Démembrement, donation, .. les niches fiscales pour optimiser la transmission de son patrimoine

Démembrement, donation : quelle différence ?

Le démembrement et la donation sont deux actes juridiques bien différents, qui doivent tous deux être actés devant un notaire.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à scinder les deux éléments qui constituent la pleine propriété d’un bien, la nue-propriété et l’usufruit :

• La nue-propriété correspond à l’abusus, soit le droit de disposer du bien. Le nu-propriétaire d’un bien immobilier dispose ainsi du droit de le vendre, de le donner ou de léguer.
• L’usufruit correspond à l’usus et au fructus, soit le droit d’utiliser et de percevoir les revenus générés par le bien. L’usufruitier d’un bien immobilier peut donc jouir de l’usage du bien en l’habitant, ou bien percevoir des loyers en le louant à un tiers. En contrepartie, il doit entretenir le bien en assumant l’entretien courant et les travaux de rénovation, mais aussi, s’acquitter de la taxe foncière et de l’éventuelle taxe d’habitation.

En quoi consiste une donation immobilière ?

La donation est un acte notarié qui consiste, pour le donateur, à transmettre la propriété d’un bien de son vivant à un donataire. Le plus souvent, une donation s’effectue entre des personnes issues d’une même famille : entre conjoints, de parents à enfants, entre frères et sœurs… Mais elle peut aussi être faite à une personne étrangère à la famille, ou bien une association. Entre époux, on parle souvent de donation au dernier vivant, qui permet d’augmenter la part d’héritage du conjoint survivant lors du décès du premier. La donation doit respecter les règles de transmissions imposées par la loi : héritiers réservataires, part d’héritage minimale…

Une donation peut concerner des biens mobiliers ou immobiliers, et se faire en pleine propriété ou en démembrement. Elle est soumise à différents abattements, renouvelés tous les 15 ans, qui permettent d’être exonéré de droit de donations. C’est en jouant sur ces abattements et sur le démembrement de votre propriété que vous pouvez préparer votre transmission et optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier !

Pourquoi faire une donation en démembrement de propriété ?

Faire une donation en démembrement de propriété permet de préparer votre succession tout en optimisant votre fiscalité. C’est un gain intéressant pour vous et vos héritiers !

À qui s’adresse ce type de niche fiscale immobilière ?

Le démembrement de propriété suivi d’une donation est une niche fiscale qui peut permettre d’atteindre différents objectifs, patrimoniaux ou fiscaux. Ces actes juridiques vous permettent en effet deux choses : alléger votre fiscalité de votre vivant, ou bien alléger celle de vos héritiers au moment de la succession.

Comme évoqué plus haut, la donation permet de scinder la pleine propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété, ce qui permet de faire une donation de l’un ou de l’autre séparément. Vous pouvez alors choisir de donner l’un ou l’autre à vos héritiers, en fonction de vos objectifs :

• Vous pouvez faire donation de l’usufruit du bien pour éviter à vos héritiers de payer des frais de succession sur la nue-propriété ;
• Ou bien faire donation de la nue-propriété pour leur offrir des revenus locatifs tout en réduisant vos revenus et votre patrimoine imposables.

Dans les deux cas, vous réduisez les droits de succession de vos héritiers, puisque d’un côté, l’usufruit se transmet gratuitement, et de l’autre, ils ne seront imposés que sur la valeur de la nue-propriété.

Quels sont les avantages du démembrement pour une donation ?

Concrètement, cela vous permet de donner à vos héritiers la nue-propriété du bien, pendant que vous conservez l’usufruit jusqu’à votre décès : on parle alors de démembrement viager.

Le fait de donner uniquement la nue-propriété d’un bien vous donne plusieurs avantages par rapport à une donation en pleine propriété :

Vous pouvez jouir du bien jusqu’à votre décès, soit l’habiter ou le louer.

• Les droits de donation sont calculés uniquement sur la nue-propriété, soit un montant largement inférieur à la valeur de la pleine propriété.
• À votre décès, vos héritiers retrouvent gratuitement la pleine propriété du bien.
• À l’inverse, vous pouvez donner à vos héritiers l’usufruit d’un bien que vous n’occupez pas afin d’obtenir d’autres avantages fiscaux :
• Une baisse de vos revenus imposables : comme ce sont vos héritiers qui perçoivent les loyers, ce sont eux qui sont imposés sur ces revenus locatifs.
• Une diminution de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière : comme ce sont les usufruitiers qui payent l’IFI, le bien démembré ne fait plus partie de votre patrimoine imposable.
• À votre décès, vos héritiers doivent payer des droits de succession calculés uniquement sur la nue-propriété du bien.

Bon à savoir :

Vous pouvez effectuer un démembrement temporaire pour transférer l’usufruit de votre bien seulement pour une période donnée.

Quel est le meilleur moment pour faire une donation en démembrement ?

La répartition de la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété est déterminée par un barème fiscal, qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue, en même temps que celle de la nue-propriété augmente. Lorsque l’usufruitier a 60 ans, l’usufruit et la nue-propriété représentent chacun 50 % de la valeur du bien, contre 40 % d’usufruit et 60 % de nue-propriété à 70 ans. Il faut donc bien planifier le démembrement de votre bien pour optimiser la fiscalité de sa transmission !

Dans tous les cas, vous avez intérêt à procéder à la donation de votre bien en démembrement au plus tôt, afin que la valeur de la nue-propriété soit la plus faible possible. Ainsi, les frais de donation et de succession seront moins élevés !

Démembrement, donation et optimisation fiscale : ce qu’il faut retenir :

• Le démembrement de propriété permet de scinder l’usufruit et la nue-propriété afin de pouvoir les transmettre séparément.
• La donation de l’usufruit d’un bien permet de préparer sa transmission tout en continuant de jouir de son bien.
• La donation de la nue-propriété permet de réduire ses revenus imposables tout en offrant des revenus supplémentaires à ses héritiers.
• Dans les deux cas, la donation en démembrement permet de réduire les frais de successions imposés aux héritiers.