Une estimation immobilière en ligne est-elle fiable ?

26 août 2022

Comment fonctionne une estimation en ligne ? 

La mise à jour des bases de données

L’open data permet des exploitations infinies des données publiques. La mise à jour de ces données au sein des outils d’estimations est une des informations clés pour déterminer la fiabilité du résultat. 

Dans un marché immobilier évolutif, les prix de vente remontant à 24 mois doivent être corrélés avec les indices d’évolution du marché. La première chose à faire pour évaluer la fiabilité d’une estimation en ligne est de se renseigner sur les bases de données utilisées, en particulier leur date de mise à jour. Les bases de données des notaires et celles de demande de valeur foncière (DVF) peuvent parfois être lentes, en fonction des remontées d’informations. 

La précision des algorithmes

Ensuite, si les éléments des algorithmes sont jalousement tenus secrets, il convient de savoir quels autres critères sont pris en compte dans l’évaluation donnée. Certains sites d’estimation en ligne se limitent à moins d’une dizaine de questions tandis que d’autres en imposent plus d’une vingtaine. Sont-ils tous pris en considération ? avec quel poids pour chaque critère ? 

Le nombre de critères à compléter suffit-il à déterminer la fiabilité d’une estimation ou à compléter des bases de données de prospects ? 

Un certain nombre de questions restent en suspens : comment mesurer le potentiel d’un quartier en pleine rénovation ? Comment les critères intrinsèques influencent-ils le montant final affiché ? 

La notoriété du site d’estimation en ligne

La notoriété du site d’estimation immobilière en ligne est-il un facteur de fiabilité ? Les sites d’annonces immobilières comme SeLoger ou PAP peuvent compléter les bases de données publiques des notaires ou des avec un habile dosage des mises en vente actuelles. Aussi, un portail d’annonces peu fréquenté disposera de moins d’informations complémentaires. 

Si tous les sites utilisent les mêmes bases de données, pourquoi une estimation immobilière en ligne diffère-t-elle d’un site à un autre ? A partir des données publiques, chaque site ou chaque professionnel de l’immobilier développe ou fait développer son propre algorithme, sur la base de son expérience terrain. Ainsi, une estimation en ligne d’un appartement dans Paris intra-muros aura des coefficients de calcul différents d’une estimation de maison dans une ville moyenne de province.  

Les estimations immobilières sur le web sont gratuites, immédiates et sans engagement  ! 

Même si la fiabilité des estimations en ligne n’est pas totale, ces opérations offrent un grand nombre d’atouts non négligeables. 

Que demander de plus ! Un service complet, totalement gratuit et facilement accessible. La plupart des sites d’estimations en ligne exigent quelques données personnelles en échange de leur précieux chiffrage de la valeur de votre bien. Toutefois, depuis la mise en place du RGPD (règlement général sur la protection des données), vous devez consentir à l’exploitation de ces informations qui ne sauraient être conservées ad vitam æternam.

En outre, estimer un bien immobilier en ligne apporte une réponse immédiate à votre demande de valeur. 

Enfin, les estimations immobilières en ligne se réalisent sans aucun engagement de la part du propriétaire. Ni engagement de vendre, ni engagement de recevoir un agent immobilier chez soi, ni engagement de signer un mandat avec telle ou telle agence.   

La gratuité et l’immédiateté, sans contrainte d’engagement constituent incontestablement le point fort des estimations immobilières sur le web. Aussi, on pourra pardonner des différences de prix d’un site à l’autre, tout comme un écart entre le prix estimé et le prix de vente final. 

Il faut voir cette estimation en ligne comme une première base pour établir la valeur de votre bien immobilier. En général, vous obtenez d’ailleurs une fourchette de prix assez large. A vous de l’affiner ensuite pour vendre votre logement au meilleur prix et dans les meilleurs délais ! 

Quelles sont les limites de l’estimation immobilière en ligne ?

Si l’estimation en ligne est parfaitement fiable et juste, à quoi bon continuer à se déplacer ? 

Quelques exemples très simples vous aideront à comprendre tout ce qui fait la richesse du cerveau humain, au-delà de l’algorithme : un appartement au rez-de-chaussée subit une décote dans une estimation en ligne. Maintenant, lors de sa visite sur place, l’agent immobilier s’aperçoit que ce rez-de-chaussée ouvre en réalité sur une cour privative ombragée et fleurie dans laquelle vous pouvez déjeuner à l’abri des regards. La décote n’est plus de mise car un tel appartement fait partie des biens très recherchés depuis la pandémie de Covid-19. Justement, il a un acheteur potentiel qui cherche exactement ce type de bien...

Autre exemple, prenons deux appartements en tous points similaires de 80 m2. Seul l’agencement intérieur est différent : dans le premier, aucun mur porteur n’empêche d’optimiser l’espace et d’agrandir le salon avec une cuisine ouverte, de créer un bureau ou une chambre d’enfants, de créer une suite parentale, etc. Dans le second, des murs porteurs délimitent les espaces, de longs couloirs sont appelés à demeurer pour accéder aux pièces, une immense salle de bains dans laquelle hélas aucune famille ne pourra dîner tandis que la cuisine minuscule contraint à déjeuner dans le salon. Avec une estimation en ligne, les deux biens localisés dans la même rue et au même étage apparaîtront au même prix ! 

Il ne s’agit pas de remettre en cause la fiabilité de l’estimation immobilière en ligne ! Seulement, il faut reconnaître ses limites et son degré d’imprécision. Plus votre bien immobilier est atypique ou présente des particularités, moins une estimation en ligne sera fiable.