Comment reconnaître un bien difficile à revendre ? 10 signes qui ne trompent pas

Un bien qui peine déjà à se vendre

Un bien difficile à revente est d’abord un bien qui ne se vend pas ! Lors de vos recherches, vous pouvez d’ores et déjà écarter les biens qui sont “grillés” sur le marché immobilier, autrement dit, les biens qui peinent à se vendre. Il s’agit de biens qui présentent des défauts majeurs ou qui sont mal estimés, qui restent longtemps sur le marché et qui perdent en attractivité. Si le vendeur est pressé, le prix du bien pourra baisser jusqu’à être sous-évalué, ce qui peut vous permettre, à terme, de réaliser une plus-value. Mais cela peut être assez risqué !

Un quartier peu attractif

L’emplacement d’un bien est un des premiers critères pour définir son attractivité sur le marché. Évitez d’investir dans un quartier qui ne jouit pas d’une bonne réputation ou dont l’évolution est incertaine. On imagine parfois que certains quartiers vont “monter” grâce à l’arrivée d’un nouvel axe de transport ou d’une nouvelle infrastructure, mais cela mène parfois à des mauvais investissements. Privilégiez un quartier attractif, bien desservi et avec des nombreux commerces, qui peut aussi bien convenir à un primo-accédant qu’à un investisseur.

Un environnement peu agréable

Au-delà du quartier, l’environnement direct du bien immobilier que vous pensez acquérir doit être agréable pour tous les habitants, qu’il s’agisse de vous ou de potentiels locataires. Évitez notamment les emplacements très bruyants, à proximité d’une autoroute, d’une voie ferrée ou d’un carrefour très fréquenté. De même, la proximité directe d’un bar ou d’une boîte de nuit peut constituer une véritable nuisance, même dans un quartier recherché.

De gros travaux sont prévus dans le quartier

Si l’arrivée d’une nouvelle ligne de tramway ou de métro peut être un véritable atout pour un quartier, c’est aussi l’occasion de beaucoup de nuisances : des travaux bruyants, des rues fermées, des places de stationnement condamnées, une circulation difficile… Et ce pendant plusieurs mois, voire plusieurs années !

Pensez également à vous renseigner sur les éventuels plans de mobilité prévus dans le quartier : zones à faibles émissions, circulation alternée, rues piétonnes… Ces aménagements peuvent aussi avoir une influence sur l’évolution de la valeur du bien.

Un rez-de-chaussée ou un étage élevé sans ascenseur

Si vous souhaitez acquérir un appartement, vous devez concentrer vos recherches sur des biens situés à des étages accessibles facilement, soit parce qu’ils ne sont pas trop élevés (jusqu’à trois étages), soit parce qu’ils sont desservis par un ascenseur. Un appartement situé au cinquième étage sans ascenseur pourra être très difficile à revendre ! De même, évitez les appartements situés en rez-de-chaussée, d’autant plus s’ils donnent sur la rue.

Une mauvaise exposition

L’exposition d’un bien, qu’il s’agisse de son orientation ou de son vis-à-vis, constitue un critère majeur pour sa revente, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Un bien qui ne bénéficie d’aucun ensoleillement ou d’aucune luminosité sera ainsi difficile à revendre. L’exposition d’un bien doit prendre en compte son étage, le nombre d’ouvertures, le fait qu’il soit traversant ou non, mais aussi son isolation. Un bien exposé plein Sud mais qui se transforme en fournaise en été ne sera pas forcément bien vu, par exemple.

Une mauvaise étiquette énergétique

Les performances énergétiques d’un bien constituent une préoccupation grandissante chez nombre d’acquéreurs, que soit pour habiter ou pour réaliser un investissement locatif. Un bien avec un mauvais Diagnostic de Performances Énergétique (DPE) aura beaucoup plus de mal à se vendre dans les prochaines années : vous devez choisir un bien qui présente déjà de bonnes performances ou dont les performances peuvent être améliorées sans de trop gros travaux. Pour être pertinents, ces travaux doivent s’accompagner d’un prix de vente initial en-dessous du marché.

L’absence d’espace extérieur

Dans les villes, les biens avec des espaces extérieurs sont parmi les plus recherchés, d’autant plus depuis la crise sanitaire et la démocratisation du télétravail. Si vous achetez un bien immobilier avec un objectif de revente, vous devez viser en priorité des appartements avec balcon ou terrasse et des maisons avec cour ou jardin. Évidemment, cet espace extérieur doit être agréable et sans trop de vis-à-vis pour pouvoir faire pencher la balance en votre faveur.

Une copropriété mal entretenue

Lorsque vous achetez un bien situé en copropriété, l’état de celle-ci constitue un critère majeur dans le potentiel de revente de votre bien. Un bien refait à neuf dans une copropriété délabrée ou mal entretenue aura forcément du mal à être revendu, en raison des frais que des travaux de copropriété peuvent représenter. Si de gros travaux sont nécessaires, mais n’ont pas encore été votés ou évoqués en assemblée générale, cela pourra rendre la revente du bien difficile.

Des charges trop élevées

Les charges liées à l’entretien de la copropriété ou le chauffage collectif peuvent être un vrai frein à la revente si celles-ci sont trop élevées. Avec la hausse du prix des énergies, un chauffage collectif au gaz ou au fioul n’est aujourd’hui plus vraiment intéressant pour nombre d’acheteurs. De même, une taxe foncière trop élevée peut être considérée comme un défaut. Prenez bien le temps de vous vous renseigner sur les charges du bien que vous envisagez d’acheter et sur leur potentielle évolution.

Reconnaître un bien difficile à revendre : ce qu’il faut retenir

• Un bien difficile à la revente est un bien qui peine à se vendre dès aujourd’hui, en raison d’un prix trop élevé ou de défauts importants.
• Pour une revente rapide, choisissez un bien situé dans un quartier attractif et un environnement agréable, idéalement doté d’un extérieur privatif.
• Vous pouvez envisager de réaliser des travaux pour améliorer les performances énergétiques ou l’agencement du bien, mais toujours en évaluant leur impact sur la plus-value.
• Étudiez les potentielles évolutions du quartier et de l’environnement direct du bien avant de vous lancer, notamment les plans d’aménagement prévus par les collectivités.