, soit une mensualité de 2 214 € par mois. Pour obtenir le prêt immobilier, cet acheteur devait notamment gagner 6 326 € par mois. En 2023, il emprunte certes 25 000 de moins mais sa mensualité passe à 2 438 € / mois, soit des revenus de 7 000 euros.

Pour apprécier la réalité du marché immobilier, vous devez adopter une vision globale du logement en France : la tension du marché immobilier dans l’ancien mais aussi dans le neuf et dans le locatif. La crise du logement en France perdure depuis et pour de nombreuses années. Elle est systémique et aucune mesure n’est prise pour arranger cette situation dramatique.  

Les points à retenir

• La baisse des prix dans l'immobilier se poursuit en 2023 pour atteindre plus d'1 % sur un an. Toutefois des disparités importantes se constatent selon les villes et les biens mis en vente.
• Plusieurs raisons expliquent cette baisse de prix : augmentation des taux de crédit immobilier, difficulté d'accès au crédit, nombre de transactions en baisse, etc.
• Cette baisse de prix reste insuffisante pour doper le marché immobilier.