Bulle immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Le marché immobilier est cyclique et fluctuant par nature. Lorsque les prix immobiliers sont en forte hausse, alors même que la croissance ne suit pas, on parle parfois de bulle immobilière. Les professionnels craignent alors l'explosion de cette bulle ! Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ? Comment se forme-t-elle ? Sommes-nous en pleine bulle immobilière en 2024 ? Imop décrypte les principales questions liées à la bulle de l’immobilier.
16 juillet 2024
Définition d’une bulle immobilière
On parle de bulle immobilière lorsque les prix des biens immobiliers augmentent trop vite par rapport au pouvoir d’achat des acquéreurs. Le marché immobilier est alors décorrélé du niveau de vie des Français et de l'économie réelle.
Le marché immobilier suit la loi de l’offre et de la demande, par nature fluctuante. Quand la demande est forte, les prix augmentent. Quand la demande baisse par rapport à l’offre, les prix redescendent.
Rappelons que le marché immobilier s’apprécie sur le temps long. Le marché immobilier s'analyse sur plusieurs années pour constater l'existence d'une bulle immobilière. Très souvent, on constate d’ailleurs l’existence d’une bulle immobilière une fois qu’elle a éclaté !
Comment reconnaître une bulle immobilière ?
Il faut analyser les prix immobiliers et les ventes sur plusieurs années. Depuis les années 2000, la croissance des prix immobiliers est très importante. Elle a marqué le pas avec la crise de 2008, puis avec la pandémie de 2020.
Si les prix baissent depuis 2022, sous l’impulsion de la hausse des taux d’intérêt, ils sont loin de s’effondrer. Dans les principales villes de France, les prix immobiliers affichent encore une belle croissance sur 10 ans.
L’aspect psychologique des acheteurs est une donnée importante : si les investisseurs estiment que le marché va encore augmenter, ils sont prêts à acheter un bien immobilier cher.
Quelles sont les causes d'une bulle immobilière ?
Causes d'une bulle immobiliere
| Cause | Définition | Situation actuelle |
|---|---|---|
Taux d'intérêt | En période de taux bas, l’effet levier du crédit immobilier facilite l’acquisition. | Les taux de crédit immobilier ont quadruplé en 2022 et 2023. Ils baissent depuis début 2024. |
Marché spéculatif | Les investisseurs cherchent à accaparer le marché pour réaliser des plus-values à court terme | Le marché immobilier concerne les investisseurs, mais surtout les acquéreurs de résidence principale. |
Déséquilibre du marché | Une demande forte face à une pénurie d’offres crée l’augmentation artificielle des prix | La crise du logement est pérenne en France et s’aggrave. La demande est forte mais bloquée par le pouvoir d’achat |
Politique en faveur du logement | Les dispositifs de défiscalisation, l’imposition des revenus locatifs ou les interdictions de location influencent le marché | De nombreux dispositifs arrivent en fin de vie. |
La France connaît-elle une bulle immobilière ?
Toute augmentation des prix immobiliers ne signifie pas une bulle à venir !
La bulle immobilière arrive lorsque les prix à l’achat deviennent déraisonnables par rapport au pouvoir d’achat des ménages. Or, le logement reste une priorité pour tous. Le marché locatif est tendu et le marché du neuf connaît de grandes difficultés.
Le marché immobilier n’est pas spéculatif en France, mais est sain et solide. La rareté de l’offre génère une forte demande et donc une augmentation des prix. Les banques jouent leur rôle de garde-fous vis-à-vis des emprunteurs. Il y a peu de surendettement des ménages en raison d’un prêt immobilier.
Les taux ont certes augmenté mais sont revenus à ceux connus dans les années 2000. Les taux de prêt immobilier restent surtout en dessous de l’inflation.
Bien évidemment, le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé depuis les années 2000, en particulier dans les métropoles. Le décalage au sein de la population est important : les seniors disposent d’une épargne et/ou de biens immobiliers dans les grandes villes, acquis de longue date. Les plus jeunes débutent dans la vie avec des difficultés à se loger dès leurs études supérieures.
Soyons optimistes ! Plus qu’une bulle immobilière, la France traverse sans doute une crise existentielle bien plus large. Le marché immobilier est solide et un ajustement des prix dans les métropoles sera salutaire.
Les points à retenir
- Une bulle immobilière existe lorsque les prix des logements augmentent sans proposition avec le niveau de revenus des citoyens.
- La bulle connaît de nombreux facteurs mais peu semblent réunis à ce jour en France.
- Le marché immobilier français est solide, sain et toujours prisé des Français.