Faut-il encore acheter à Paris intra-muros ?

21 octobre 2022

Quels prix immobiliers à Paris intra-muros fin 2022 et en 2023 ?

Le réseau Century 21 a créé un buzz en annonçant que les prix immobiliers parisiens étaient redescendus sous la barre des 10 000 euros. Ainsi, les prix à Paris auraient chuté de 5,7 % depuis le début de l’année pour atteindre une moyenne de 9 758 euros / m2, soit 1 000 euros de moins qu’en septembre 2021. Plus inquiétant, le délai moyen de vente s’allonge à 96 jours dans la capitale, plus long que le délai moyen national de 86 jours. Si le réseau Orpi acquiesce, les notaires parisiens ne sont pas d’accord avec cette analyse. 

Les statistiques des notaires parisiens sortent tous les 3 mois mais ont l’avantage d’être plus exhaustives que celles de tel ou tel réseau d'agences immobilières traditionnelles. Avec des prix au mètre carré aussi importants, les vendeurs se reportent peut-être vers des néo-agences immobilières aux honoraires moins chers…

Ainsi, d’après les notaires, l’immobilier parisien ne passera pas sous la barre des 10 000 euros / m2 d’ici la fin de l’année. Si l’on entre dans le détail, les 3 arrondissements qui ont vu leurs prix baisser depuis 1 an sont le 1er, le 3e et le 4e. Or, ces arrondissements dépassent tous encore 12 000, voire 13 000 euros / m2. Il faut prendre un peu de recul pour observer que les prix parisiens ont augmenté de 20 % sur 5 ans ! L’immobilier à Paris a triplé depuis 20 ans ! Il est assez logique et sain qu’une stabilisation des prix intervienne dans un contexte inflationniste. 

Qu'est-ce que Paris intra-muros ?

Paris intra-muros, littéralement entre les murs, désigne la ville de Paris, sans sa banlieue. En clair, les 20 arrondissements parisiens composent Paris intra-muros, même si le périphérique n'est pas un mur de fortification !

Saviez-vous que plus de 2,1 millions de parisiens résident dans seulement 105 km2 ? Avec une densité de plus de 20 000 habitants / km2, Paris affiche la plus grande densité d'Europe et même une densité supérieure à celle de New-York ou New-Delhi !

Les parisiens fuient-ils vraiment Paris. Ces 10 dernières années, la population baisse... mais sur le temps long, les professionnels de la démographie constatent plutôt un réajustement (naissances / décès) et un changement dans la composition des familles, au profit de la proche banlieue.

Comment acheter dans Paris intra-muros ? 

Est-il encore possible de s’offrir un logement dans Paris intra-muros ? La plupart des Français ont renoncé et s’orientent vers la région parisienne pour devenir propriétaire ou réussir à s’agrandir. 

Faisons un rapide calcul : un primo-accédant souhaite acquérir un deux-pièces de 40 m2 dans Paris, soit un budget approximatif de 400 000 euros. Supposons qu’il réussisse à réunir 10 % d’apport (40 000 euros auquel s’ajoute encore un peu d’épargne pour s’acquitter des frais de notaire), il devra emprunter 360 000 euros. Un crédit immobilier sur une durée maximale de 25 ans nécessite un remboursement mensuel autour de 1600 euros. Pour rester sous le taux d’endettement autorisé, il doit gagner plus de 4 500 euros par mois. Autant dire que rares sont les célibataires parisiens à pouvoir acheter un appartement de 40 m2 ou vouloir le faire en s’endettant sur 25 ans. 

Un acquéreur n’est plus sûr de réaliser une plus-value à la revente en achetant actuellement un bien immobilier très cher. Dans un monde incertain peuplé de crises tous les 6 mois, la pierre demeure un placement rassurant. Pour autant, acheter à Paris n’est pas un souhait pour tous. 

D’autres facteurs entrent en ligne de compte : le télétravail, les carrières plus mobiles et plus diversifiées sur le plan géographique, la volonté de vivre plus près de la nature, etc. 

La marché immobilier parisien s’offre donc principalement aux personnes qui revendent un bien pour en acquérir un autre, plus grand ou plus petit, dans un autre quartier, en fonction de leurs besoins. Les primo-accédants renoncent parfois. 

Les véritables appartements bien situés et sans défaut partent toujours rapidement, dès lors qu’ils sont proposés au bon prix. Le marché parisien est toujours en tension, avec une demande supérieure à l’offre. En revanche, le délai de vente s’allonge clairement pour les biens surévalués ou avec défaut. Les futurs propriétaires parisiens ne veulent pas rogner sur les exigences à un prix aussi élevé. 

Faut-il investir à Paris en 2022 ? 

Conséquence des prix immobiliers élevés, Paris compte deux-tiers de locataires. Un investisseur immobilier a donc toutes les chances de trouver un locataire. Le calcul de rentabilité à long terme doit prendre en compte : 

• le prix d’achat actuel très élevé ; 
• les travaux de rénovation énergétique qui vont devenir progressivement obligatoires pour pouvoir louer dans les prochaines années dès la classe E du DPE (diagnostic de performance énergétique) ; 
• les travaux d’entretien récurrents dans l’investissement locatif ; 
• l’imposition des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut attractif de LMNP (loueur de meublé non professionnels) n’est pas sûr de perdurer et est régulièrement pointé du doigt par des parlementaires. 

Dans Paris, les investissements dans le neuf sont rares. Aussi, dites adieu aux dispositifs incitatifs comme le Pinel réservé à l’achat dans le neuf. Vous pouvez vous tourner vers le dispositif Censi-Bouvard, cumulable avec le régime LMNP, accessible sous conditions.  

Si vous êtes vendeur d’un appartement à Paris, la première étape consiste à demander une estimation de votre logement en fonction du marché actuel. Un rendez-vous d’estimation sur place est nécessaire à Paris plus qu’ailleurs, tant un quartier peut changer complètement de visage d’une rue à l’autre. 

Paris fait-il encore rêver ? Chacun a sa réponse personnelle à cette question. En tout cas, c’est un rêve cher.