Réforme du DPE 2024 : que faut-il en attendre ? 

Les critiques du DPE

Le 1er janvier 2025 approche. A cette date, les propriétaires de logements classés G ne pourront plus mettre en location leur logement. Le prix de vente du logement s’en ressentira également, même si acheter un bien avec un mauvais DPE peut cacher de belles opportunités. 

La fiabilité du DPE est ouvertement remise en cause depuis plusieurs mois, notamment par l’UFC Que choisir. Une méthode de calcul unique, 3CL, intégrée dans tous les logiciels des diagnostiqueurs, devrait donner des résultats similaires. Or, tel n’est pas le cas à ce jour. 

Aussi, le gouvernement a déclaré travailler à une homogénéisation des pratiques et à une meilleure formation des diagnostiqueurs… 

Une réforme du DPE en 2024 pour les petites surfaces

Mais la réforme 2024 du DPE s’intéresse plutôt aux biais constatés sur le DPE des petites surfaces de moins de 40 m2. En effet, leur classe énergétique est souvent en dessous de la moyenne des logements. 

Deux raisons expliquent cela : 

• la part de l'eau chaude sanitaire est alors prépondérante et fait perdre des points au logement. La méthode de calcul pourrait introduire en 2024 un coefficient de modération de l'eau chaude sanitaire. 
• l’indice de compacité thermique qui prend en compte la déperdition de chaleur des murs notamment impacte négativement les petites surfaces. Ici encore, l’application d’un coefficient de modération pour les petites surfaces serait bienvenu.  

La modification du mode de calcul du DPE devrait ainsi permettre de faire sortir 140 000 logements de moins de 40 m2 des passoires thermiques, soit 15 % de l’ensemble des logements classés F ou G. 

Autres nouveautés annoncées pour le DPE en 2024 ? 

Plusieurs autres points de révision du DPE circulent au sein des pouvoirs publics : 

• La prise en compte d'une surface de référence au lieu de la surface habitable pour y inclure les vérandas chauffées et les surfaces transformées en pièces de vie (il sera alors nécessaire de préciser clairement la définition…)
• La mise à jour des tarifs de l'énergie, compte tenu de leur volatilité. 
• La possibilité pour le bailleur de s’exonérer si son locataire refuse un congé pour travaux. 
• Un sursis de 2 ans dans l’interdiction de location lorsque des travaux de copropriété sont votés en assemblée générale. 
• Le ministre de l’Économie a récemment affirmé vouloir prendre en compte le type d’énergie du logement, en modifiant le coefficient de conversion énergétique. En effet, les logements chauffés à l'électricité sont aujourd'hui pénalisés. 

Il convient donc d’attendre les textes définitifs pour avoir une idée précise des nouvelles modalités d’application et de révision du DPE 2024.

A quelle date mettre en œuvre la réforme 2024 du DPE ? 

Un projet d'arrêté fait l'objet d'une consultation actuellement. En l'état, il devrait permettre à certains logements de moins de 40 m2 de rester sur le marché locatif en sortant de la liste des passoires thermiques ! 

Un simulateur est en ligne sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe pour recalculer l’étiquette DPE de son logement. Cela permet aux propriétaires de visualiser si la réforme leur fera gagner ou non des classes énergétiques. D’après les premiers tests des professionnels de l’immobilier, un gain d’une à deux classes semble fréquent. 

Ces modifications devraient intervenir avant le 1er juillet 2024. Les propriétaires de logements de moins de 40 m2 pourront normalement rééditer gratuitement un nouveau DPE sur le site de l'Ademe. 

Toutefois, un doute subsiste sur la prise en compte de la surface de référence, en l'absence d'un diagnostiqueur…

Enfin, que se passera-t-il si votre logement sort des passoires thermiques ? Pourrez-vous à nouveau augmenter le loyer ? À partir de quelle date ? Que se passera-t-il pour un prix de vente fixé sur une classe F ou G, qui se transforme en classe D ou E avant la signature de l’acte authentique ? Avez-vous intérêt à entreprendre maintenant des travaux de performance énergétique sur une petite surface ? 

Bref, la sécurité juridique des transactions et des locations risque d’alimenter les tribunaux ou les mécontentements. Dans tous les cas, attendons la publication de l’arrêté dans sa version définitive avant toute action. Nos équipes suivent l’actualité immobilière de près et vous conseillent sur la meilleure marche à suivre. 

Les points à retenir

• Après une réforme du mode de calcul en juillet 2021, ajusté en octobre 2021, le DPE devrait à nouveau connaître une réforme en 2024. 
• Face aux critiques sur sa fiabilité, le diagnostic de performance énergétique évoluera à compter du 1er juillet 2024 pour les petites surfaces de moins de 40 m2. Il devrait prévoir un coefficient pour modérer l’eau chaude sanitaire et la déperdition de chaleur des murs. 
• Le projet d’arrêté circule parmi les professionnels de l’immobilier et n’est pas encore publié.