Comment réussir son premier investissement dans l'immobilier locatif ?
Vous êtes enfin prêt à vous lancer dans votre tout premier investissement locatif ? Comme tout futur acquéreur, vous voulez que votre investissement soit rentable. Bonne nouvelle, dans cet article, IMOP vous dévoile ses 4 conseils pour réussir l’achat de votre premier bien immobilier locatif et éviter les mauvaises surprises.
13 juin 2022
Localisation, prix d’achat, montant moyens des loyers, types de biens, surface, prix à la revente, fiscalité, … Tout doit être étudié dans les moindres détails avant de passer chez le notaire pour la signature officielle. Pour mettre toutes les chances de vos côtés et faire que votre investissement soit le plus rentable :
Choisissez un emplacement clé
La localisation de votre futur bien immobilier déterminera absolument tout ! Pour ne pas faire d’erreur pendant vos recherches, mettez-vous à la place d’un locataire. La majorité des locataires souhaitent vivre dans un quartier où il fait bon vivre, bien desservi par les transports et avec des commerces à proximité.
Réfléchissez ensuite aux types de locataires que vous voulez avoir : les jeunes locataires privilégieront les logements en centre-ville ou proches des campus universitaires, les familles préféreront un logement proche des crèches et des établissements scolaires.
Analysez également le prix au m2 dans le secteur géographique qui vous intéresse. En fonction du budget dédié à votre achat, un bien immobilier sur Paris intra-muros par exemple ne sera pas envisageable. Il faudra alors orienter votre recherche vers des banlieues ou villes plus abordables.
De plus, il vous faudra prendre en compte l’offre et la demande du moment sur le marché de l’immobilier locatif. Cela inclut notamment la facilité ou non pour les locataires de trouver un logement, leur budget mensuel et les loyers pratiqués.
Enfin, choisissez l’emplacement de votre futur bien locatif en fonction du type de gestion que vous allez choisir :
● Si vous voulez gérer la gestion de votre logement vous-même, préférez un bien proche de chez vous.
● Si vous optez plutôt pour une mise en location auprès d’une agence immobilière, cela vous permettra d’élargir votre périmètre de recherche.
Optez pour une petite surface
Généralement, les premiers investissements locatifs se font sur des petites surfaces qui sont connues pour être plus rentables que les autres. Un studio (T1) ou un T2 en centre-ville vous assurera un bon nombre de locataires potentiels. En effet, ces logements sont très demandés par les étudiants, jeunes actifs et retraités. Gardez cependant en tête que les petites surfaces présentent un plus grand risque de vacances locatives entre deux locataires.
À contrario, si vous investissez dans un appartement plus grand (T4, T5,...) ou bien dans une maison, vos locataires seront principalement des familles avec enfants. L’avantage de ce type de surface est l’assurance d’encaisser des loyers de façon durable grâce à des contrats de location de 3 ans au minimum.
Fixez votre loyer au plus juste
Pour réussir à louer votre logement et réduire le risque de vacance locative, il est important de bien fixer le montant de votre loyer. Il ne doit pas être trop bas afin que le logement ne soit pas une source déficitaire pour vous, mais il ne doit pas être trop élevé non plus.
Afin de trouver le bon prix, fixez votre loyer en fonction du marché locatif actuel de votre zone géographique. Pour cela, vous pouvez chercher des logements similaires au vôtre sur des plateformes de location entre particuliers et sur les grands sites d’annonces immobilières.
Vérifiez votre rentabilité locative
Le rendement locatif de votre futur bien immobilier est le facteur le plus important. Et pour cause, c’est ce taux qui vous permettra de définir si oui ou non votre investissement locatif vaut le coup et vous rapportera de l’argent.
Concrètement ? La rentabilité locative se calcule en faisant la différence entre le montant de votre investissement de base et les loyers que vont vous verser vos futurs locataires.
En pratique, cela demande un peu plus de données (montant du loyer mensuel, charges appliquées, fiscalité, réductions d’impôts, montant de l’emprunt, assurances, …). Mais pour vous faire gagner du temps, un simulateur en ligne de rendement locatif (tel que Horiz.io) va faire tous les calculs pour vous et vous indiquer en quelques clics si votre investissement sera bien rentable et surtout, combien il vous permettra de gagner à chaque mois.
Vous l’aurez donc compris, pour réussir au mieux votre premier investissement dans l’immobilier locatif, optez pour un logement avec un prix d’achat raisonnable, dans un secteur géographique clé, tout en prenant en compte son rendement locatif en fonction de votre situation.