La tension locative dans les grandes villes : état des lieux

Qu’est-ce que la tension locative ? 

La tension locative est un indicateur qui mesure l’offre et la demande de locations à un moment donné dans une ville. 

Une tension locative élevée pour un investisseur

En général, la tension locative dans les grandes villes est forte : l’offre locative est très inférieure à la demande et vos chances de trouver un locataire sont excellentes. En tant qu’investisseur, vous allez donc chercher un bien immobilier dans un secteur en tension locative élevée. 

Si la tension locative est détendue ou équilibrée, votre position de propriétaire est moins bonne. Les candidats locataires disposent d’un grand nombre de biens en location. Vous faites face à un risque élevé de vacance locative, qui peut remettre en cause votre rentabilité. 

Qu’est-ce qu’un marché locatif tendu ? 

En France métropolitaine, 28 agglomérations regroupant 1 149 communes sont considérées en zones tendues. Sans surprise, on retrouve Paris, Lyon, Toulouse, Marseille, Lille ou Bordeaux… Mais la tension locative touche désormais aussi les villes moyennes comme Angers, Caen ou Brest ! 

Pour connaître la tension locative dans un secteur géographique, consultez les données de l’INSEE sur les tendances démographiques, les compositions familiales, le taux de propriétaires. 

Puis affinez avec le nombre d’annonces de location pour une superficie donnée. Vérifiez bien que ces annonces correspondent au type de location que vous souhaitez faire : location nue, location meublée ou location saisonnière type Airbnb (vérifiez alors que la municipalité ne limite pas ce style de location!). 

Faites le tour des agences immobilières du quartier pour questionner. Dans une grande ville avec une forte demande locative, vous trouverez facilement un locataire si l’offre est faible. Si l’offre est élevée, vous devrez vous démarquer par la qualité du logement, des prestations ou par le prix ! 

Pourquoi un investisseur doit privilégier une zone en tension locative

Lorsque la tension locative est élevée, le propriétaire est certain de conserver plus longtemps ses locataires, de trouver de nouveaux locataires sans souci (adieu la vacance locative !). 

En contrepartie, les prix d’achat  des biens immobiliers sont aussi élevés, notamment sur les petites surfaces prisées à la location comme à l’investissement. 

En outre, faites attention au plafonnement de loyers dans les zones tendues : la municipalité détermine le plafond de votre loyer. 

Autre point d’attention avant l’achat immobilier : le DPE (diagnostic de performance énergétique). En Île-de-France, près d’un logement sur deux sera bientôt touché par une interdiction de location, tandis qu’à Paris ce sont les deux tiers du parc locatif privé qui ont une note E, F ou G ! Acheter une passoire énergétique et la rénover pour la mettre en location dans Paris ? C’est peut-être une opportunité. 

La tension locative dans les grandes villes est toujours aussi forte

Vous entendez dire que les prix immobiliers commencent à baisser, que les taux d’intérêts grimpent, que la crise du logement devient de pire en pire… Et pourtant, la tension locative s’est considérablement accrue dans les grandes villes. 

Les chiffres de notre partenaire Beanstock

Notre partenaire Beanstock évalue la tension locative ville par ville. 

Pour louer un appartement d’une pièce (T1) ou de 2 pièces (T2), le nombre moyen de contacts reçus a augmenté de 50 % en 2022. Les deux-pièces connaissent même une tension locative en augmentation de 85 % sur un an !  

Les demandes d’appartements de 20 m2 environ ont notamment plus que doublé à Lille (+ 145 %), Rouen (+150 %), Perpignan (+115 %) et Nîmes (+130 %). Dans le même temps, les loyers augmentaient de 4 à 12 %. A Marseille, on note + 208 % pour les demandes de location d'appartement de 40 m2. 

Dans de nombreuses villes, la pandémie avait remis sur le marché locatif les logements loués en location de courte durée… Mais un grand nombre de ces biens sont revenus dans la giron des Airbnb et autres. Résultat : l’offre locative est rare. 

Des chiffres confirmés par d’autres sources

D’autres classements relèvent des difficultés croissantes à trouver une location au 1er trimestre 2023 à Nice, Montpellier et Aix-en-Provence. Dans une moindre mesure, Dijon, Toulouse et Lille affichent également un déséquilibre du marché locatif, entre l’offre et la demande. 

Pour LocService, les 10 villes franciliennes les plus tendues sont Meaux, Nanterre, Paris, Vincennes, Saint-Ouen, Montreuil, Levallois-Perret, Massy, Issy-les-Moulineaux, Créteil. Paris passe de la 8e à la 3e place en un an, preuve qu’elle est encore la ville de tous les superlatifs en matière d'immobilier. A Paris, comment la tension locative peut-elle encore progresser ? Le loyer moyen d’un T2 atteint 1318 euros. Ce site met en place un tensiomètre locatif pour simuler la tension par ville. 

A l'heure où le gouvernement annonce ses mesures pour le logement, nul doute que la crise du logement se poursuivra encore longtemps, compte tenu de la tension du marché de la location. 

Les points à retenir

• La tension locative mesure l'écart entre l'offre et la demande de locations sur un secteur géographique donné.
• Un investisseur immobilier cherche une tension locative élevée pour être sûr de louer tout le temps.
• La tension locative dans les grandes villes françaises continue à progresser : le nombre moyen de contacts par annonce de location a augmenté de 50 % en 2022. Pour les deux-pièces, cela peut atteindre +85 %.