Syndic de copropriété : tout comprendre

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ? 

Le syndic de copropriété est le gestionnaire de l’immeuble. Ce peut être un syndic professionnel donc une entreprise extérieure à la copropriété. Mais ce peut être aussi un de vos voisins ou plusieurs. Commençons par décrypter les acteurs de la copropriété.  
La loi du 10 juillet 1965 contraint chaque copropriété à avoir un syndic qui la représente, assure la gestion et agit pour le compte du syndicat des copropriétaires. 

Les différents acteurs de la copropriété

Un immeuble est composé d’appartements qui appartiennent à plusieurs propriétaires, mais aussi de parties communes indispensables. L’ensemble relève du syndicat des copropriétaires. 

Celui-ci désigne un syndic pour gérer la copropriété. Le syndic de copropriété peut être professionnel ou non. Il existe des syndics bénévoles ou des syndics coopératifs en plein développement dans les petites copropriétés. 

Pour contrôler l’activité du syndic tout au long de l’année, un conseil syndical peut être élu, parmi plusieurs copropriétaires volontaires et bénévoles. Le président du conseil syndical signe le contrat de syndic.  

Le rôle du syndic 

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale désignée pour administrer et gérer les parties communes de l'immeuble. 

L’assemblée des copropriétaires élit un syndic de copropriété pour piloter la gestion et s’occuper de l’immeuble au quotidien : 

• gestion des finances (dépenses et perception des charges) ; 
• organisation de l’entretien et des réparations des parties communes ;  
• mise en place des grands travaux (ravalement, toiture, cage d’escalier, etc.) ; 
• résolution des litiges entre copropriétaires ; 
• représentation légale de la copropriété à l'égal des tiers. 

Bon à savoir : 

Avoir un bon syndic de copropriété est important même si vous êtes un investisseur immobilier. La bonne tenue des parties communes facilite la vie de vos locataires. 

Les 3 types de syndic de copropriété

Le syndic professionnel

C’est une personne morale dont l’activité est de gérer des copropriétés en échange du paiement d’honoraires. Un contrat à durée déterminée est signé avec le président du conseil syndical pour un mandat d’une durée de 3 ans (parfois un an). 

Le syndic bénévole

Dans votre immeuble, un copropriétaire peut se porter volontaire pour devenir syndic bénévole. Il ne perçoit pas de rémunération, mais peut se voir rembourser ses frais. 

La réglementation applicable à une copropriété est de plus en plus complexe ! Il est essentiel de bien anticiper la charge de travail et la connaissance nécessaires pour devenir syndic bénévole : assurance, règlement de copropriété conforme, réalisation d’un état daté en cas de cession d’un bien, obligations relatives à la performance énergétique, etc. 

Pour tous les copropriétaires, le gain financier sur les honoraires est intéressant. 

Le syndic coopératif 

Le syndic coopératif repose sur la participation active de plusieurs copropriétaires à la gestion de l'immeuble. 

Les décisions importantes sont prises collectivement, ce qui favorise la transparence et renforce le sentiment d'appartenance à la communauté. 

Cependant, cela demande une bonne organisation et une implication importante de la part des copropriétaires.

Comment choisir un syndic de copropriété ?

Chaque année, c’est la même chose : certains copropriétaires sont mécontents et l’assemblée générale tourne au vaudeville. Avant de changer de syndic, agissez avec méthode ! 

Plusieurs critères déterminent votre choix : 

• Expérience du syndic pour votre type de copropriété et parfaite maîtrise des lois en vigueur. 
• Disponibilité du syndic : sa réactivité à vos emails et appels doit être réelle pour résoudre tous les petits et les grands maux de l’immeuble. En outre, vous devez prévoir plusieurs visites régulières de l’immeuble dans le contrat. L’accès à des outils digitalisés facilite désormais l’autonomie des copropriétaires. 
• Honoraires : certaines missions du syndic font l’objet d'honoraires encadrés, suite à de trop nombreux abus. Portez attention aux coûts cachés qui peuvent gonfler vos charges de copropriété. 
• Réputation : consultez les avis en ligne sur les syndics de copropriété sélectionnés. Si un avis négatif n’est pas significatif, un grand nombre d'avis négatifs reflète un réel problème. 
• Transparence : ce n’est pas la première qualité mise en avant pour un syndic. Pourtant, un contrat de syndic clair et transparent sur les honoraires et les commissions donne confiance. De toute façon, le contrat de syndic doit correspondre au modèle édicté par les pouvoirs publics. 

Comment changer de syndic de copropriété ?

Le changement de syndic s’effectue lors de l’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes. Il est aussi possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire en cas d’urgence. Des frais supplémentaires sont alors à prévoir. 

Le changement de syndic doit figurer sur l’ordre du jour et le contrat des syndics potentiels sont à joindre à la convocation. Consultez le contrat du syndic actuel pour vérifier le préavis éventuel dont il dispose. 

La désignation du nouveau syndic de copropriété s’effectue par le vote à la majorité absolue des copropriétaires (majorité de l’article 25). La mise en concurrence est obligatoire dans la plupart des cas. 

Ensuite, l’ancien syndic et le nouveau syndic échangent ensemble les documents et informations essentiels relatifs à votre copropriété. 

Bon à savoir : 

Il existe des associations de copropriétaires pour les défendre face aux problèmes rencontrés avec les syndics de copropriété. 

Les points à retenir

• Le syndic de copropriété assure la gestion et la représentation d’un immeuble. 
• Il agit sous le contrôle régulier de l’assemblée générale des copropriétaires qui l'élit. 
• Un syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole ou collaboratif.