Immobilier : ce qui devrait changer au 1ᵉʳ janvier 2025

L’adoption de la loi “Anti-Airbnb”

Adoptée le 7 novembre 2024, la loi “Anti-Airbnb” sera bien appliquée dès le 1ᵉʳ janvier 2025. Fiscalité, étiquette énergie, déclarations en mairie, cette loi censée réguler le marché des locations meublées de tourisme introduit de nombreux changements sur ce marché.

Dès le 1er janvier, les taux d’abattement et les plafonds de recettes enregistreront une forte baisse, avec une chute de 50 à 30 % d’abattement pour les meublés non classés et un plafond de recettes locatives qui passe de 77 000 € à 15 000 € par an. Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classé, la fiscalité appliquée est désormais la même que celle appliquée auparavant aux autres meublés de tourisme : 50 % et 77 000 € contre 71 % et 188 700 €.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera obligatoire pour les meublés de tourisme, avec un calendrier d’interdiction de location appliqué dès 2025 : les logements classés G ne pourront plus être loués dès cette année, puis les logements F en 2028 et les logements E en 2034.

Les communes vont également avoir plus de pouvoirs en matière de régulation des meublés de tourisme : elles pourront fixer des quotas ou abaisser à 90 jours le nombre de jours maximal de location pour les résidences principal. Un numéro d’enregistrement unique devra être attribué à chaque logement concerné pour un meilleur suivi.

MaPrimeRénov’ : un dispositif prolongé

Autre certitude pour la nouvelle année, la prolongation de MaPrimeRénov’, principal dispositif d’aide financière à la rénovation énergétique, publiée le 5 décembre 2024 au journal officiel.

Se voyant attribuer une hausse de budget de 600 000 € pour 2025, MaPrimeRénov’ sera finalement moins limité qu’annoncé. Certaines mesures qui devaient être supprimées dès le 1er janvier seront bien maintenues jusqu’au 31 décembre, comme l’aide par geste accordée pour un seul poste de travaux. Il était en effet prévu de rendre obligatoire l’installation simultanée d’un nouveau système de production d’eau chaude ou de chauffage pour pouvoir bénéficier de MaPrimeRénov’ pour d’autres travaux. Cela attendra donc 2026 ! De même que l’obligation de fournir un DPE valide pour pouvoir bénéficier de l’aide.

MaPrimeRénov’ revoit également à la hausse les plafonds de dépenses éligibles pour les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs. Ces derniers, qui bénéficiaient d’un taux d’écrêtement de 60 et 40 %, se voient désormais attribuer des taux de 80 et 50 %. Les taux d’écrêtement des ménages aux revenus modestes et très modestes, eux, ne changent pas : ils restent à 80 et 100 %.

En même temps, le montant d’aide accordé pour les rénovations d’ampleur baisse pour les ménages aux revenus supérieurs, avec des baisses qui varient en fonction du changement d’étiquette énergie :

●      Augmentation de 2 niveaux : 10 % (contre 30 % auparavant)

●      Augmentation de 3 niveaux : 15 % (contre 35 % auparavant)

●      Augmentation de 4 niveaux : 20 % (contre 35 % auparavant)

Certains postes de travaux voient également leurs aides baisser pour toutes les classes de revenus, comme l’installation de chaudière ou de poêle à bois qui voit son aide diminuer de 30 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2025.

DPE : l’interdiction de louer les logements classés G ?

La loi Climat de 2021 prévoyait un calendrier d’interdiction de location des logements classés G, considérés comme des passoires thermiques, à compter du 1ᵉʳ janvier 2025. Alors que l’ancien ministre de l’Économie Bruno Lemaire s’était déclaré favorable à un assouplissement de ce calendrier, ainsi qu’une modification des critères pour les petites surfaces, la censure du gouvernement Barnier pourrait mettre un terme à ces négociations. Il se pourrait donc que l’interdiction de louer les biens concernés (du mois, de signer un nouveau bail) s’applique dès le 1ᵉʳ janvier.

Une nouvelle fiscalité pour les Loueurs de Meublés Non Professionnels (LMNP) ?

Le budget 2025 prévoyait de durcir la fiscalité des locations meublées non-professionnelles, jugées trop avantageuses. Ce sont notamment les loueurs inscrits au régime réel qui devraient voir les règles changer, avec une prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.

Les LMNP qui ont opté pour le régime du micro-BIC, eux, voient toujours leur abattement forfaitaire de 50 % maintenu. Cela ne concerne que les investisseurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas les 77 000 € par an.

Un PTZ élargi ?

Il était prévu que le Prêt à Taux Zéro soit élargi dès le 1ᵉʳ janvier 2025 à tous les logements neufs, y compris les maisons individuelles, et ce sur l’ensemble du territoire. Si cette mesure semblait être soutenue par l’ensemble de la classe politique, la loi censée l’introduire n’a pas pu être votée à temps. Cela dépend donc des priorités du prochain gouvernement.

La hausse des droits de mutation à titre onéreux ?

Demandée par les collectivités locales, la hausse des frais de notaires due à la hausse des droits de mutation à titre onéreux, compris dans les frais de notaire, devait être appliquée en 2025 à toutes les transactions concernées. Très décriée, cette mesure n’a pas eu le temps d’être votée non plus : ici encore, la reprise des débats dépend du bon vouloir du nouveau gouvernement.

L’arrêt du dispositif Pinel ?

Encore plus incertaine, la prolongation du dispositif Pinel jusqu’au 31 mars 2025 parait aujourd’hui peu probable. Bien que cet amendement faisait partie du projet de loi Finances 2025, la censure du gouvernement Barnier ajouté à un délai si court pourrait amener à un simple abandon de la mesure.

A retenir : ce qui change au 1ᵉʳ janvier 2025

●      La censure du gouvernement Barnier apporte son lot d’incertitudes quant à l’application des nouvelles lois concernant l’immobilier : il convient de différencier les lois qui ont déjà été votées de celles qui sont en cours de discussion !

●      La loi “Anti-Airbnb” et les nouvelles règles d’attribution de MaPrimeRénov’ sont aujourd’hui les seules certitudes que nous pouvons avoir pour le 1er janvier.

●      Le calendrier d’interdiction des locations lié au DPE, la nouvelle fiscalité des LMNP l’élargissement du PTZ et la hausse des droits de mutation doivent faire l’objet de nouvelles discussions à l’Assemblée pour pouvoir être appliquées.

●      La perspective d’une prolongation du dispositif Pinel pour 3 mois est de moins en moins probable.