A quand la fin de la hausse des taux immobiliers ? 

Les taux d’intérêt fin juin 2023

Depuis octobre 2021, les taux de prêt immobilier ont commencé leur hausse continue. Jusqu’à cette date, on s'était habitués à emprunter à moins de 1 %, une époque révolue. 

Et encore, il faut se mettre d’accord sur les taux comparés : le taux moyen annoncé par les banques et les courtiers correspond au taux nominal. Un taux hors assurance et frais de prêt, en dessous de la réalité. 

Le TAEG (taux annuel effectif global) prend en compte l’assurance emprunteur et les frais de dossier, frais de courtage, frais de garantie, etc. C’est lui qui doit rester inférieur au taux d’usure fixé par la Banque de France, désormais chaque mois. 

Or, le taux d’usure atteint 4,68 % en juin 2023 et 5,09 % en juillet 2023 pour les prêts sur plus de 20 ans ! En général, il faut compter entre 0,5 et 1 point entre le taux nominal et le TAEG. De nombreuses offres de prêt affichent d’ores et déjà 4 % sur 25 ans. 

Les facteurs en présence sur la hausse des taux 

Plusieurs facteurs déterminent le niveau des taux immobiliers : 

• Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) : la BCE supervise toutes les banques de la zone euro et son taux directeur détermine les taux d’intérêt. En effet, les banques empruntent en partie à la BCE. 
• Les coûts de fonctionnement des banques et le coût du risque, évalué en fonction du profil de l'emprunteur, jouent également sur le taux immobilier proposé. Or, les banques sont actuellement frileuses. 
• La marge commerciale des banques : n’oublions pas que ces banques doivent réaliser des bénéfices. Or, depuis longtemps, elles gagnent peu sur les crédits. 

Début mai 2023, la BCE a relevé ses taux directeurs de 0.25 points pour lutter contre l'inflation. La BCE est ainsi passée d’un taux directeur nul au début de l’été 2022 à 3,75 % en mai 2023. La banque centrale est actuellement peu décidée à baisser ses taux directeurs car son principal objectif est de juguler l'inflation. Avec des taux élevés, les banques empruntent moins donc prêtent moins à leurs clients, qui consomment moins.

Un coup d'œil de l’autre côté de l’Atlantique nous indique que son homologue américain, la FED, a passé son taux directeur à 5 %...

Pourtant, même à 4 %, acheter reste un bon plan

L’inflation étant toujours largement présente, rien n’indique un renversement de situation. Les taux d’intérêt devraient donc continuer à augmenter au 2nd semestre 2023 et en 2024. Certains parlent de taux à 5 % en 2024, un chiffre inimaginable il y a encore quelques mois. 

Donc plus vous empruntez, moins vous devez attendre ! La baisse des prix immobiliers reste largement en dessous de la hausse des taux. Vous ne compensez pas votre perte de pouvoir d’achat immobilier grâce à la baisse des prix ! 

Exemple : 

vous voulez acheter un bien à 400 000 € en empruntant 300 000 €. Aujourd’hui, vous empruntez à 3,68 % sur 25 ans, vous remboursez 1 620 € par mois. Vous attendez 6 mois en espérant une baisse de 10 000 euros, ce qui est une baisse massive en 6 mois ! Vous empruntez 290 000 € à 4,5 % avec une mensualité de 1612 € par mois. Les 10 000 euros durement acquis sur la baisse des prix sont envolés ! 

Si vous avez envie de devenir propriétaire ou de déménager, n’attendez pas ! Si vous avez un bon profil d’emprunteur, voire un accord de principe de la banque, vous pouvez dès à présent négocier le prix de vente, tout en empruntant sans craindre une nouvelle hausse des taux. 

Les points à retenir

• Les taux immobiliers augmentent depuis octobre 2021, passant de 1 % à 4 %. 
• Aucun facteur n’indique une baisse probable dans un avenir proche et certains annoncent déjà des taux à 5 % en 2024. 
• Il est donc urgent de ne pas attendre pour concrétiser votre projet immobilier. La baisse des prix ne compense pas la hausse des taux d’intérêt.