Faire des travaux ou vendre son logement en l’état, comment prendre la bonne décision ?

Vendre son logement en l’état, pour toucher un acheteur adepte de travaux ? 

Que signifie vendre une maison "en l'état ?"

Vendre sa maison en l'état signifie que le vendeur la cède dans son état actuel, sans réparation ou rénovation importante avant la vente.

D'un point de vue juridique, cela implique plusieurs choses, notamment la mention de la clause "en l'état" dans le contrat de vente. Concrètement, cela signifie que l'acheteur donne son accord pour l'achat du bien immobilier dans l'état où il se trouve au jour de la signature du contrat.

Dans tous les cas, le vendeur reste tenu à une obligation d'information et de transparence. Il doit également fournir les diagnostics techniques obligatoires, même si la maison est vendue en l'état. Il s'agit notamment du DPE et des diagnostics de présence d'amiante, de plomb, de termites, de gaz et d'électricité. Enfin, la clause de non-garantie des vices cachés ne s'applique pas lorsque le vendeur a intentionnellement dissimulé des vices cachés, ce qui assure donc une protection minimale à l'acheteur.

Vendre un bien immobilier en toute transparence

Une transaction immobilière est un équilibre fragile. Si votre logement, appartement ou maison, nécessite des travaux, vous pouvez réussir à le vendre en l’état à plusieurs conditions : 

• lister objectivement les travaux nécessaires : mise aux normes électrique et gaz, performance énergétique, rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bains, coup de peinture, etc. 
• évaluer le coût des travaux nécessaires, avant de vendre sa maison en l’état, en faisant réaliser des devis professionnels. 
• mentionner les travaux à prévoir dès l’annonce immobilière. 
• proposer un prix de vente en adéquation avec le coût des travaux. 

Trouver un acheteur en quête d’un bien à rénover

Certains acheteurs rêvent de rénover un appartement ou une maison, pour la construire à leur image. Ils recherchent également une bonne affaire ou un bon prix en échange de ces travaux. 

D’autres acheteurs veulent trouver le bien idéal et pouvoir aménager très rapidement. Vous vous privez de ces acquéreurs potentiels. 

Estimer votre bien et vos travaux

Vendre sa maison en l’état est la solution si vous n’êtes pas pressé de vendre votre bien immobilier. Les retours des visiteurs seront autant de précisions sur les travaux attendus. En revanche, si personne ne fait d’offre, vous rencontrez un problème entre la qualité de votre bien et le prix proposé. 

Prenez l’avis d’un agent immobilier lors d’une visite d’estimation de votre bien immobilier. Son expérience locale est précieuse pour connaître les acheteurs dans votre quartier et leurs désirs. 

Bon à savoir : 

Un propriétaire n’est pas tenu de réaliser les travaux prescrits dans le DDT (dossier de diagnostic technique) avant de vendre sa maison en l’état. Simplement de communiquer en transparence ce DDT à un acheteur potentiel.

Même si vous souhaitez vendre votre logement en l’état, vous pouvez faire réaliser des devis pour les travaux indispensables. Cela permettra de bien estimer le prix de vente et la marge de négociation d’un acheteur intéressé, qui vous soumettra ses propres devis.  

Faire des travaux pour augmenter le prix ? 

Un acheteur doit se projeter dans votre appartement ou votre maison lors de la première visite. C’est difficile si votre logement est trop personnalisé, avec une décoration trop chargée. 

La première étape indispensable consiste donc à nettoyer et à épurer votre bien immobilier. Ôter des cadres, le mobilier superflu, ranger tout ce qui traine. Cela ne coûte presque rien et peut améliorer les visites et les prises de photos. 

Vos peintures ont été réalisées il y a plus de 15 ans ? Vous pouvez envisager de peindre pour apporter de la fraîcheur à vos murs. Faites appel à un spécialiste du home staging pour des idées de décorations neutres mais efficaces. 

Si ces étapes facilitent la vente du logement, elles ne suffisent pas à augmenter significativement le prix de vente. Aussi, avant de remplacer votre  baignoire par une douche à l’italienne, avant de refaire entièrement votre cuisine, vérifiez auprès d’un professionnel de l’immobilier si cela offre réellement une plus-value pour vos futurs acheteurs. 

En revanche, la mise aux normes de l’installation électrique ou de l’installation de gaz rassurent un acquéreur ! 

En copropriété, un acheteur sera très attentif aux travaux prévisibles sur l’immeuble : ravalement, toiture, cage d’escalier, etc. Les travaux en copropriété peuvent coûter très cher. 

Faire des travaux pour améliorer la performance énergétique ? 

Aujourd’hui, la performance énergétique est sur toutes les lèvres des acheteurs. Interdiction de mise en location, hausse des factures d’énergie, peur de nouvelles obligations à venir, etc. Acheter une passoire thermique, moi jamais ! 

Pourtant, d’après l’INSEE, en Île-de-France, 2,3 millions de résidences principales ont un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé E, F ou G, soit 45 % du parc francilien de résidences principales. De nombreux immeubles haussmanniens au cœur de Paris affichent des diagnostics de performance énergétique (DPE) peu réjouissants. Et leur attractivité demeure…

Aussi, sans vouloir généraliser, les interdictions de mettre en location des logements classés G+, G puis F et E dans les prochaines années génèrent une mauvaise image. Les passoires thermiques représentent 20 % des logements mis en vente selon Seloger. Les prix de vente sont proposés en moyenne à près de 4 % de moins qu’un logement équivalent non énergivore. Et la marge de négociation est plus importante : 5,6 % contre 3,7 % en moyenne. 

Mais comparons avec des travaux de rénovation énergétique. On compte 1 000 euros par mètre carré pour améliorer vraiment la performance énergétique. Au-delà de l’aspect financier, le propriétaire doit avoir l’énergie de conduire une politique de rénovation efficace et de solliciter les aides. Monter un dossier MaPrimRenov suffit à faire renoncer de nombreux vendeurs.  

En effet, les travaux de performance énergétique sont importants : 

• isolation des murs, de la toiture et du sol ; 
• changement des portes et fenêtres pour adopter du double ou du triple vitrage ; 
• changement du mode de chauffage ;  
• travaux identiques dans la copropriété ;  
• etc. 

En dépit des aides, le coût total des travaux est conséquent. De nombreux propriétaires, en particulier parmi les plus âgés, n’ont tout simplement pas envie de se lancer dans de tels travaux. 

D’autant plus que des incertitudes demeurent : le DPE actuel ne sera-t-il pas bientôt réévalué ? De nouvelles obligations votées ? 

En conclusion, si la décision de vendre le bien immobilier est acquise, il est préférable de tenter de vendre sa maison en l’état plutôt que de lancer d’importants travaux, qui ne seront pas récupérés dans le prix de vente. Il est plus rentable d’engager des travaux de rafraîchissement pour mettre en avant son bien plutôt que des gros travaux. 

Nos conseils pour vendre sa maison en l’état

Si vous souhaitez vendre votre maison en l'état, il est préférable d'appliquer quelques conseils :

• évaluez le marché et fixez un prix juste et compétitif,
• faites preuve d'un maximum de transparence sur l'état de votre bien immobilier,
• mettez en avant les points forts de votre maison, comme son potentiel de rénovation et son emplacement. Les qualités de votre bien doivent également se refléter dans les photos de votre annonce,
• désencombrez au maximum l'espace, notamment pour donner envie au futur acheteur de se projeter,
• soyez prêts à négocier et à discuter jusqu'à trouver un terrain d'entente.

Les points à retenir

• Vendre une maison en l'état implique que l'acheteur soit d'accord pour acquérir le bien immobilier dans son état actuel, sans que le vendeur ne soit contraint d'effectuer des réparations importantes.
• Toutefois, le vendeur doit faire preuve de transparence et ne pas omettre de communiquer toute information de nature à impacter la décision finale de l'acquéreur.
• Des clauses spécifiques dans le contrat de vente permettent de protéger légalement les deux parties, en déterminant clairement quelles sont les obligations et responsabilités de chacun.
• Faire quelques travaux est parfois la solution pour vendre votre bien immobilier plus cher.