Acheter une passoire thermique en 2025 ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont la performance énergétique est faible, souvent classée F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces habitations sont responsables d'une consommation énergétique excessive et donc d'une empreinte carbone importante. Dans le contexte actuel, avec les objectifs environnementaux de la France, ces biens sont de plus en plus contraints par les lois liées à la transition énergétique.

Les nouvelles obligations pour les passoires thermiques en 2025

À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus louer leur bien à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En effet, la loi Climat et Résilience impose un plafond de consommation énergétique pour les locations. Les propriétaires devront ainsi mettre en conformité leur bien, sous peine de ne plus pouvoir le louer.

Les contraintes légales : location et vente

Les passoires thermiques auront de moins en moins de valeur locative, car elles devront passer par des rénovations coûteuses. Pour les propriétaires vendeurs, cela pourrait signifier une perte en valeur du bien. En revanche, pour les acheteurs, cela peut représenter une opportunité d'investissement, si ces travaux sont pris en charge correctement.

Les nouveaux plafonds énergétiques auront aussi un impact sur la vente des passoires thermiques. À partir de 2028, la vente d'un bien énergétique classé G sera interdite. Les propriétaires devront donc se préparer à vendre ou à investir dans des travaux avant cette échéance.

Les risques et les coûts des travaux

• Coût des rénovations énergétiques : les travaux nécessaires peuvent être coûteux, incluant l'isolation des murs, le remplacement des fenêtres, l'installation d'un système de chauffage performant, etc.
• Investissement long terme : bien que les travaux améliorent la performance énergétique, ils ne génèrent pas immédiatement une plus-value sur la vente du bien.
• Retours sur investissement : il peut être difficile de récupérer le coût des rénovations, surtout dans les zones où la demande pour des logements écologiques est encore limitée.
• Aides disponibles : des dispositifs comme MaPrimeRénov' peuvent aider à financer une partie des travaux, mais les critères d’éligibilité et le montant de l’aide varient selon les revenus et le type de travaux.
• Impact sur la valeur de revente : même après les rénovations, la valeur de revente peut être affectée par l’évolution du marché immobilier et de la demande pour des logements à faible consommation énergétique.

Les droit de mutation pour l’achat d'une passoire thermique

L'achat d'une passoire thermique implique également des frais notariaux appelés droit-de-mutation. Bien que ces frais soient calculés sur la base du prix d'achat, ils varient en fonction de la localisation et de l'âge du bien immobilier. Pour une passoire thermique, ces frais peuvent sembler élevés si l'investissement dans des travaux de rénovation énergétique n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value future du bien.

Passoire thermique : une occasion à saisir pour les investisseurs ?

Malgré les nombreux risques, l'achat d'une passoire thermique en 2025 peut aussi être perçu comme une opportunité pour les investisseurs immobiliers. En effet, en prenant en charge les rénovations énergétiques, il est possible de transformer ces biens en logements performants et ainsi de bénéficier d'un gain en valeur à long terme. De plus, la demande pour des logements verts et économes en énergie augmente, ce qui pourrait valoriser ces biens après leur rénovation.

Finalement, risque ou opportunité ?

Acheter une passoire thermique en 2025 représente un choix stratégique qui peut comporter des risques financiers considérables, notamment en termes de travaux de rénovation énergétique et de droit-de-mutation. Cependant, pour les investisseurs avertis, ces risques peuvent être compensés par un potentiel de valorisation important à long terme, surtout si les rénovations sont réalisées efficacement.

Si vous êtes intéressé par l'achat ou la vente de biens immobiliers, qu'il s'agisse de passoires thermiques ou d'autres types de propriétés, n'hésitez pas à contacter notre agence IMOP. Nous vous accompagnons dans vos projets immobiliers en vous offrant des conseils adaptés à votre situation et des solutions sur mesure pour optimiser vos investissements.

Les points à retenir

• Obligations légales en 2025 : À partir du 1er janvier 2025, les passoires thermiques ne pourront plus être louées sans rénovation, et la vente des biens classés G sera interdite dès 2028.
• Coûts des travaux : Les rénovations énergétiques peuvent être coûteuses, mais des aides comme MaPrimeRénov' peuvent alléger les frais.
• Risque financier : Bien que les rénovations augmentent la performance énergétique du bien, le retour sur investissement peut être long et incertain, surtout dans certaines zones.
• Opportunité pour les investisseurs : Acheter une passoire thermique peut être une opportunité d'investissement à long terme, à condition d'anticiper les coûts et d'effectuer les rénovations nécessaires.