Faut-il vendre un appartement déjà occupé ?

Pourquoi vendre un logement occupé ? 

Un propriétaire a le droit de vendre son bien à tout moment

Tout d’abord, gardez en tête qu’un propriétaire a le droit de vendre son bien immobilier à tout moment, qu’il soit occupé ou non. C’est l’une des composantes du droit de propriété, l’abusus, le droit de disposer de son bien. 

Un besoin urgent d’argent

Ensuite, vous pouvez vouloir vendre un bien occupé parce que vous avez besoin de l’argent de la vente pour un autre projet immobilier ou pour toute autre raison. Vous ne souhaitez pas attendre la fin du bail, surtout dans une location nue (durée du bail de 3 ans). 

Peut-être que l’échéance du bail est trop proche pour donner congé pour vente dans les délais requis. 

La loi protège le locataire et vous ne pouvez pas mettre fin au bail par anticipation, pour des raisons financières. Les seuls motifs admis sont des fautes de votre locataire (impayés de loyers, problème récurrents de voisinage, etc.). 

Un intérêt pour les investisseurs locatifs

Vendre un appartement occupé nécessite d’accepter une décote sur le prix de vente. Cette décote sera d’autant plus légère que la durée du bail restant à courir est courte. Mais plusieurs autres paramètres entrent en ligne de compte : localisation, tension du marché locatif, superficie, montant du loyer, etc. Faites le point avec un conseiller immobilier Imop pour bien estimer le prix de vente d’un appartement occupé. 
Cela peut décourager les acheteurs en quête d’une résidence principale rapidement. Mais, au contraire, acheter un appartement occupé intéresse souvent les investisseurs locatifs. Ainsi, ils bénéficient de revenus immédiatement, sans avoir à rechercher un locataire et sans avoir à faire de travaux ! 

Si le loyer est en phase avec le marché locatif, n'hésitez pas à mettre en avant la rentabilité locative dès votre annonce immobilière. 

Quelle décote pour la vente d'un appartement occupé ?

La décote d’un bien occupé dépend de plusieurs facteurs. En général, elle se situe entre 5 % et 20 % du prix de vente, selon le profil du locataire et la durée restante du bail. Plus le bail est long, plus la décote sera élevée. La décote permet de compenser l'absence de flexibilité pour l'acheteur, qui doit respecter les conditions du bail. En revanche, un bail court ou un loyer intéressant pour l'investisseur réduira cette décote.

Comment vendre un appartement déjà occupé ?

Toute l’opération constitue une transaction classique. La seule difficulté réside dans l’organisation des visites du logement. Idéalement, ne ménagez pas les photos et la réalisation d’une vidéo, pour effectuer une présélection des acheteurs potentiels.  

Organiser les visites

Le locataire est tenu de vous laisser 2 heures de visite par jour ouvrable. Soit le locataire exige d’être présent, soit il vous autorise par écrit à procéder aux visites en son absence. N’oubliez pas que vous n’avez pas le droit de pénétrer dans votre appartement loué sans l’autorisation expresse de votre locataire !

Comment faire partir un locataire pour vendre un bien ?

Pour que l’appartement soit libre au moment de la vente, vous pouvez envisager de donner congé au locataire. Cependant, il faut respecter les délais légaux :

• 6 mois avant l’échéance de 3 ans du bail pour une location nue ;
• 3 mois avant l’échéance annuelle pour une location meublée.

Dans tous les cas, la lettre de congé doit spécifier les motifs (congé pour vente) et être envoyée sous une forme conforme (lettre recommandée, remise en main propre, etc.). Si vous souhaitez négocier une sortie anticipée avec le locataire, vous pouvez proposer une indemnité ou un arrangement qui l’incitera à quitter les lieux plus tôt.

Bon à savoir : 

Comme vous ne donnez pas congé au locataire, celui-ci n’a aucun droit de priorité sur la vente de l'appartement qu’il occupe ! Il va simplement changer de propriétaire tout en poursuivant son bail. Le propriétaire n’a même pas l’obligation de l’informer de la mise en vente du bien immobilier. Mais votre locataire peut vouloir acheter l’appartement… Il est donc opportun de le prévenir en tant qu'acquéreur potentiel. 

Les obligations du vendeur vis-à-vis du locataire

Le propriétaire-vendeur doit respecter certaines obligations légales envers le locataire, notamment :

• Fournir les documents relatifs à la location au moment de la vente (bail en cours, acte de cautionnement, diagnostics techniques, etc.).
• Assurer la transmission des coordonnées du nouveau propriétaire au locataire, généralement réalisée par le notaire.
• Rembourser, si nécessaire, le dépôt de garantie au nouveau propriétaire, qui le restituera au locataire au moment de son départ.

Les loyers impayés avant la transaction ne seront pas pris en charge par le nouveau propriétaire. Enfin, l’assurance loyers impayés et le cautionnement solidaire se transmettent avec le bail, sauf disposition contraire.

Organiser la signature de la vente

Lors de la vente, le notaire exigera une copie du bail en cours, l’acte de cautionnement et les diagnostics techniques remis lors de la location. 

Organiser les relations locataire / propriétaire

Après la signature de la transaction, veillez à ce que le nouveau propriétaire transmette bien ses coordonnées au locataire. Cette obligation est habituellement réalisée par le notaire. Vous pouvez devoir rembourser le dépôt de garantie au nouveau propriétaire qui devra le restituer dans tous les cas au locataire à son départ. 

En cas de loyers impayés avant la transaction, le nouveau propriétaire n’a pas vocation à les percevoir. 

De la même manière, vous pouvez alors résilier l’assurance loyers impayés. 

Le cautionnement solidaire se transmet avec le bail, sauf si la caution précisait explicitement qu’elle réservait son engagement au propriétaire des lieux à la date de signature du contrat. 

Quelle alternative à la vente d’un bien immobilier occupé ? 

L’alternative à la vente occupée est la vente libre ! Pour cela, vous devez donner congé à votre locataire dans les formes et délais légaux : 

• 6 mois avant l’échéance de 3 ans du bail pour une location nue ; 
• 3 mois avant l’échéance annuelle pour une location meublée. 

La lettre de congé doit préciser les raisons précises (congé pour vente) et être adressées dans les formes requises. 

Si le logement est loué vide de meubles, le locataire dispose d’un droit de priorité pour acquérir l'appartement. Le propriétaire doit donc mentionner le prix de vente et les principales conditions. 

Les points à retenir

• Vendre un appartement occupé évite de dépendre des délais légaux de congés. 
• Cette transaction peut intéresser les investisseurs locatifs. 
• Les modalités de la vente sont similaires à celles de toute transaction immobilière.
• Pour le locataire, le bail se poursuit avec un nouveau bailleur.