Calculer le nombre de pièces d’une maison ou d’un appartement

Pourquoi calculer le nombre de pièces d’un logement pour sa mise en vente ? 

Une information essentielle et obligatoire 

Lors d’une estimation immobilière, la superficie est une donnée importante, que ce soit en loi Carrez dans une copropriété ou tout simplement la superficie d’une maison. 

Toutefois, cette seule indication est très insuffisante ! En effet, pour un même logement de 80 m2, vous pouvez avoir un loft d’une seule pièce ou un appartement de 4 pièces ! Le nombre de pièces est donc une donnée essentielle pour cibler les acheteurs potentiels. 

D’ailleurs, connaissez-vous notre simulateur de superficie ? Un outil pratique et gratuit en ligne pour calculer le nombre de mètres carrés.

Et la disposition des pièces est tout aussi importante mais vient ultérieurement lors d’une visite ou de la transmission du plan. Mais aujourd’hui, nous nous intéressons au calcul du nombre de pièces d’un appartement ou d’une maison. 

Une harmonisation des annonces immobilières

Pour simplifier la comparaison des annonces immobilières et leur classification, les professionnels ont harmonisé leur pratiques. Par exemple, un deux-pièces comporte un salon et une chambre…mais aussi une cuisine ou un coin cuisine et une salle d’eau avec ou sans toilettes…

Cela facilite la catégorisation des annonces immobilières en fonction du type de bien : T1, T2, T3. Parfois, vous entendrez aussi parler des fonctions F1, F2, F3, etc. 

Bon à savoir : 

Un grand nombre d’autres facteurs entrent en compte dans l'estimation de la valeur d’un bien. Un appartement au dernier étage avec terrasse et ascenseur n’a pas la même valeur qu’un dernier étage sans fenêtre, sans vue et sans ascenseur. 

Quelles pièces compter et quelles pièces exclure dans le calcul ? 

La nature des pièces

Il est donc d’usage de prendre en compte les pièces de vie : salon, chambre, bureau, salle à manger, bibliothèque. 

Ainsi, on exclut les autres pièces telles que cuisine, salle de bains, toilettes, couloir, entrée, 

Et, bien évidemment, on ne compte pas dans le calcul des pièces les surfaces annexes comme un garage, une buanderie, une cave, etc. 

Cette distinction vient de l’article R 111-1 du Code de la construction et de l’habitation : 

• les pièces principales destinées au séjour et au sommeil. 
• les pièces de service telles que “cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances”. 

La superficie des pièces

On retient les pièces d’une superficie entre 9 m2 et 30 m2 environ. 

Au-delà, on pourrait compter 2 pièces, voire 3 pièces pour une surface de plus de 80 m2. Par exemple, un grand salon de 40 m2 est fréquemment mentionné comme un double séjour. 

Par exemple, un T3 de 70 m2 peut être un appartement comprenant un séjour et 2 chambres ou un appartement comprenant un double séjour et une chambre. 

Pour les petites pièces de moins de 9 m2, si la hauteur est inférieure à 1,80 m, ne la comptez pas. Il est alors préférable de préciser dans le descriptif de l’annonce immobilière toute particularité d’une pièce (pièce sans fenêtre, pièce de plus de 80 m2, etc.). 

Plus votre annonce immobilière est précise, plus vous limitez les visites aux acquéreurs intéressés par votre bien. 

Nombre de pièces et valorisation du bien 

Calculer le nombre de pièces sert à déterminer le nombre de chambres et donc, le nombre d'habitants maximum). En outre, il permet de classifier les biens en vente et facilite la recherche multi-critères des acheteurs. 

Toutefois, le nombre de pièces ne détermine pas à lui seul la valorisation du bien. Il s’agit donc d’un critère parmi d’autres. Pour déterminer l’estimation réaliste de votre appartement ou de votre maison, faites appel à un agent immobilier ! Lui seul peut capter les points forts et les faiblesses de votre logement pour affiner une première estimation en ligne. 

C’est la première étape d’une transaction immobilière rapide et réussie ! 

Devez-vous compter les pièces atypiques ? 

Un petit bureau sans fenêtre ? Une véranda ? Une salle de cinéma au sous-sol ? Faut-il compter les pièces atypiques ? 

Idéalement, signaler toute pièce aveugle, sans fenêtre, dans le descriptif. De la même manière, une pièce comportant uniquement des velux est à préciser. Vous cherchez à vendre votre bien tel qu’il est, avec ses limites et ses possibilités !

Vous comptez une pièce dès lors que c’est une pièce à vitre d’une taille suffisante. Ensuite, vous précisez ses spécificités dans le descriptif de l'annonce immobilière.  

Comment augmenter le nombre de pièces dans une maison ? 

Avant de mettre en vente votre maison, vous pouvez aussi ajouter des pièces principales : 

• une véranda isolée et chauffée compte comme une pièce de vie. 
• des combles aménagés comptent également dans le calcul des pièces. 

C’est peut-être le moment de réaliser des travaux ? Au minimum, de disposer de cette information pour vos futurs acheteurs ! 

A retenir pour calculer le nombre de pièces d’un logement : 

• Comptez les pièces à vivre de 9 m2 à 30 m2, séjour et chambres. 
• Excluez les pièces de service : cuisine, salle de bains, cave, buanderie, etc. 
• Précisez dans votre descriptif toute spécificité de votre appartement ou de votre maison. Les points à retenir