Immobilier : comment faire de bonnes affaires en région parisienne ?

Miser sur un quartier en devenir

C’est un parti audacieux mais qui peut s’avérer judicieux. Il sera plus simple de dénicher le futur quartier tendance si vous habitez dans une ville depuis longtemps. 

Ceux qui ont misé sur le Cour Saint Emilion dans le 12e arrondissement ou les abords de la Grande Bibliothèque dans le 13e arrondissement de Paris il y a 20 ans ont de quoi être heureux. 

Miser sur un quartier ou une commune en devenir prend du temps ou nécessite d’être accompagné par un agent immobilier expert de son secteur géographique. 

Pourquoi ne pas investir dans une ville de région parisienne bientôt reliée au centre de Paris par les futures lignes de métro. Certains quartiers d’Ivry, de Villejuif ou du Kremlin Bicêtre offrent tranquillité, maison avec jardin et accessibilité…

Miser sur les quartiers où les prix ont le plus baissé

Aujourd'hui, dans plus de la moitié des arrondissements parisiens, les prix se situent sous le seuil symbolique des 10 000 € par m², en particulier dans les quartiers populaires qui enregistrent les reculs les plus marqués.

Ainsi, les 10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 16e, 17e, 18e, 19e, et 20e arrondissements voient leur prix moyen reculer de manière significative. Le 19e arrondissement, désormais le plus abordable, a subi une baisse de près de 10 %, fixant le prix au mètre carré à 7 540 €. De même, le 20e arrondissement chute de 9,4 %, atteignant 7 880 € par m², tandis que les 10e et 17e affichent des reculs respectifs de 8,4 % et 8 %, abaissant leurs prix sous la barre des 10 000 € par m².

Les villes périphériques montrent une évolution similaire, avec des fortes baisses de prix en région parisiennes marquées notamment à Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison, Colombes, Champigny-sur-Marne et Montreuil.

À Boulogne-Billancourt, les prix des appartements sont en moyenne à moins de 8 000 €/m², et ceux des maisons à 10 600 €/m², malgré une baisse de 9,3 % sur un an. Rueil-Malmaison voit le prix moyen des appartements descendre sous les 5 400 €/m² et celui des maisons à 6 900 €/m², avec une baisse de 8,6 %. Dans les communes de Colombes et Champigny-sur-Marne, la baisse atteint respectivement 8,5 % et 10,6 %. À Colombes, les appartements s’établissent à un prix moyen de 5 000 €/m² et les maisons à 6 300 €/m². Champigny-sur-Marne affiche pour sa part des prix moyens de 3 800 €/m² pour les appartements et 3 500 €/m² pour les maisons, reflétant une chute notable. Enfin, Montreuil observe une correction récente avec une baisse de 9,9 %. Le prix des appartements s’élève désormais à environ 6 300 €/m² et celui des maisons à 5 900 €/m², offrant ainsi de nouvelles opportunités pour les acquéreurs.

Acheter un bien immobilier avec un défaut 

La baisse des prix immobiliers se poursuit en 2024. Les acheteurs sont de retour sur le marché mais prennent leur temps. Un rééquilibrage du marché se produit en faveur des acquéreurs. 

Ils examinent le moindre défaut, décortiquent le DPE (diagnostic de performance énergétique) et sont hyper-informés des futures interdictions de mise en location des passoires thermiques. 

Le prix moyen dans une commune est un simple indicateur. Pour dénicher une bonne affaire en région parisienne, certains acheteurs privilégient une belle localisation, quitte à négocier le prix en mettant en avant les défauts du bien. 

Acheter une bonne affaire off market

On estime à 30 % le nombre de biens immobiliers off-market. En tant qu’acheteur, vous ne les verrez jamais sur un site d’annonces immobilières. 

Pour accéder aux bonnes affaires off-market, contactez un agent immobilier implanté localement. Vous pouvez aussi solliciter le réseau de concierges ou de voisins. Par exemple, vous êtes locataire et souhaitez acheter dans votre quartier ? C’est le moment d’évoquer votre recherche avec tout le monde, du boulanger au pharmacien, en passant par les parents de l’école. 

Acheter dans l'immobilier neuf en étant prudent

L’immobilier neuf traverse une crise dramatique depuis 2 ans. Pour faire une bonne affaire, vous pouvez profiter de cette crise en gardant en tête les risques d’un tel achat. 

Acheter un bien neuf dont la construction est finalisée ! De nombreux projets de construction ont été abandonnés depuis 2 ans. Attention si vous achetez sur plan (VEFA), en dépit de la garantie de parfait achèvement. 

Privilégiez une queue de programme bradée. Les derniers lots à vendre sont souvent des appartements en rez-de-chaussée. Réfléchissez bien à votre investissement à long terme : capacité à bien vieillir du logement, réalité du potentiel du quartier, etc. 

Certaines communes de Seine-Saint-Denis ont pu profiter de l’effet JO 2024 pour se rénover. Pourquoi ne pas en profiter pour investir dans le 93, avec notre agence immobilière de Saint-Ouen ? 

La fin du Pinel en décembre 2024 devrait accentuer les bonnes affaires dans le neuf. Le dispositif Pinel a pu engendrer de nombreux programmes neufs, au-delà de la demande locative… Enquêtez sur la localisation et le potentiel du quartier avant tout ! 

Points à retenir : 

• Il est possible de faire de bonnes affaires dans l’immobilier en région parisienne de plusieurs manières. 
• Miser sur le potentiel d’un quartier, chercher des biens avec défaut ou opter pour les biens immobiliers off market sont quelques-unes des solutions. 
• Acheter un bien neuf peut s’avérer une bonne affaire mais attention à la qualité réelle de l'emplacement du bien.