Les nouvelles conditions d'emprunt : comment obtenir un crédit immobilier en 2023 ?

La situation du marché du crédit immobilier

Le nombre de refus de prêt est en nette augmentation. Cela influence le marché immobilier, annulant de nombreux compromis de vente en raison des clauses suspensives. Qui ne connaît pas aujourd’hui un vendeur déçu de devoir remettre en vente le logement qu’il croyait avoir vendu un mois plus tôt. 

Pour les agences immobilières, cela implique un véritable travail sur le financement auprès des acquéreurs potentiels. Les acheteurs cash, sans recourir aux prêts immobiliers, ont un avantage certain… et le font sentir au moment de la négociation. 

Selon les courtiers immobiliers, le nombre de refus de prêt a explosé depuis un an pour atteindre 45 % en mars 2023. Et, dans la majorité des cas de refus, l’emprunteur affiche un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Les ajustements du HCSF, suite à la réunion du 13 juin 2023

Depuis janvier 2022, les recommandations du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) s’imposent aux banques : 

• Un taux d'endettement maximal de 35 % : votre mensualité ne peut dépasser 35 % de vos revenus. 
• Une durée maximale de prêt immobilier de 25 ans (27 ans en cas de décalage dans l’arrivée dans le logement : c’est le cas des ventes dans le neuf ou dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation). 

Les banques peuvent déroger à ces deux limites dans 20 % de leurs dossiers de financement chaque trimestre. La récente réunion du HSCF a élargi les conditions de cette dérogation : désormais, 30 % des dérogations peuvent concerner un investissement locatif ou une résidence secondaire, contre 20 % jusqu’à présent. 

Oui… mais 30 % de 20 %, cela ne fait que 6 % des demandes de prêt immobilier ! 

Le taux d’usure

Autre point essentiel pour comprendre les nouvelles conditions d’emprunt : le taux d’usure. 

Le taux d’usure correspond au plafond que peut atteindre votre TAEG (taux annuel effectif global). Au-delà, la banque n’a pas le droit de vous accorder un crédit immobilier. 

Plusieurs problèmes se posent avec les règles de calcul du taux d’usure : 

• Sa révision trimestrielle sur les prêts libérés au cours du précédent trimestre génère un décalage de 9 mois avec la réalité du marché. Or, en période de forte hausse des taux d’intérêt, ce n’est pas possible. 
• Le TAEG prend en compte tous les coûts accessoires du prêt : assurance emprunteur, coût des garanties, des frais de courtage, etc. 

Alerté depuis des mois par les professionnels, le gouvernement a décidé de réviser le taux d’usure chaque mois depuis le 1er février 2023, et non plus chaque trimestre. Ainsi, le taux d’usure au 1er juin 2023 est de 4,68 % alors qu’il n’était encore que de 3,79 % en février pour les prêts immobiliers sur plus de 20 ans. 

Les exigences accrues des banques : nouvelles conditions d’emprunt 2023

Comme si cela ne suffisait pas, les banques ont des exigences nouvelles : l’apport personnel en hausse et une épargne résiduelle. 

Rappelons que fin 2021, un emprunteur pouvait espérer un taux sous 1 % tandis qu’à l’approche de l’été 2023, on devrait atteindre 4 % (hors assurance emprunteur et garanties). 

Même si le taux de défaillance des prêts immobiliers est très faible, les banques exigent des conditions drastiques. On connaissait la situation professionnelle stable et connue (bonne chance au micro-entrepreneur pour décrocher un prêt !). 

L’apport personnel est en hausse

Oubliez l’idée d’emprunter à 100 %, voire à 110 % en 2023. L’apport personnel minimum correspond à 10 % du prix d’achat et des frais de notaire. Mais désormais, les banques ont tendance à exiger un apport personnel de 20 %. 

C’est le bon moment pour faire le tour de la famille, débloquer votre épargne salariale ou casser votre tirelire. Un bel apport personnel permet non seulement d’obtenir un prêt mais d’en négocier les conditions. 

Notez que les prêts aidés sont parfois considérés comme de l’apport personnel par les banques : PEL (plan d’épargne logement), CEL (compte épargne logement), PTZ (prêt à taux zéro), prêt Action Logement. 

L’épargne résiduelle : nouvelle condition d’emprunt ! 

Face à l’inflation, certaines banques exigent en outre une épargne résiduelle. C’est une épargne restante après l’apport, disponible pour faire face à un coup dur éventuel de la vie.

Cela vise les soucis quotidiens qui ne permettent pas de faire jouer l’assurance de prêt. 

Cette épargne résiduelle doit correspondre à 20 / 30 % du prix immobilier d’achat. 

Par exemple, vous achetez un appartement parisien à 500 000 €. Vous devez disposer d’une épargne résiduelle de 100 000 €, après un apport personnel de 50 000 €. Et l’on comprend mieux pourquoi les primo-accédants, sans apport familial ou investissement locatif à vendre, ont du mal à se loger et à acheter.

Les points à retenir

• Le nombre de refus de crédit immobilier est en plein essor. 
• Plusieurs causes expliquent cela : les conditions publiques inadaptées (taux d’usure, règles impératives du HSCF) mais aussi les nouvelles conditions d’emprunt imposées par les banques (apport personnel, épargne résiduelle). 
• Cela impacte le marché immobilier avec de nombreuses transactions qui échouent en raison d’un refus de prêt.